AG Hamburg-Wandsbek – Az.: 751 C 35/19 – Urteil vom 16.07.2020
In dem Rechtsstreit erkennt das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek – Abteilung 751 – am 16.07.2020 ohne mündliche Verhandlung mit Zustimmung der Parteien gemäß § 128 Abs. 2 ZPO für Recht:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Der Streitwert wird auf 9.980,67 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Hamburg.
Die Kläger sind bereits seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage Sondereigentümer einer Wohnung im Dachgeschoss mit einer Dachterrasse mit einer Größe von 40 qm. Das Gebäude wurde im Sommer 2007 fertig gestellt.
In der notariellen Teilungserklärung vorn 29.03.2006 (Urkundenrollen-Nr. 680/2006 des Notars Dr. ###, Anlage K 3, BI. 14 ff d.A.) ist unter Teil B Ziff. 3) bestimmt, dass u.a. die konstruktiven Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören und unter Teil B Ziffer 5 i), das u.a. bei Dachterrassen der durch deren Umfassung gebildete Raum und dessen Bodenbelag, jedoch ohne Unterbau, zum Sondereigentum gehören.
Der Boden der Dachterrasse ist inzwischen sanierungsbedürftig. Er ist aus 0,50 x 0,50 m großen Betonplatten erstellt, die auf Mörtelsäcken gelagert sind. Diese Mörtelsäcke sind auf der darunterliegenden Teerschicht des Daches festgeklebt. Die Teerschicht des Daches wurde zur Isolierung der darunter befindlichen Gebäudeteile aufgebracht. Die Mörtelsäcke sind zwischenzeitlich schadhaft geworden und die Zementplatten sind aufgrund der schadhaft gewordenen Zementsäcke abgesackt, wodurch außen am Terrassenrand senkrecht angebrachte Drahtgitter nach außen verschoben werden.
Die Verwalterin der Anlage hat einen Kostenvoranschlag für die Terrassensanierung eingeholt, der zu erwartende Kosten von brutto Euro 9.403,38 ausweist und ihn mit E-Mail vom 28.03.2019 an die Kläger übermittelt mit der Bemerkung, dass der Terrassenbelag einschließlich der Mörtelsäcke zum Sondereigentum der Kläger gehören würde und es den Klägern freistehe, die Firma, die den Kostenvoranschlag erstellt habe, zu beauftragen.
Der Prozessbevollmächtigte der Kläger hat in einem Schriftsatz an die Verwalterin der Anlage die Auffassung vertreten, dass aufgrund der Regelung Teil B Ziffer 5 der Teilungserklärung die Mörtelsäcke unter dem Terrassenbelag zum Gemeinschaftseigentum gehörten, so dass die Sanierungskosten von der Eigentümergemeinschaft zu tragen seien. Außerdem forderte er die Verwalterin auf, bis zum 18.04.2019 mitzuteilen, dass seine Rechtsauffassung zutreffend wäre und die Verwalterin ihre Pflicht erfüllen werde, unverzüglich die notwendigen Erhaltungs- und Sanierungsarbeiten für die Dachterrasse zu beauftragen. Er kündigte außerdem an, für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs den Klägern zu empfehlen, den Rechtsweg zu beschreiten.
Die Verwalterin teilte mit Schreiben vom 18.04.2019 mit, dass sie an ihrer Auffassung festhalte, dass die zu sanierenden Mörtelsäcke zum Sondereigentum gehörten.
Am 08.05.2019 fand eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung statt, die u.a. auf Antrag der Kläger die Balkonsanierung im Dachgeschoss zum Gegenstand hatte. Diese Versammlung wurde abgebrochen, ohne über den Antrag der Kläger zu beschließen.
In der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 06.11.2019 beschlossen die Wohnungseigentümer nach dem Protokoll unter TOP 7 mit dem Gegenstand: „Diskussion und ggf. Beschlussfassung über das weitere Vorgehen bezüglich des Schreibens von Rechtsanwalt ### über die Finanzierung der Maßnahme“, mit 7 Ja-Stimmen,1 Nein-Stimme und 0 Enthaltungen, dass der Verwalter die Forderungen der Kläger (gemäß Schreiben des Klägervertreters vom 04.04.2019) abwehren solle. Dazu wurde der Verwalter ermächtigt, im Bedarfsfalle, unter Rücksprache mit den Beiräten, einen Anwalt hinzuziehen und wenn nötig, denn Rechtsweg zu beschreiten. Über die Finanzierung derartiger Kosten sollte bei deren Entstehung entschieden werden. Für TOP 8 der genannten Wohnungseigentümerversammlung mit dem Gegenstand: „Diskussion und ggf. Beschlussfassung über die Instandsetzung der Terrassenfläche der Eigentümer ### und die Finanzierung der Maßnahme“ ergibt sich aus dem Protokoll (Anlage K 6, BI. 60 d.A.), dass dieser Tagesordnungspunkt auf Antrag der anwesenden Eigentümer ohne Beschluss verlassen worden ist. Das Protokoll wurde vom Kläger in seiner Funktion als Verwaltungsbeirat am 15.11.2019 unterschrieben (BI. 66 d.A.).
Mit ihrer am 29.11.2029 anhängig gewordenen und am 19.12.2019 begründeten Klage fechten die Kläger Beschlüsse unter TOP 7 und TOP 8 der Eigentümerversammlung an.
Hinsichtlich TOP 8 behaupten die Kläger, was entgegen der Darstellung im Protokoll die Kläger beantragt hätten, die Instandsetzung der Dachterrassenfläche auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzuführen, was mit 7 Nein-Stimmen und 1 Ja-Stimme abgelehnt worden sei, so dass ein Beschluss gefasst worden wäre und ihnen ein Protokollberichtigungsanspruch zustehe.
Beide beanstandeten Beschlüsse seien im Übrigen aufzuheben und für ungültig zu erklären, da sie den Regelungen der Teilungserklärung in Teil B Ziffer 5 i) widersprächen. Es gehe um den Unterbau unter dem Bodenbelag der Terrasse, der zum Gemeinschaftseigentum gehöre, so dass auch die Gemeinschaft die Kosten der erforderlichen Sanierung zu tragen habe.
In einem Schriftsatz vom 10.03.2020 behaupten die Kläger außerdem, zum Tagespunkt 7 habe in Eigentümerversammlung am 06.11.2019 eine lebhafte Diskussion u.a. darüber stattgefunden, dass die Eigentümergemeinschaft im Haushaltsplan auf der Grundlage des alten Wirtschaftsplanes Rückstellungen für Rechtsanwaltskosten bilden müsse. Im Rahmen der Diskussion hätten die Kläger selbstverständlich den Antrag gestellt, die Terrassenflächen auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Mitteln der Instandhaltungsrücklage zu beschließen. Die in dem Protokoll unter TOP 7 aufgezeichnete Beschlussabstimmung mit 7 Ja-Stimmen und 1 Nein-Stimme und 0 Enthaltungen habe sich auf den Antrag der Kläger über die Sanierung der Dachterrasse bezogen. Das Protokoll sei daher entsprechend zu berichtigen. Dies habe der Kläger, der Mitglied des Verwaltungsbeirates sei, bereits nach Vorlage eines Entwurfs des Versammlungsprotokolls von dem unterzeichnenden Versammlungsleiter ### und der weiteren Miteigentümerin ### verlangt, was diese jedoch abgelehnt hätten. Deshalb stehe den Klägern ein entsprechender Protokollberichtigungsantrag zu.
Die Kläger beantragen, den Beschluss der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.11.2019 zu TOP 7 und zu TOP 8 über die Instandsetzung der Terrassenfläche der im Sondereigentum stehenden Wohnung der Kläger mit einem Kostenvolumen von Euro 9.403,38 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 7 der Eigentümerversammlung der Auffassung, es fehle den Klägern an einem Rechtsschutzbedürfnis. Die Kläger verfolgten das Ziel, dass die Kosten der Sanierung des Terrassenbodens von der Gemeinschaft getragen würden. Dies sei jedoch weder durch die geforderte Bestätigung einer Rechtsauffassung durch die Verwalterin noch durch deren Bestätigung, pflichtgemäß zu handeln, zu erreichen, wie vom Klägervertreter mit seinem Schreiben vom 04.04.2019 gefordert. Die Verwalterin würde allenfalls dann pflichtgemäß handeln, wenn sie den Auftrag nach entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer vergebe. Darüber hinaus bestehe keine Verpflichtung der Wohnungseigentümer, eine Sanierung der Dachterrasse auf Kosten der Gemeinschaft zu beschließen, da die Mörtelsäcke zum Sondereigentum gehörten.
Hinsichtlich TOP 8 der Eigentümerversammlung fehle es den Klägern ebenfalls an einem Rechtsschutzbedürfnis. Zu diesem Tagesordnungspunkt weise das Protokoll keinen Beschluss aus. Einen Protokollberichtigungsanspruch hätten die Kläger nicht in zutreffender Weise geltend gemacht. Selbst wenn tatsächlich unter diesem Tagesordnungspunkt ein ablehnender Beschluss gefasst worden wäre, wäre dieser nicht zu beanstanden.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst deren Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die gem. § 26 Abs. 1 WEG fristgerecht erhobene und fristgerecht begründete Klage ist nur zum Teil zulässig.
Hinsichtlich eines Beschlusses zu TOP 8 fehlt den Klägern das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage. Das Protokoll der fraglichen Eigentümerversammlung weist zu diesem Tagesordnungspunkt keinen Beschluss aus, so dass es bereits an einem Gegenstand für eine Anfechtung fehlt.
Nach dem eigenen Vortrag der Kläger wurde zu diesem Tagesordnungspunkt auch kein Beschluss gefasst. Zunächst haben die Kläger zu den Tagesordnungspunkten 7 und 8 gemeinsam nur allgemein vorgetragen, dass das Protokoll das Abstimmungsergebnis eines von Ihnen gestellten Antrages nicht ausweist, ohne klarzustellen, welcher der beiden Tagesordnungspunkte hier genau betroffen war. Sodann haben sie in ihrem Schriftsatz vom 10.03.2020 ihr Vorbringen zu Top 7 weiter ergänzt. Danach haben die Kläger, als sich die Eigentümer mit TOP 7 der Tagesordnung beschäftigten, einen Antrag gestellt, der offenbar dahin gehen sollte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten für die Sanierung der Mörtelsäcke tragen sollte, auch wenn sich dies aus dem von ihnen mitgeteilten Antrag nicht eindeutig ergibt. Über diesen Antrag soll dann nach ihrem ergänzenden Vorbringen unter TOP 7 abgestimmt worden und der Antrag mit 7 Nein-Stimmen und einer Ja-Stimme abgelehnt worden sein. Nach diesem Vorbringen hat daher zum einen bei der Besprechung beider Tagesordnungspunkte nur eine Beschlussfassung und eine Abstimmung über einen Beschlussantrag zu TOP 8 nicht stattgefunden. Die Kläger trifft aber die Darlegungslast für die Beurteilung formeller oder materieller Mängel eines Beschlusses der Wohnungseigentümer zu einem bestimmten Tagesordnungspunkt. Es ist nicht ersichtlich oder vorgetragen, weshalb ihnen dies nicht möglich gewesen sein sollte, dies zumal der Kläger zu 2) Verwaltungsbeirat der Gemeinschaft ist. Dazu TOP 8 auch nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung keinerlei Beschluss gefasst wurde, ist auch nicht ersichtlich inwieweit hier eine fehlerhafte Protokollierung dergestalt vorliegen sollte, dass ein zur Beschlussfassung gestellter Antrag der Kläger nicht dokumentiert wurde. Daher ist ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Beschlusses zu diesem Tagesordnungspunkt 8 nicht ersichtlich und die Klage insoweit unzulässig.
Demgegenüber weist zum einen das Protokoll der Eigentümerversammlung einen Beschluss unter TOP 7 aus. Zum anderen ergibt sich dies auch aus dem ergänzenden Vorbringen der Kläger, dass in diesem Zusammenhang über ihren Antrag beschlossen wurde. Daher besteht auch ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Beschlusses unter TOP 7 zur Herbeiführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung und die Klage ist insoweit zulässig.
Die Klage ist hinsichtlich TOP 7 aber unbegründet, denn er entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Der unter TOP 7 gefasste Beschluss bezieht sich auch nach der Überschrift dieses Tagesordnungspunktes ausweislich des Protokolls darauf, wie die Wohnungseigentümer auf das vorgerichtliche Schreiben des Klägervertreters vom 04.04.2019 reagieren sollen.
Das Vorbringen der Kläger diesbezüglich ist nicht eindeutig. Sie wenden sich ausschließlich gegen eine nach ihrer Auffassung unzutreffende Auslegung der Teilungsordnung und der entsprechenden Vorschriften des WEG im Zusammenhang mit der Frage, wer die Kosten der Sanierung der Dachterrasse zu tragen hat, nämlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da die Mörtelsäcke Gemeinschaftseigentum darstellen oder die Kläger, da es sich bei den Mörtelsäcken um ihr Sondereigentum handelt. Dies wurde nach dem vorliegenden Protokoll unter diesem Tagesordnungspunkt allerdings nicht besprochen. Das Vorbringen der Kläger könnte daher allenfalls indirekte Auswirkungen auf das sich aus dem Beschluss unter TOP 7 ergebende weitere Vorgehen haben, nimmt man den Inhalt, wie er sich aus dem Protokoll ergibt. Mit den Einzelheiten des Beschlusses sowohl was sein Zustandekommen angeht als auch seinen Inhalt, setzen sich die Kläger nicht auseinander, sondern tragen ausschließlich zu dem von ihnen behaupteten Beschlussantrag vor, der nach dem Protokoll vom Sachzusammenhang her unter TOP 8 zu besprechen gewesen wäre.
Es erscheint nach dem Vortrag der Kläger schon aufgrund der offenbar unterschiedlichen Rechtsauffassungen der Wohnungseigentümer auch nicht ausgeschlossen zu sein, dass die übrigen Eigentümer einerseits den Aufforderungen des Klägervertreters in seinem Schriftsatz vom 04.04.2019 entgegentreten wollten, wie es in dem protokollierten Beschluss zu TOP 7 zum Ausdruck kommt und es andererseits ablehnten, die Gemeinschaft die Kosten der Sanierung der Dachterrasse tragen zu lassen, wie es zu dem TOP 8 aus dem Protokoll gepasst hätte.
Es ist nicht auch ersichtlich, dass der sich aus dem Protokoll ergebende Beschluss zu TOP 7 ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen würde. Vor dem Hintergrund der in dem Schriftsatz des Klägervertreters vom 04.04.2019 gesetzten Frist und der damit verbundenen Androhung möglicher gerichtlicher Schritte, waren die Eigentümer grundsätzlich berechtigt, ihre Rechtsauffassung weiter gegenüber den Klägern zu vertreten. Dies zumal die Kläger den Verwalter zu einer Handlung veranlassen wollten, nämlich der Inauftraggabe der Arbeiten zulasten der Gemeinschaft, zu der er nicht berechtigt war. Nach § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG obliegt die Entscheidung über die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten grundsätzlich den Wohnungseigentümern, die darüber zu beschließen haben. Gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter nur berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer umzusetzen. Er hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG für Instandsetzungsmaßnahmen mit Ausnahme von Eilmaßnahmen im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG nur eine eingeschränkte Entscheidungskompetenz und vor allem eine Organisations- und Beschlussvollzugskompetenz (vgl. Niedenführ/Nandenhouten, WEG, 12.A., § 27 WEG Rn. 14). Eine Eilmaßnahme im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG liegt aber nicht vor, da weder ersichtlich noch vorgetragen ist, dass vor Durchführung der Sanierungsarbeiten eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht möglich wäre. Da ein Beschluss der Wohnungseigentümer über das Ob und Wie der Instandsetzung der Dachterrasse nicht getroffen war, hätte der Verwalter im Rahmen seiner Befugnisse einer Aufforderung der Kläger daher nicht nachkommen dürfen. Hinsichtlich des sich aus dem Protokoll ergebenden Themas dieses Tagesordnungspunktes widerspricht daher der sich aus dem Protokoll ergebende Beschluss der Wohnungseigentümer nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Kläger stützen ihre Anfechtung auf einen Negativbeschluss aus der Eigentümerversammlung, wobei weder dessen konkreter Inhalt bekannt ist noch klar ist, ob er tatsächlich gefasst wurde und der auch nicht im Protokoll der Versammlung dokumentiert ist. Sofern die Kläger beanstanden, dass das Protokoll unrichtig wäre, da es die Ablehnung eines in der Eigentümerversammlung von den Klägern gestellten Antrages mit den sich aus dem Schriftsatz vom 10.03.2020 ergebenden Wortlaut nicht enthalte, wäre eine Protokollberichtigung durchzuführen, die die Kläger mit ihren Anträgen aber nicht begehren. Diese Forderung nach einer Protokollberichtigung wäre darüber hinaus gegenüber denjenigen zu erheben, auch im Klageweg, die für die Erstellung des Protokolls verantwortlich zeigten. Auch dies haben die Kläger nicht getan. Gegenüber dem Versammlungsleiter, der auch das Protokoll erstellte, wurde Klage nicht erhoben.
Es ist darüber hinaus auch nicht nachvollziehbar und auch nicht ausreichend begründet, weshalb der Kläger zu 2) das Protokoll unterschrieben hat und noch dazu in seiner Eigenschaft als Verwaltungsbeirat, wenn es inhaltlich so fehlerhaft gewesen ist, wie von den Klägern behauptet.
Aber selbst, wenn es diese behauptete Ablehnung des Antrags der Kläger tatsächlich gegeben hätte, würde sie ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Nach ihrem eigenen Vortrag haben die Kläger ihren Antrag in der Eigentümerversammlung gestellt. Er ist danach den übrigen Eigentümern nicht in der Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt worden. Nach der nicht angegriffenen Bezeichnung des Tagesordnungspunktes im Protokoll und dem eigenen Vortrag der Kläger ging es im Rahmen dieses Tagesordnungspunktes ausschließlich um den Schriftsatz des Klägervertreters und darum, wie sich die Gemeinschaft demgegenüber verhalten sollte. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es allerdings zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand eines zu treffenden Beschlusses bei der Einberufung der Eigentümerversammlung bezeichnet ist. Daraus folgt bereits, dass eine positive Beschlussfassung der Wohnungseigentümer in der Versammlung zu einem formell fehlerhaften Beschluss geführt hätte, was jedenfalls nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche. Daher würde im Umkehrschluss die Ablehnung des nur in der Eigentümerversammlung gestellten Antrages der Kläger vor dem Hintergrund des möglichen formellen Mangels im Einklang mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung stehen und wäre daher, den Vortrag der Kläger als zutreffend unterstellt, ebenfalls nicht zu beanstanden.
Die Klage war daher insgesamt abzuweisen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Ziff. 11, 711, 713 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwertes folgt aus § 49 a GKG.
