Kontoauszugseinsicht für WEG-Eigentümer: Klage gescheitert!
Das Amtsgericht Wetzlar entschied, dass WEG-Eigentümer keinen Anspruch auf Einsicht in Kontoauszüge vom Verwalter oder früheren Verwalter haben. Der Anspruch auf Einsicht besteht nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den aktuellen Verwalter. Die Klägerin, eine Wohnungseigentümerin, wurde in diesem Fall abgewiesen, und ihr wurde aufgetragen, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Klageabweisung: Das Gericht wies die Klage der Wohnungseigentümerin ab.
- Kein direkter Anspruch: WEG-Eigentümer haben keinen direkten Anspruch auf Einsicht in Kontoauszüge des Verwalters.
- Einsichtsrecht: Das Recht auf Einsicht besteht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht gegenüber dem individuellen Verwalter.
- Rechtliche Grundlage: § 18 Abs. 4 WEG bildet die Grundlage für das Einsichtsrecht.
- Verantwortlichkeit der Gemeinschaft: Die Verwaltungspflichten und damit verbundenen Rechte liegen bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
- Übergabe von Unterlagen: Die Übergabe relevanter Unterlagen an die neue Verwaltung ist für das Einsichtsrecht entscheidend.
- Möglichkeit der Neubeschaffung: Nicht vorhandene Kontoauszüge können unter Umständen von der neuen Verwaltung beschafft werden.
- Kosten des Rechtsstreits: Die unterlegene Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Übersicht
- 1 Kontoauszugseinsicht für WEG-Eigentümer: Klage gescheitert!
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2.1 Rechtslage für WEG-Eigentümer: Kein Anspruch auf Kontoauszugseinsicht
- 2.2 Hintergrund des Streitfalls: Klägerin fordert Transparenz
- 2.3 Kern der rechtlichen Auseinandersetzung: Einsichtsrecht und seine Grenzen
- 2.4 Urteilsbegründung: Anspruch und Verantwortung
- 2.5 Auswirkungen des Urteils auf WEG-Eigentümer
- 2.6 Zukünftige Herausforderungen und Lösungsansätze
- 3 ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- 4 Das vorliegende Urteil
WEG-Eigentümer haben grundsätzlich keinen automatischen Anspruch auf Einsicht in Kontoauszüge der Wohneigentümergemeinschaft. Obwohl es unter bestimmten Umständen möglich ist, Einsicht in die Kontobelege zu erhalten, richtet sich das Einsichtsrecht normalerweise gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwalterin. Diese Regelungen können rechtliche Herausforderungen mit sich bringen, wenn es um den Zugang zu relevanten Informationen geht. Ein konkretes Urteil zu diesem Thema wird im folgenden Beitrag vorgestellt und erläutert.
Rechtslage für WEG-Eigentümer: Kein Anspruch auf Kontoauszugseinsicht
In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Wetzlar (Az.: 39 C 54/22) wurde am 31. Mai 2022 ein wichtiges Urteil für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gefällt. Im Zentrum des Falles stand die Frage, ob WEG-Eigentümer einen Anspruch auf Einsicht in Kontoauszüge der Verwaltung haben.
Hintergrund des Streitfalls: Klägerin fordert Transparenz
Die Klägerin, eine Wohnungseigentümerin, verlangte Einsicht in die Kontoauszüge der Verwaltung für die Jahre 2018 bis 2020. Ihre Forderung begründete sie mit dem Recht auf Transparenz und Information. Die Beklagte, ehemalige Verwalterin der Immobilie, lehnte die Herausgabe ab. Daraufhin reichte die Klägerin Klage ein und forderte neben den Kontoauszügen auch die Übernahme der vorgerichtlichen Anwaltskosten.
Kern der rechtlichen Auseinandersetzung: Einsichtsrecht und seine Grenzen
Das Gericht hatte zu entscheiden, inwiefern ein Einsichtsrecht für WEG-Eigentümer besteht. Laut Urteil steht den Eigentümern zwar grundsätzlich ein Recht auf Einsicht in die Buchführung und Abrechnungsbelege zu. Jedoch richtet sich dieses Recht nicht individuell gegen den Verwalter, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes.
Urteilsbegründung: Anspruch und Verantwortung
Die Klägerin argumentierte, dass sie als Eigentümerin ein individuelles Recht auf Einsicht in die Unterlagen hätte. Das Gericht stellte jedoch klar, dass der Anspruch auf Einsicht sich nicht gegen die einzelne Verwalterin, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richtet. Diese wird durch den jeweiligen Verwalter repräsentiert. Somit ist der Verwalter nicht persönlich verantwortlich für die Herausgabe der Unterlagen, sondern handelt im Namen der Gemeinschaft.
Auswirkungen des Urteils auf WEG-Eigentümer
Dieses Urteil hat weitreichende Bedeutung für die Praxis der Wohnungseigentümergemeinschaften. Es verdeutlicht, dass die Rechte der WEG-Eigentümer in Bezug auf die Einsicht in finanzielle Unterlagen durch die Struktur und Organisation der Wohnungseigentümergemeinschaft begrenzt sind. Die Klägerin wurde nichtnur in ihrer Klage abgewiesen, sondern auch zur Übernahme der Kosten des Rechtsstreits verpflichtet. Dies unterstreicht, dass die Durchsetzung von individuellen Ansprüchen innerhalb einer WEG sorgfältig abgewogen und auf ihre rechtliche Grundlage hin überprüft werden muss.
Zukünftige Herausforderungen und Lösungsansätze
Das Urteil wirft auch ein Licht auf die zukünftigen Herausforderungen innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften. Es betont die Notwendigkeit einer transparenten und effizienten Verwaltung, die den Informationsbedürfnissen der Eigentümer gerecht wird, ohne dabei die rechtlichen Grenzen zu überschreiten. Für WEG-Eigentümer bedeutet dies, dass sie sich stärker in die Gemeinschaft einbringen und auf eine klare Kommunikation und Dokumentation durch den Verwalter bestehen sollten.
Das Urteil des AG Wetzlar setzt somit neue Maßstäbe in der Handhabung und Interpretation des Einsichtsrechts in Wohnungseigentümergemeinschaften und wird voraussichtlich einen prägenden Einfluss auf ähnliche Fälle in der Zukunft haben.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
In welchen Fällen kann ein Wohnungseigentümer Einsicht in Kontoauszüge verlangen?
Wohnungseigentümer haben das Recht, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu nehmen, was auch die Kontoauszüge einschließt. Dieses Recht ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und erlaubt den Eigentümern, die finanzielle Verwaltung ihrer Eigentümergemeinschaft zu überprüfen. Das Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen wie einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers und findet seine Grenzen nur im Verbot des Rechtsmissbrauchs und im Schikaneverbot.
Die Einsichtnahme muss in der Regel im Büro des Verwalters erfolgen, und es besteht kein Recht darauf, Kopien der Unterlagen zugesandt zu bekommen. Der Verwalter ist jedoch verpflichtet, Einsicht in die Unterlagen zu gewähren, und kann dies nur verweigern, wenn eine verwaltervertraglich vereinbarte Einschränkung von Einsichtsrechten für zulässig erklärt wurde, was jedoch selten der Fall ist. Es ist daher ratsam, darauf zu achten, dass im Verwaltervertrag keine solche Einschränkung enthalten ist.
Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass das Einsichtsrecht sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richtet und der Verwalter als Organ der Gemeinschaft zur Erfüllung dieses Anspruchs berufen ist. Der Anspruch auf Einsichtnahme umfasst sowohl Papierdokumente als auch digitale Dokumente.
Es ist zu beachten, dass seit der WEG-Reform 2020 der Verband der Wohnungseigentümer als rechtsfähige Einheit gilt und somit der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr direkt Ansprüche gegen den Verwalter geltend machen kann, sondern nur noch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Zusammenfassend haben Wohnungseigentümer das Recht, Einsicht in die Kontoauszüge und andere Verwaltungsunterlagen zu nehmen, um die finanzielle Verwaltung ihrer Eigentümergemeinschaft zu kontrollieren. Dieses Recht ist gesetzlich verankert und kann nicht ohne Weiteres eingeschränkt werden. Die Einsichtnahme muss in der Regel beim Verwalter vor Ort erfolgen, und es besteht kein Anspruch auf Zusendung von Kopien.
Das vorliegende Urteil
AG Wetzlar – Az.: 39 C 54/22 – Urteil vom 31.05.2022
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt Einsicht in Kontoauszüge.
Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin. Die Beklagte war im Zeitraum 01.01.2018 bis 31.12.2020 Verwalterin. Im Januar 2021 wurden Verwaltungsunterlagen an die neue Verwaltung übergeben. Die Einzelheiten stehen zwischen den Parteien im Streit.
Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 06.08.2021 (in Kopie Bl. 9-10 d. Akte) forderte die Klägerin die Beklagte zur Vorlage von Kontoauszügen jedenfalls an die neue Verwalterin auf. Unter dem 03.09.2021 erhielt diese einzelne Belege. Mit Schreiben gleichen Datums forderte sie die Beklagte zur Übergabe von Kontoauszügen auf (in Kopie Bl. 37-38 d. Akte) woran sie unter dem 14.09.2021 erinnerte (in Kopie Bl. 39 d. Akte).
Unter dem 14.09.2021 übersandte die Beklagte der klägerischen Bevollmächtigten mit einer E-Mail weitere Belege (in Kopie 13 d. Akte).
Die Klägerin beantragt,
1.die Beklagte zu verurteilen, Kopien der Kontoauszüge für das Jahr 2018, 2019 und 2020 gegen Kostenersatz an die Klägerin herauszugeben hilfsweise der Klägerin Belegeinsicht in die Kontoauszüge für das Jahr 2018, 2019 und 2020 zu gewähren.
2.die Beklagte zu verurteilen, vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 540,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Einsicht in entsprechende Kontoauszüge zu.
Zwar hat jeder Eigentümer ein individuelles Recht auf Einsicht in die Buchführung und entsprechende Abrechnungsbelege wie auch Kontoauszüge (vgl. Beck-Onlinegroßkommentar, 48. Auflage, § 28 WEG Rd.-Nr. 107).
Ein entsprechender Individualanspruch auf Einsicht ergibt sich letztlich aber aus § 18 Abs. 4 WEG. Anspruchsgegner dieses Anspruchs ist nicht der Verwalter geschweige denn ein früherer Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die diese Pflicht durch ihren Verwalter erfüllt (vgl. Beck-Onlinegroßkommentar, § 18 WEG, Rd.-Nr. 67).
Soweit die Klägerin hier vorbringt, die Übergabe entsprechender Unterlagen an die neue Verwaltung sei unvollständig, spielt das im vorliegenden Rechtsstreit keine Rolle. Denn das Einsichtsrecht hat wie dargestellt immer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten durch den aktuellen Verwalter zu erfolgen. Dafür ist unerheblich, ob die Beklagte die zugrundeliegenden Abrechnungen noch erstellt hat. Denn die Verwaltungsunterlagen haben vollständig auf die neue Verwaltung überzugehen.
Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass für den Fall, dass entsprechende Kontoauszüge nicht vorhanden sind, diese gegebenenfalls auch durch die neue Verwaltung eben erneut beschafft werden könnten.
Mangels Hauptforderung entfallen die geltend gemachten Anwaltskosten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, da die Klägerin unterlegen ist.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
