LG Hamburg – Az.: 307 S 50/18 – Urteil vom 17.01.2020
In der Sache erkennt das Landgericht Hamburg – Zivilkammer 7 am 17.01.2020 auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 08.11.2019 für Recht:
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 16.05.2018, Az. 531 C 156/17, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die angefochtene Entscheidung Ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Beschluss: Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.338,33 Euro festgesetzt.
Gründe:
Die Beklagte wendet sich mit ihrer Berufung gegen das erstinstanzliche Feststellungsurteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 16.05.2018, wonach der (neuen) Beklagten derzeit ein Anspruch auf Zahlung einer Forderung in Höhe von EUR 1.338,33 wegen eines behaupteten Mietrückstandes aus den Monaten August und September 2015, sowie Mai bis November 2016 und der Heizkostenabrechnung 2014 gegenüber der Klägerin nicht zusteht.
Die Klägerin hat die streitgegenständliche Wohnung, belegen ### Hamburg, mit Mietvertrag vom ### (Anlage K 1) angemietet; mit Wirkung zum 1. Dezember 2007 trat die Beklagte durch Rechtsnachfolge vermieterseits in dieses Mietverhältnis ein.
Ab Mai 2015 führte die Beklagte umfangreiche Arbeiten an dem Mehrfamilienhaus aus, in dem sich auch die von der Klägerin angemietete, streitgegenstöndliche Wohnung befindet. Die Klägerin nahm diese Arbeiten zum Anlass, die Miete zeitweilig zu mindern, u.a. für die Monate August und September 2015 in Höhe von insgesamt EUR 147.12.
Die Beklagte wiederum erklärte nach Abschluss der Arbeiten mit Schreiben 22. Februar 2016 (Anlage B 3) eine Modernisierungsmieterhöhung; danach sollte die Nettokaltmiete von monatlich EUR 461,19 um EUR 113,01 auf EUR 574,20 erhöht werden. Die Klägerin war und ist zur Begleichung dieser Mieterhöhung nicht bereit. Streitgegenständlich sind die Erhöhungsbeträge für Mai bis November 2016, insgesamt mithin EUR 791,07 (7 × EUR 113,01).
Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2014 endete mit einem Saldo zu Lasten der Klägerin in Höhe von EUR 400,14, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob die Klägerin diesen Saldo ausgeglichen hat.
Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes auf die von den Parteien zur gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, jedoch der Sache nach nicht begründet. Dies gilt sowohl für die Mietrückstände in Höhe von EUR 147,12, derer die Beklagte sich für die Monate August und September 2015 berühmt (hierzu unter 1.), als auch für den beklagtenseits geltend gemachten Mieterhöhungsbeträge für den Zeitraum Mai bis November 2016 in Höhe von insgesamt EUR 791,07 (hierzu unter 2.) und den beklagtenseits eingeforderten Heizkostensaldo 2014 cm Höhe von EUR 400,14 (hierzu unter 3.). Im Einzelnen:
1. Die Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Mietnachzahlungen für die Monate August und September 2015 in Höhe von Insgesamt EUR 147,12. Die Klägerseite hat unter Vorlage der Anlage K8 (Bl. 29 d.A.), K 9 (Bl. 30 d.A.) und K 10 (Bl. 31 d.A.) substantiert vorgetragen, dass die Beklagte der Klägerin für diesen Zeitraum eine Mietminderung von 20 % zugestanden und die Klägerin die nach dieser Mietminderung noch verbleibende Bruttomiete an die Beklagte überwiesen hat.
Unklar bleibt danach der Vortrag der Beklagten auf Seite 3 der Berufungsbegründung vom 23.07.2018 (Bl. 164 d.A.), die Beklagte habe „bereits ausreichende Mietminderung gewährt“. Vorliegend geht es gar nicht um die Zuerkennung einer weiteren Mietminderung, sondern lediglich um die Einhaltung dieser bereits mit Schreiben vom 17.07.2015 (Anlage K 8, Bl. 29 d.A.) und 01.10.2015 (Anlage K 9, Bl. 30 d.A.) gewährten Mietminderungen.
2. Die geltend gemachten Mieterhöhungsbeträge stehen der Beklagten ebenfalls nicht zu. Zwar hat die Beklagte nunmehr in der Berufungsinstanz ihren Vortrag zu den einzelnen Kostenpositionen der Modernisierungsmaßnahme konkretisiert und umfangreiche Belege bzw. Ausdrucke aus ihrem eigenen Buchhaltungssystem nachgereicht. Es kann dahingestellt bleiben, ob diese Belege ausreichend sind. Ein Anspruch der Beklagten auf die geltend gemachte Mieterhöhung scheitert bereits daran, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 22. Februar 2016 (Anlage B 3) formell unwirksam ist. Gemäß § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Erklärung der Mieterhöhung nur dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559 a BGB erläutert wird. Zumindest bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen wie in dem vorliegenden Fall genügt es dabei nicht, die Gesamtkosten auf die einzelnen Modernislerungsmaßnahmen aufzuteilen. Vielmehr muss innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach einzelnen Gewerken wie z.B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Gerüst usw. untergliedert werden, um den Mieter in die Lage zu versetzen, die Abrechnung gedanklich nachzuvollziehen und rechnerisch überprüfen zu können (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 559 b BGB Rdnr. 17 f., m.w.N.; LG Bremen, Urteil vom 22.03.2018 – 2 S 124/17). Dies ist vorliegend nicht erfolgt, wäre aber insbesondere hinsichtlich der umfangreichen Position „Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten“ bei geltend gemachten Gesamtkostan der Maßnahme in Höhe von EUR 606.845,52 erforderlich gewesen. Stattdessen beschränkt die beklagte Vermieterin sich zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens in diesem Punkt auf den allgemeinen Hinwels „Die Kostenermittlung für Ihre Wohnung erfolgt anhand der Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen, im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungswohnfläche.“ Dies hilft dem betroffenen Mieter bei der Nachvollziehung der geltend gemachten Gesamtkosten wenig weiter.
3. Schließlich steht der Beklagten auch der geltend gemachte Saldo aus der Heizkostenabrechnung 2014 in Höhe von EUR 400,14 nicht (mehr) zu. Auf Seite 3 der Berufungsbegründung vom 23.07.2018 (Bl. 164 d.A.) heißt es hierzu lediglich; „Wieso das Amtsgericht meint, dass die Nachforderung – unstreitig – bedient worden sei, erschließt sich nicht. Es wird insoweit auf den Schriftsatz vom 15.01.2018 verwiesen“. Es trifft zu, dass die Beklagtenseite mit Schriftsatz vom 15.01.2018 (Bl. 72 d.A.) erklärt hat, es werde nicht unstreitig gestellt, dass Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 tatsächlich nicht bestehen. Diese Erklärung steht indessen in einem nicht aufgeklärten Widerspruch zu dem eigenen Vortrag der Beklagtenseite auf Seite 1 des Schriftsatzes vom 25.10.2017 (Bl. 51 d.A.), wo die Beklagtenseite selbst detailliert vorträgt, auf welche Weise dieser Nebenkostensaldo eben doch ausgeglichen worden ist. Diesen Vortrag hat das Amtsgericht seiner erstinstanzlichen Entscheidung zu Recht zu Grunde gelegt. Das spätere – unsubstantiierte – Bestreiten der Beklagtenseite vermag diesen substantiierten früheren eigenen Vortrag der Beklagtenseite nicht auszuräumen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO.
