Neue Dimensionen des Wohneigentums: Streit um die Umgestaltung von Mülltonnenstellplätzen
In einer kürzlich ergangenen Entscheidung des Amtsgerichts München (Az.: 481 C 17917/19 WEG) ging es um einen ungewöhnlichen Konflikt innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Rechtsstreit drehte sich um die Umgestaltung und Verlegung der Mülltonnenstellplätze innerhalb der Wohnanlage. Die Kläger, Eigentümer einer Erdgeschosswohnung, argumentierten, dass die neue Anordnung der Mülltonnenstandorte eine erhebliche Beeinträchtigung ihrer Wohnqualität darstellen würde, da die Abstandsregelungen zu den Fenstern des Schlafzimmers deutlich reduziert würden.
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Übersicht
Der umstrittene Beschluss der Eigentümergemeinschaft
Die Neupositionierung der Mülltonnenstandorte wurde von der Wohnungseigentümergemeinschaft im September 2019 beschlossen. Die geplante Neuanordnung sah vor, dass vier Mülltonnenstellplätze entlang der straßenseitigen Grundstücksgrenze errichtet werden sollten. Diese sollten sich in gleichem Abstand zu den beiden Seiten des Zugangsweges zum Haus befinden. Die durch diese Maßnahme entstehenden Kosten in Höhe von rund 10.300 € sollten aus der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft finanziert werden. Diese Kosten sollten dann entsprechend den Miteigentumsanteilen auf die Mitglieder der Gemeinschaft verteilt werden.
Unbefriedigende Positionierung der Müllbehälter
Die Kläger argumentierten, dass durch die Nähe der neuen Mülltonnenstandorte zu den Fenstern ihres Schlafzimmers eine erhebliche Geruchsbelästigung zu erwarten sei. Trotz einer geplanten Entfernung von mehr als drei Metern zu den Fenstern, sahen sie ihre Wohnqualität stark beeinträchtigt. Sie wiesen darauf hin, dass der aktuelle Standort der Mülltonnenhäuschen vor den Fenstern einer anderen Erdgeschosswohnung keinerlei Beeinträchtigungen mit sich brächte, da zwischen den Fenstern und der Rückwand der Mülltonnenhäuschen Pflanzen vorhanden seien.
Gerichtliche Entscheidung: Ungültiger Beschluss
Das Gericht entschied schließlich zu Gunsten der Kläger und erklärte den Beschluss der Eigentümergemeinschaft für ungültig. Die Richter stellten fest, dass die Kläger berechtigterweise davon ausgehen konnten, dass durch die Nähe der Mülltonnen zu ihrem Schlafzimmerfenster Geruchsbeeinträchtigungen entstehen würden. Die Gerichtsentscheidung betonte die Wichtigkeit der Berücksichtigung aller betroffenen Parteien und deren Wohnqualität bei derartigen Entscheidungen.
Die Bedeutung der Entscheidung
Diese Entscheidung zeigt die Herausforderungen auf, die sich aus der gemeinschaftlichen Nutzung und Verwaltung von Wohnanlagen ergeben können. Sie hebt die Notwendigkeit hervor, bei Entscheidungen, die die Lebensqualität der Eigentümer beeinflussen können, sorgfältig und rücksichtsvoll vorzugehen. Während die Ästhetik und Funktionalität von Mülltonnenstandorten oft eine Nebensache sein können, zeigt dieser Fall deutlich, dass selbst kleinste Veränderungen große Auswirkungen auf die Lebensqualität der Bewohner haben können.
Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 481 C 17917/19 WEG – Urteil vom 06.07.2020
1. Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 24.09.2019 zu TOP 4 (Erneuerung straßenseitiger Zaun einschließlich Neugestaltung der Mülltonnenstellplätze) wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 5.150,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Neugestaltung der Mülltonnenstellplätze. Sie bilden die im Rubrum genannte WEG, deren Verwalterin die Beigeladene ist. Die Kläger sind Eigentümer der im Erdgeschoss links gelegenen Wohnung Nr. 3 mit Kellerabteil und Tiefgaragenstellplatz mit einem Miteigentumsanteil von insgesamt 137/1000.
Die Rechtsbeziehungen der Parteien sind im Wesentlichen geregelt durch die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung vom 17.05.1991 (Anlage K1).
Der Aufteilungsplan sieht im Vorgartenbereich 2 gleich große nebeneinander stehende Mülltonnenhäuschen rechts des Zugangsweges und links der Tiefgarageneinfahrt an der östlichen Grundstücksgrenze vor. Derzeit befinden sich in diesem Bereich Mülltonnenhäuschen für insgesamt 3 Mülltonnen.
Die klägerische Erdgeschoßwohnung befindet sich links des Zugangswegs mit Fenstern vom Schlafzimmer und Kinderzimmer in den straßenseitigen Vorgarten.
Auf der Eigentümerversammlung vom 24.09.2019 fassten die Parteien unter TOP 4 – gegen die Stimme der Kläger – mehrheitlich folgenden Beschluss: „Die Eigentümer der Gemeinschaft … ermächtigen die Verwaltung zur Beauftragung der Firma … mit der Ausführung von landschaftsgärtnerischen Arbeiten im Zusammenhang mit der Neuanordnung der Mülltonnenhäuschen gemäß Angebot vom 29.06.2019 in Höhe von etwa 10.300,00 € (brutto). … Für die Anordnung der Mülltonnenstellplätze gilt: An der straßenseitigen Grundstücksgrenze werden 4 Tonnenstellplätze mit entsprechenden Einhausungsboxen parallel zur Straße angeordnet, zur einen Hälfte – vom Hauseingang gesehen – rechts zur anderen Hälfte links vom Zugangsweg zum Haus positioniert. Die Öffnung der Tonnen erfolgt zur Straße hin. Die durch die Maßnahme entstehenden Kosten werden durch Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und in der betreffenden Jahresabrechnung den Miteigentümern entsprechend den jeweiligen Miteigentumsanteilen an der Instandhaltungsrücklage zugewiesen.“
Durch die Entfernung der Müllhäuschen vom derzeitigen Standort zu den im Beschluss vom 24.09.2019 (TOP 4) genannten Örtlichkeiten wird der Standort der Mülltonnen zu den Fenstern des klägerischen Schlafzimmers erheblich reduziert.
Die Kläger machen geltend, die Neuanordnung der Mülltonnenstellplätze benachteilige sie über das gemäß § 14 Nr. 1 WEG vorgesehene Maß, da für sie durch die beschlossene neue Anordnung Geruchsbeeinträchtigungen entstehen würden. Bei der Neuanordnung handele es sich um eine unzulässige bauliche Veränderung, da von dem durch den Aufteilungsplan vorgesehenen Standort abgewichen werde.
Mit ihrer am 17.10.2019 beim Amtsgericht München eingegangenen und der Beigeladenen am 30.10.2019 zugestellten Anfechtungsklage beantragen die Kläger:
1. Der zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.09.2019 gefasste und verkündete Beschluss „die Eigentümer der Gemeinschaft … ermächtigen die Verwaltung zur Beauftragung der Firma … mit der Ausführung von landschaftsgärtnerischen Arbeiten Arbeiten im Zusammenhang mit der Neuanordnung der Mülltonnenhäuschen gemäß Angebot vom 29.06.2019 in Höhe von etwa 10.300,00 € (brutto). … Für die Anordnung der Mülltonnenstellplätze gilt: an der straßenseitigen Grundstücksgrenze werden 4 Tonnenstellplätze mit entsprechenden Einhausungsboxen parallel zur Straße angeordnet, zur einen Hälfte – vom Hauseingang gesehen – rechts zur anderen Hälfte links vom Zugangsweg zum Haus positioniert. Die Öffnung der Tonnen erfolgt zur Straße hin. Die durch die Maßnahme entstehenden Kosten werden durch Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und in der betreffenden Jahresabrechnung den Miteigentümern entsprechend den jeweiligen Miteigentumsanteilen an der Instandhaltungsrücklage zugewiesen.“ wird für ungültig erklärt.
2. Hilfsweise: Es wird festgestellt, dass der zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.09.2019 gefasste und verkündete Beschluss … nichtig ist.
Die Beklagten beantragen, Klageabweisung.
Sie behaupten, ein Lichtmast der Landeshauptstadt München verhindere die Einfügung eines weiteren Mülltonnenhäuschens. Darüber hinaus würde dadurch eine weitere Verschlechterung der Sichtachse eintreten. Der Standort der Mülltonnenhäuschen sei in der Teilungserklärung nicht verbindlich festgelegt, so dass die Wohnungseigentümer berechtigt seien, einen anderen Standort mehrheitlich zu beschließen.
Das Gericht hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses wird auf die Sitzungsniederschrift vom 27.05.2020 (Blatt 61/63 der Akte) Bezug genommen. Wegen der näheren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 27.05.2020 (Blatt 61/63 der Akte) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, § 43 Nr. 4 WEG, 23 Nr. 2c GVG.
Sowohl die einmonatige Klage- als auch die 2-monatige Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG wurden eingehalten.
Der zu TOP 4 gefasste Beschluss war für ungültig zu erklären, da er die Kläger über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus benachteiligt und daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Die Verlegung der Mülltonnenanlage (Mülltonnen samt Einhausungsboxen) ist eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Eine solche kann gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG weder nach § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschlossen noch gemäß § 21 Abs. 4 WEG von einem einzelnen Wohnungseigentümer verlangt werden. Es ist dazu vielmehr die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, es sei denn, deren Rechte werden durch die Veränderung nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt, § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG (vgl. BayObLG ZWE 2002, 213).
Unter einem Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen, wobei es dazu auf den jeweiligen Einzelfall ankommt. Maßstab ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (vgl. LG Hamburg ZWE 2015, 184 m.w.N.). Es ist nicht zu bestreiten, dass eine Mülltonnenanlage in der Regel mit Beeinträchtigungen verbunden ist (vgl. BayObLG ZWE 2002, 213).
Der neu gewählte Standort für die Mülltonnen bzw. von 2 Mülltonnen befindet sich an der südlichen Grundstücksgrenze in kürzest möglicher Entfernung zum klägerischen Schlafzimmerfenster. Die Rückwand eines 80 cm tiefen Mülltonnenhäuschens wäre damit ca. 4,20 m vom Schlafzimmerfenster der Kläger entfernt. Eine Bepflanzung zwischen Schlafzimmerfenster und Rückwand des Mülltonnenhäuschens ist nicht vorhanden und nach dem angegriffenen Beschluss auch nicht vorgesehen. Aufgrund der Inaugenscheinnahme durch das Gericht steht fest, dass die Mülltonnenhäuschen zumindest in den Sommermonaten der Mittagssonne ausgesetzt sind. Die Kläger dürfen daher verständlicherweise davon ausgehen, dass Geruchsbeeinträchtigungen entstehen werden. Dem steht auch nicht entgegen, dass eine Entfernung von mehr als 3 m eingehalten wird und der Eigentümer der Erdgeschoßwohnung rechts, vor dessen Fenstern sich derzeit die Mülltonnenhäuschen befinden, bislang keine Beeinträchtigung feststellen konnte. Insofern ist nämlich zu berücksichtigen, dass sich zwischen den Fenstern der Erdgeschoßwohnung rechts und der Rückwand der derzeitigen Mülltonnenhäuschen (Hecken-)Pflanzen befinden.
Das Gericht hat demnach keine Zweifel daran, dass der beschlossene neue Standort der Mülltonnenhäuschen für die Kläger nachteilig ist. Dieser Nachteil ist auch nicht unvermeidbar, sondern geht über das in § 14 Nr. 1 WEG hinnehmbare Maß hinaus. Dabei handelt es sich um eine Auslegungsfrage. Die Auslegung muss in den Grenzen billigen Ermessens unter Beachtung des Gebotes der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen erfolgen (vgl. BGH vom 10.09.1998, V ZB 11/98).
Nach dem unwidersprochenen Sachvortrag der Beklagten steht den Parteien für die Neugestaltung der Mülltonnenstellplätze die ca. 30 m lange straßenseitige Grundstücksgrenze zur Verfügung. Der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung ist keine Regelung zu entnehmen, wonach der Standort der Mülltonnen im Aufteilungsplan verbindlich festgelegt worden ist.
Für eine Verlegung des derzeitigen Mülltonnenstandortes spricht, dass damit eine Sichtverbesserung nach rechts bei der Tiefgaragenausfahrt verbunden wäre. In diesem Zusammenhang ist jedoch zu berücksichtigen, dass es bislang nach dem übereinstimmenden Parteivortrag zu keinem Unfall infolge einer Sichtbehinderung wegen der Mülltonnen gekommen ist.
Ein Mülltonnenhäuschen mit jeweils 2 Mülltonnen links und rechts des Zugangsweges anzuordnen stellt jedoch nicht die einzige Möglichkeit dar, die durch die Mülltonnen bislang bestehende Sichtbehinderung bei der Tiefgaragenausfahrt zu beseitigen.
Wie sich auch aus Anlage K6 ergibt, bestehen verschiedene Möglichkeiten, die Mülltonnen samt Einhausungen neu anzuordnen. Ein Lichtmast der Landeshauptstadt München hindert nach Auffassung des Gerichts die Neuanordnung der Mülltonnen in diesem Bereich nicht. Durch entsprechende (etwas längere) bauliche Gestaltung des Mülltonnenhäuschens kann den örtlichen Gegebenheiten Rechnung getragen werden. Darüber hinaus erscheint auch eine Anordnung der Mülltonnen entlang der straßenseitigen Grundstücksgrenze im westlichen Bereich des Grundstücks durchaus möglich, ohne dass die Gefahr besteht, dass der in der südwestlichen Grundstücksecke stehende Ahornbaum Schaden nimmt. Auch ist es beispielsweise möglich, ein Mülltonnenhäuschen mit jeweils 2 Mülltonnen im Bereich der südöstlichen Grundstücksgrenze und ein weiteres mit jeweils 2 Mülltonnen im Bereich der südwestlichen Grundstücksgrenze anzuordnen und dabei einen größeren Abstand der Mülltonnen zu dem klägerischen Schlafzimmerfenster herzustellen. Die Eigentümer haben insofern einen weiten Ermessensspielraum. Mit dem zu TOP 4 gefassten Beschluss vom 24.09.2019 haben sie jedoch unter Missachtung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme die Interessen der Kläger nicht hinreichend berücksichtigt, so dass der gefasste Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und für ungültig zu erklären war.
Da die Kläger ihr Rechtsschutzziel erreichen, bedarf es keiner Stellungnahme zum Hilfsantrag.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wurde gem. §§ 63 Abs. 2, 49a Abs. 1 GKG auf das hälftige Gesamtinteresse der Parteien, dass sich vorliegend an den kalkulierten Kosten von 10.300,00 € orientiert festgesetzt.
