LG Berlin – Az.: 65 S 264/20 – Urteil vom 27.07.2021
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 16.09.2020 – 9 C 28/20 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a Abs. 1 Satz 1, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.
II.
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen im Ergebnis keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
1. Die Klägerin ist legitimiert, die hier gegenständlichen Ansprüche geltend zu machen, denn sie ist nach der Veräußerung an die Deutsche Stiftung Denkmalschutz als Nießbrauchberechtigte Vermieterin geblieben; § 566 BGB kommt bei einer Eigentumsübertragung unter der Belastung mit einem Nießbrauchrecht nicht zur Anwendung. In einem solchen Fall ist es der Nießbrauchberechtigte, dem die Mieten gemäß §§ 1030, 1068 BGB als Nutzungen gebühren, weiterhin Vermieter und die Zahlungen sind an ihn zu leisten (BGH, Urt. v. 07.09.2005 – VIII ZR 24/05, juris Rn. 13). Dies gilt auch für alle anderen Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis.
2. Die Klägerin hat gegen die Beklagte unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Zahlung von 1.354,03 €.
Die Klägerin verfolgt mit der Berufung Schadenersatzansprüche für die von ihr veranlasste Ausführung von Malerarbeiten wegen des – nach ihren Behauptungen – schattigen, nicht deckenden Anstrichs der Wände und Decken in beiden Zimmern, im Flur, im Bad und in der Küche, wegen eines schattigen, nicht deckenden Anstrichs von zwei Türen und wegen alten, vergilbten, verdreckten, schadhaften Lacks der Versorgungsleitungen in der Küche, für die Beseitigung von Farbresten infolge Überstreichens von Steckdosen, Türschlössern, Lichtschaltern, Seitenkanten des Gaszählers und für die Beseitigung von „diversen“ Dübellöchern im Bad sowie für Reinigungsarbeiten.
Ein Zahlungsanspruch ergibt sich nicht aus einer Verletzung der der Beklagten nach § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages übertragenen Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aus §§ 535, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB. § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages verpflichtet den Mieter, die während des Mietverhältnisses durch die Abnutzung durch den Mieter bedingten erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten fachgerecht durchzuführen.
Ebenso wenig besteht ein Anspruch auf Schadenersatz aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, weil der von der Beklagten vorgenommene Neuanstrich der Wände und Decken zu einer – so die Klägerin – Verschlechterung (Klägerin: „Verschlimmbesserung“) des zuvor bestehenden fachgerechten Wand- und Deckenanstrichs geführt habe.
Im Einzelnen:
a) Ersatzansprüche für das Verschließen von Dübellöchern stehen der Klägerin dem Grunde nach nicht zu. Unabhängig davon, ob die Dübellöcher bei Einzug der Beklagten vorhanden waren, ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass ihre Anzahl über das hinausging, was dem vertragsgemäßen Gebrauch nach § 538 BGB entspricht (vgl. auch BGH, Urt. v. 20.01.1993 – VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 [1063]; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 538 Rn. 34; BeckOK MietR/Siegmund, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 535 Rn. 5211; aA LG Wuppertal, Urt. V. 16.07.2020 – 9 S 18/20, juris Rn. 5). Ihr Verschließen war nicht geschuldet.
Einen Ersatzanspruch für die Entfernung einer nicht näher konkretisierten Anzahl von Schrauben hat das Amtsgericht nicht zugesprochen, ohne dass die Klägerin dies mit der Berufung beanstandet hätte, was § 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO jedoch voraussetzt.
b) Ersatzansprüche der Klägerin ergeben sich auch nicht wegen des Dekorationszustandes der Türen von Bad und erstem Zimmer links.
Die Beweisaufnahme hat die Behauptungen der Beklagten zur Ausführungsqualität der Arbeiten an den Türen und damit die Erfüllung der übertragenen (laufenden) Renovierungspflicht bestätigt; den Gegenbeweis hat die Klägerin nicht geführt (vgl. zur Beweislast: Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, BGB § 538 Rn. 90).
Der Zeuge M. hat glaubhaft bekundet, die Türen persönlich – zum Teil mit Schleifpapier, zum Teil mit einem Deltaschleifer – abgeschliffen zu haben. Er konnte sich dabei explizit auch an die Badtür erinnern. Danach seien die Türen von der Beklagten zweimal lackiert worden. Die Zeugin L. hat glaubhaft ausgesagt, dass dabei ein Seidenmatt-Lack verwendet wurde; sie selbst habe die erste Tür links lackiert, die abgeschliffen gewesen sei. Der Zeuge M. hat die Türen zwar nicht mehr in getrocknetem Zustand gesehen, jedoch die Zeugen E. und N., die der Beklagten beim Umzug nach Ausführung der Arbeiten geholfen und den von ihr behaupteten Zustand der Türen bestätigt haben. Die gegenbeweislich vernommene Zeugin S. hatte keine eigene Erinnerung an den genauen Zustand der Wohnung bei Rückgabe. Sie gab insbesondere an, sich nicht mehr an Details wie den Zustand der einzelnen Türen erinnern zu können. Auf ihre Unterlagen gestützt, führte sie aus, nur eine Tür bemängelt zu haben; dies sei die Tür zum ersten Zimmer links gewesen, die schattig gestrichen gewesen sei. Die Aussage der Zeugin steht im Widerspruch zu der Aussage des ebenfalls gegenbeweislich vernommenen Zeugen R., der zunächst angab, sich an die Türen und Türrahmen nicht erinnern zu können, dann aber bekundete, die Türen hätten „Läufer“ aufgewiesen; das hat nicht einmal die Klägerin außergerichtlich beanstandet oder in diesem Rechtsstreit behauptet.
c) Ein Anspruch auf Ersatz von Kosten für Malerarbeiten an den Versorgungsleitungen in der Küche steht der Klägerin ebenfalls nicht zu.
Zwar sieht die Kammer es als erwiesen an, dass die Versorgungsleitungen in der Küche unmittelbar vor dem Einzug der Beklagten frisch durch eine Malerfirma lackiert und demzufolge in renoviertem Zustand übergeben worden sind.
Die Zeugen S. und W. haben übereinstimmend und glaubhaft angegeben, dass zunächst nur Malerarbeiten an Wänden, Decken, Heizkörpern und Sockelleisten beauftragt wurden, nachträglich auch die Versorgungsleitungen überarbeitet wurden. Die von der Beklagten benannten Zeugen L. und N. haben demgegenüber nicht die Behauptung der Beklagten bestätigt, die Leitungen seien bei Übergabe der Wohnung an sie alt, verdreckt und mit verkrusteter Farbe versehen gewesen. Die Zeugin L. konnte sich an den Zustand der Leitungen bei Einzug der Beklagten nicht erinnern; der Zeuge N. gab an, dass er im damaligen Zeitpunkt nicht habe erkennen können, ob die Leitungen frisch lackiert waren; er konnte sich nur daran erinnern, dass die Leitung hinter dem Herd dick mit Farbe ummantelt gewesen sei.
Ein Ersatzanspruch wegen pflichtwidrig unterlassenen Streichens der Versorgungsleitungen ist dennoch nicht gegeben, denn die Beklagte hat ihrerseits bewiesen, dass die Leitungen bei Rückgabe der Wohnung an die Klägerin nicht mit alter, vergilbter, verdreckter und schadhafter Lackierung versehen, sondern frisch gestrichen waren.
Die Zeugin L. konnte sich zwar nicht erinnern, welche Rohre die Beklagte und welche sie selbst gestrichen hat, aber daran, dass sie gestrichen wurden. Für die Richtigkeit der Angaben der Zeugin und die diesbezüglichen Behauptungen der Beklagten sprechen die von Klägerseite zur Akte gereichten Fotos, die eine (neutral) weiß gestrichene Leitung erkennen lassen. Die Angaben der gegenbeweislich vernommenen Zeugin S. beschränkten sich – ohne eigene konkrete Erinnerung – auf die Wiedergabe ihrer Angaben im Schreiben vom 30. Juli 2019; der Zeuge R. konnte sich an einzelne Leitungen nicht erinnern.
d) Auch ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für das Streichen der Decken und Wände in den Zimmern, im Flur, im Bad und in der Küche besteht nicht.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer davon überzeugt (§ 286 ZPO), dass die Beklagte vor Rückgabe der Wohnung (auch) alle Wände und Decken gestrichen und (mindestens) einer Dekorationszustand herbeigeführt hat, der den Anforderungen der ihr nach § 4 Ziff. 6 des Formularmietvertrages übertragenen Pflicht genügt.
Darüber hinausgehende Schönheitsreparaturen waren mit Blick auf die Beschränkung der Renovierungspflicht auf die fachgerechte Beseitigung von Abnutzungen während der Laufzeit des Mietvertrages weder erforderlich noch geschuldet.
aa) Die hier gegenständliche Formularklausel bewirkt vordergründig, dass sich die Klägerin als Vermieterin von ihren (gesetzlichen) Renovierungspflichten während der Mietzeit freizeichnet. Eine Pflicht zur Rückgabe der Wohnung in frisch renoviertem Zustand (unbedingte Endrenovierungspflicht) sieht die Klausel nicht vor; eine solche Pflicht wäre formularvertraglich wirksam auch kaum zu begründen.
In qualitativer Hinsicht schuldete die Beklagte die fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen, was nicht mit einer Ausführung in Fachhandwerkerqualität gleichzusetzen ist, denn der Mieter ist berechtigt, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenleistung auszuführen (BGH, Urt. v. 14.07.2004 – VIII ZR 339/03, nach juris Rn. 16; BGH, Urt. v. 09.06.2010 – VIII ZR 294/09, nach juris 20, mwN; Artz, NZM 2015, 801, [802]; Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, § 535 Rn. 456; MünchKommBGB/Häublein, BGB, 8. Aufl., § 535 Rdnr. 167; Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, § 538 Rn. 90; Staudinger/Emmerich, BGB (2021), § 535 Rdnr. 123 m.w.N.).
Soweit die (in den Einzelheiten umstrittene) Möglichkeit der formularvertraglichen Überwälzung der Schönheitsreparaturen (traditionell) darauf gestützt wird, dass sich seit Langem eine entsprechende Verkehrssitte herausgebildet habe (vgl. BGH, Urt. v. 09.06.2010 – VIII ZR 294/09, nach juris 20, mwN; BT-Drs. 14/4553, S. 40: vielfach genutzte Möglichkeit), so ist ebenso anerkannt, dass diese ihre innere Rechtfertigung – den Maßstab des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zugrunde gelegt – verliert, wenn dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme in Eigenleistung genommen wird (BGH, Urt. v. 09.06.2010 – VIII ZR 294/09, nach juris Rn. 21).
Auch der Vermieter schuldet im Rahmen der Erfüllung seiner Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 BGB lediglich ein bestimmtes Arbeitsergebnis, nach § 243 Abs. 1 BGB die Leistung in mittlerer Art und Güte. Für den Mieter gilt bei Überwälzung eben dieser Pflicht nichts anderes. Bei Schönheitsreparaturen bedarf es dazu nach allgemeiner Auffassung – in keinem der beiden Fälle – zwingend der Ausführung durch Fachhandwerker bzw. eine Fachfirma (BGH, Urt. v. 09.06.2010 – VIII ZR 294/09, nach juris 21).
Fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt sind die Schönheitsreparaturen, wenn sie keine auffallenden Mängel aufweisen; das Ergebnis muss – wie festgestellt – nicht den Qualitätsansprüchen des Malerhandwerks entsprechen (Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, § 535 Rn. 456; MünchKommBGB/Häublein, BGB, 8. Aufl., § 535 Rdnr. 167; Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, § 538 Rn. 90; Staudinger/Emmerich, BGB (2021), § 535 Rdnr. 123 m.w.N.).
bb) 4 Ziff. 6 des Mietvertrages beschränkt die auf den Mieter – hier die Beklagte – übertragene Pflicht auf die durch eigene Abnutzung erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen.
Die Beantwortung der Frage, wann Schönheitsreparaturen erforderlich sind bzw. der Mieter sie für erforderlich halten muss, orientiert sich an der letztlich kongruenten Pflicht des Vermieters, die formularvertraglich auf den Mieter übertragen wurde.
Der Vermieter ist im Rahmen seiner Gebrauchserhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 BGB, (erst) dann zur Instandsetzung verpflichtet, wenn der Zustand der Mietsache sich nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet, § 535 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 BGB. Das ist nicht schon bei jeder geringfügigen Gebrauchsspur der Fall. Das gilt ebenso für den Mieter, wenn der Vermieter – wie hier – die ihn treffende Verpflichtung auf den Mieter abwälzt.
Werden ergänzend die vom BGH im Zusammenhang mit unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen entwickelten Abgrenzungskriterien zugrunde gelegt, kann von Renovierungsbedarf einerseits nicht erst ausgegangen werden, wenn die Wohnung übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist, andererseits reicht es für die Annahme einer renovierten Wohnung aus, wenn geringe Auffrischungsarbeiten vorgenommen wurden; außer Betracht bleiben Abnutzungs- und Gebrauchsspuren, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Letztlich kommt es darauf an, ob die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung hinterlassen (BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14, nach juris Rn. 30f.).
Der von einem Mieter bei Übertragung der Renovierungspflicht während der Mietzeit geschuldete Zustand (spätestens) bei Rückgabe darf danach noch nicht die Grenze zur starken bzw. übermäßigen Abnutzung erreichen, andererseits müssen die Räume – ebenso wie im umgekehrten Fall der Renovierungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB – nicht fortlaufend den Gesamteindruck einer (frisch) renovierten Wohnung vermitteln, ein Zustand, den die Beklagte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme jedoch tatsächlich weitgehend herbeigeführt hat.
cc) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Beklagte die Decken und Wände der vorgenannten Räumlichkeiten vor Rückgabe der Wohnung an die Klägerin unter Verwendung handelsüblicher Farbe (frisch) gestrichen hat.
Die Zeugen L., M. und N. haben dies glaubhaft bekundet. Den Gegenbeweis hat die Klägerin nicht geführt. Die Zeugin S. will lediglich die Decke in einem Zimmer als ungestrichen wahrgenommen haben; der – ebenfalls von der Klägerin benannte – (Gegen-)Zeuge R., der die von der Klägerin beauftragten Malerarbeiten ausgeführt hat, hatte diese Wahrnehmung nicht.
Auch die Behauptung der Klägerin, dass die Art und Weise der Ausführung der Malerarbeiten durch die Beklagte den bis dahin fachgerechten Wand- und Deckenanstrich verschlechtert habe, hat die Beweisaufnahme nicht bestätigt; die in Eigenleistung erbrachten Arbeiten waren fachgerecht.
Die Kammer geht auf der Grundlage der Angaben der Zeugen und der zu den Akten gereichten Lichtbilder zwar davon aus, dass die Wände und die Decke im ersten Zimmer links, im zweiten Zimmer links und im Flur teilweise schattig gestrichen waren; der von der Klägerin (gegenbeweislich) benannte Zeuge, der Malermeister R. gestand der Beklagten jedoch zweifelsfrei zu, dass sie Malerarbeiten ausgeführt hatte. Es hätte – seiner fachkundigen Meinung nach – teilweise ein weiteres Mal gestrichen werden müssen. Die Arbeiten der Beklagten wurden durch ihn gleichsam zu Ende geführt. Sie mussten – so aber implizit die Klägerin im Rahmen der Beanstandung der erstinstanzlichen Entscheidung – mitnichten zunächst beseitigt werden.
Vor diesem Hintergrund hat das Amtsgericht im Ansatz zu Recht darauf abgestellt, dass vergleichbare Schattierungen während der Mietzeit etwa durch Möbel verursacht werden; nicht jede leichte, infolge von Schattenwürfen durch den Baumbestand im Innenhof kaum wahrnehmbare Schattierung führt – sei es im Pflichtenkreis des Vermieters oder des Mieters – zur Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen, denn sie fallen optisch nicht erheblich ins Gewicht, beeinträchtigen insbesondere nicht den vertragsgemäßen Gebrauch zu Wohnzwecken.
dd) Wird der neue Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 17. Mai 2021 – wie von ihr gewünscht – berücksichtigt, so gesteht sie selbst letztlich zu, dass die Art und Weise der Ausführung der Malerarbeiten durch die Beklagte keinen Mehraufwand verursacht hat, wenn sie nunmehr erstmals vorträgt, die im Angebot des Malermeisters aufgeführten (kostenerhöhenden) Vorarbeiten seien nicht berechnet worden, weil sie nicht erforderlich waren, sondern lediglich in einem Textbaustein in der verwendeten Software vorgegeben.
ee) Dahinstehen stehen kann hier, ob eine etwaige Besserstellung des Vermieters bei vollständig gelungener (und verlangter, aber nicht geschuldeter) Endrenovierung durch eine angemessene finanzielle Beteiligung an den Kosten der Endrenovierung nach § 242 BGB ebenso Rechnung zu tragen ist wie umgekehrt der Mieter, der sich die Verbesserung des Dekorationszustandes nach Ausführung von Renovierungsarbeiten durch den Vermieter in einer – vertragsgemäß – unrenoviert überlassenen Wohnung im Wege der Kostenbeteiligung anrechnen lassen muss (vgl. BGH, Urt. v. 08.07.2020 – VIII ZR 163/18, NJW 2020, 3517, [3520f]. Auch für den Mieter kann die Herstellung des eigentlich geschuldeten Zustandes weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll sein, jedes „Mehr“ führt zu einer Besserstellung des Vermieters.
e) Kosten für die Beseitigung von Farbresten auf dem Lüftungsgitter hat das Amtsgericht nicht zugesprochen, ohne dass die Klägerin dies in der Berufungsbegründung beanstandet hätte, § 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO. Im Übrigen sind solche auf den Fotos nicht zu erkennen. Der Herd und die Spüle waren unstreitig schon beim Einzug der Beklagten alt und sind nach ihrem Auszug abzuschreiben. Eine Reinigung unter der Badewanne ist im Rahmen einer im durchschnittlichen Umfang geschuldeten Reinigung nach § 20 Abs. 1 des Mietvertrages nicht geschuldet.
f) Soweit die Klägerin von der Beklagten den Ersatz der – von der Beklagten zugestandenen – Kosten für die Beseitigung der blauen Farbreste am PVC-Bodenbelag im Flur, ferner die Kosten für die Entfernung von Farbresten auf Lichtschaltern und Steckdosen verlangt, übersteigen diese jedenfalls nicht den Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin in Höhe von 947,43 € (Mietkaution, Guthaben aus der Heizkostenabrechnung 2018/2019), gegen die Klägerin bereits außergerichtlich ihre (auch vermeintlichen) Forderungen aufgerechnet hat.
3. Der geltend gemachte Zinsanspruch ist mangels Hauptforderung nicht gegeben.
III.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
2. Die Revision war gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
