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Wohnungsauszug – Vermieter kann von Mieter Schadensersatz ohne Fristsetzung verlangen

In dem Urteil vom 28. Februar 2018 – Az. VIII ZR 157/17 musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage auseinandersetzen, ob ein Vermieter von seinem Mieter Ersatz für Schäden an der Mietsache nur dann verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.

Sachverhalt

Wohnungsauszug – Vermieter kann von Mieter Schadensersatz ohne Fristsetzung verlangen
Foto: Maren Winter/Bigstock

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: ein Mieter hatte sich gegen finanzielle Forderungen seines früheren Vermieters wegen Schimmelbefalls, ungepflegter Badezimmerarmaturen, eines Lackschadens an einem Heizkörper und Mietausfalls gewehrt. Er störte sich daran, dass er keine Möglichkeit hatte, die Schäden selbst zu beseitigen, weil ihm sein Vermieter keine entsprechende Frist gesetzt hatte. Vorinstanzlich hatte er diesbezüglich keinen Erfolg.

Die Entscheidung

Mit diesem Urteil hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt und somit die Revision des Mieters zurückgewiesen. In der Urteilsbegründung stellt der BGH die Unterscheidung zwischen dem (grundsätzlichen) Fristsetzungserfordernis hinsichtlich der Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner und der entbehrlichen Fristsetzung in Fällen einer nicht leistungsbezogenen Nebenpflichtverletzung (§ 241 Abs. 2 BGB) deutlich heraus. Während im ersten Fall der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben muss, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann, handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz (neben der Leistung), wenn die Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB vorliegen. Daher könne ein Vermieter bei einer beschädigten Mietsache nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne dem Mieter zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben, so der Senat. Dies gelte im Übrigen unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder wie hier erst nach der Rückgabe der Mietsache geltend mache, da § 546 Abs. 1 BGB treffe weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.

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