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WEG – Verteilung von Sanierungskosten

AG Hamburg – Az.: 35a C 106/16 – Urteil vom 24.11.2016

Der auf der Eigentümerversammlung am 03.05.2016 unter dem Tagesordnungspunkt 2 b) gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten über die Auslegung der Teilungserklärung.

Den Klägern gehören mehrere Eigentumseinheiten in der WEG E. L.straße … Sie wenden sich gegen einen in der Eigentümerversammlung am 03.05.2016 gefassten Beschluss, der die Finanzierung der Maßnahmen nach einem – nicht angefochtenen – zuvor gefassten Beschluss betrifft, nämlich Instandhaltungs- bzw. Unterhaltungsmaßnahmen vorzunehmen, welche unter anderem die Sanierung einer Dachterrasse und eines Balkons, Anstriche aller Balkone und Bearbeitung der gesamten Fassadenfläche betreffen. Erwartet wurden Kosten von rund 90.000 Euro. Die vorhandene Instandhaltungsrückstellung der WEG betrug etwa 48.000 Euro.

Die Eigentümerversammlung beschloss unter dem Tagesordnungspunkt 2 b):

„Die Finanzierung der zu TOP 2a) beschlossenen Maßnahmen soll mit 90.000,00 € über Erhebung einer einmaligen Sonderumlage erfolgen und zwar im Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche (gemäß § 2 der Teilungserklärung) = rd. 42,55 € je m² Wohn- und Nutzfläche. Die Zahlung wird auf erste Anforderung durch den Verwalter zum 08.06.2016 fällig.“

Eine Beschlussfassung über eine Abänderung des Verteilungsschlüssels war in der Einladung nicht angekündigt und ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 03.05.2016 mit dem angefochtenen Beschluss deshalb auch nicht beabsichtigt.

Die Teilungserklärung (Anlage K5) enthält unter anderem die folgenden Regelungen:

„§ 7 Instandhaltung/Bauliche Veränderung

(…)

(2) Die Wohnungseigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. Zu diesem Zweck ist jährlich ein angemessener Betrag zu entrichten. Aus dieser Rückstellung werden die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bestritten.

Falls die vorhandene Rückstellung nicht ausreicht, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendige Arbeiten zu decken, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, Nachzahlung zu leisten. (…)

§ 12 Hausgeld Lasten und Kosten

(1) Die Vorauszahlungen auf die laufenden Kosten und Lasten werden aufgrund eines jährlich aufzustellenden Wirtschaftsplanes ermittelt. Der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Anteil (Hausgeld) ist in monatlichen Raten (…) zu zahlen.

(2) Für die Ermittlung des Hausgeldes gelten darüber hinaus folgende Verteilungsschlüssel:

(…)

4. Alle übrigen durch die vorstehenden besonderen Regelungen nicht ausdrücklich verteilten Kosten, wozu insbesondere Kosten der Unterhaltung der Dach- und Außenhautflächen des Gebäudes und der Kellergeschosssohle und der Gemeinschaftseinrichtungen gehören, werden von den Eigentümern (…) im Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen getragen.

(…)

6. Der Betrag für Instandhaltungsrückstellung errechnet sich wie folgt: DM 1,20 für 1/10.000 Miteigentumsanteil jährlich.“

Die Kläger müssten bei einer Verteilung nach Wohn- und Nutzfläche einen größeren Anteil bezahlen als bei einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Die Kläger meinen, der angefochtene Beschluss verstoße gegen die Teilungserklärung. Zum einen müssten die Kosten der beschlossenen Maßnahmen als Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zumindest anteilig aus der Instandhaltungsrücklage bestritten werden. Zum anderen müsse eine Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen erfolgen.

Die Kläger beantragen, den auf der Eigentümerversammlung am 03.05.2016 unter dem Tagesordnungspunkt 2 b gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie meinen, der angefochtene Beschluss entspreche der Teilungserklärung.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

I.

Die Klage ist als Anfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 WEG zulässig. Die Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sind durch die am 02.06.2016 bei Gericht eingegangene Klagschrift, die aufgrund der am 24.06.2016 erfolgten Einzahlung des am 15.06.2016 angeforderten Kostenvorschusses im Sinne des § 167 ZPO demnächst zugestellt worden ist, und durch die am 29.06.2016 bei Gericht eingegangene Begründungsschrift gewahrt.

II.

Die Klage ist auch begründet, denn der angefochtene Beschluss ist rechtswidrig. Die Eigentümerversammlung durfte nicht beschließen, dass eine Sonderumlage zur Finanzierung der beschlossenen Sanierungsarbeiten in vermeintlicher Übereinstimmung mit der Teilungserklärung im Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche erfolgen sollte, weil das tatsächlich nicht der in der Teilungserklärung niedergelegten Gemeinschaftsordnung entsprach. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels, die unter Umständen nach § 12 Abs. 3 der Teilungserklärung mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller Stimmen sowie nach § 16 Abs. 4 WEG mit einer Mehrheit von drei Vierteln der Stimmberechtigten und einer Mehrheit der Miteigentumsanteile möglich gewesen wäre, war von der Eigentümerversammlung nicht beabsichtigt.

Die Gemeinschaftsordnung legt nicht fest, dass die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche aufzuteilen sind. Die Regelungen in der Teilungserklärung hierzu sind unklar, ohne dass sich auch durch ergänzende Auslegung eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung feststellen ließe. Es bleibt daher bei der gesetzlichen Regelung aus § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen.

Bei der Auslegung einer Teilungserklärung ist, wie bei anderen Grundbucheintragungen auch, auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragungen abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz erfordert dabei, dass eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Vorschrift klar und eindeutig ihrem Inhalt nach feststellbar ist (HansOLG, Beschl. v. 03.03.2004, 2 Wx 104/01, juris Rn. 35 m.w.N.) Sind Unklarheiten, Widersprüche oder Unvollständigkeiten auch im Wege der ergänzenden Auslegung nicht zu beseitigen, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung (Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 132). Eine ergänzende Auslegung ist dann möglich, wenn sich den ausdrücklichen Regelungen ein bestimmter hypothetischer Parteiwille entnehmen lässt (Bärmann, a.a.O., Rn. 131 m.w.N.). Eine – auch langjährige – Übung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist dagegen unerheblich (Bärmann, a.a.O., Rn. 67 m.w.N.).

Vorliegend lässt sich weder bei einer am Wortlaut orientierten Auslegung noch systematisch oder nach Sinn und Zweck feststellen, dass die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche umgelegt werden sollen. Für eine Auslegung, nach der die Kosten nach Miteigentumsanteilen umzulegen sind, sprechen nämlich mindestens ebenso starke Gesichtspunkte. Ob diese Gesichtspunkte sogar überwiegen, kann dahinstehen, weil die Verteilung nach Miteigentumsanteilen auch dann gilt, wenn nichts anderes vereinbart ist.

Bei einer im ersten Schritt am Wortlaut orientierten Auslegung der Teilungserklärung ist zunächst einmal die Frage aufgeworfen, ob die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums auch dann „Hausgeld“ im Sinne des § 12 der Teilungserklärung sind, wenn sie durch eine Sonderumlage erhoben werden. § 12 Abs. 1 Satz 2 der Teilungserklärung bestimmt, dass „Hausgeld“ der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Anteil ist, und zwar, wie sich aus dem Zusammenhang ergibt, der Anteil an den in § 12 Abs. 1 Satz 1 genannten Vorauszahlungen auf die laufenden Kosten und Lasten. Da die Verteilungsschlüssel in § 12 Abs. 2 der Teilungserklärung „für die Ermittlung des Hausgeldes“ gelten, enthält § 12 nach seinem Wortlaut keine Bestimmungen für die Verteilung einer Sonderumlage.

Eine Bestimmung über die Verteilung der Sonderumlage könnte sich der Teilungserklärung also nur durch ergänzende Auslegung entnehmen lassen. Gemäß § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung ist (nur) über das Hausgeld jährlich abzurechnen, während sich über die Abrechnung von Sonderumlagen keine Bestimmungen finden. Dass Sonderumlagen möglich sind, ergibt sich aber aus § 7 Abs. 2 Unterabsatz 2 Satz 1 der Teilungserklärung. Es ist fernliegend, dass die Teilungserklärung davon ausgehen würde, dass diese nicht abgerechnet werden sollen. Hier könnte sich dann auf den ersten Blick anbieten, auf den Schlüssel aus § 12 Abs. 2 Nr. 4 zurückzugreifen. Dieser soll nämlich für alle durch die vorstehenden besonderen Regelungen nicht ausdrücklich verteilten Kosten gelten, wozu zudem insbesondere die Kosten der Unterhaltung der Außenhautflächen gehören. Auch wenn denkbar ist, die Kosten der besonderen Instandsetzung nicht als Kosten der Unterhaltung zu verstehen, bleibt es dabei, dass der genannte Schlüssel für alle nicht durch die vorstehenden besonderen Regelungen verteilten Kosten gelten soll. Dabei drängt sich allerdings auf, dass der Schlüssel auch für die durch nachstehende Regelungen verteilten Kosten nicht gelten soll, soweit diese spezieller sind. Das betrifft insbesondere etwa die in § 12 Abs. 2 Nr. 5 genannten Verwaltungskosten. Dann könnte der allgemeine Schlüssel auch durch den Schlüssel aus § 12 Abs. 2 Nr. 6 der Teilungserklärung verdrängt werden. Dort ist festgelegt, wie der in das Hausgeld eingestellte Betrag für die Instandhaltungsrückstellung zu errechnen ist, nämlich nach Miteigentumsanteilen.

§ 12 Abs. 2 Nr. 6 der Teilungserklärung regelt zwar nach dem Wortlaut nur, in welcher Höhe in das regelmäßig zu zahlende Hausgeld zusätzlich zu den laufenden Kosten Zahlungen für die Instandhaltungsrückstellung aufzunehmen sind. Das schließt eine Abrechnung bei Verwendung der Instandhaltungsrücklage nach einem anderen Schlüssel zunächst nicht aus. Jedoch würde eine Abrechnung nach einem anderen Schlüssel, etwa dem des § 12 Abs. 2 Nr. 4, bedeuten, dass die Anteile der Wohnungseigentümer an der verbleibenden Instandhaltungsrücklage auseinanderlaufen, bis sie am Ende von den Eigentümern mit dem höchsten Verhältnis von Miteigentumsanteilen zu Wohn- und Nutzfläche alleine getragen wird. Es ist nicht anzunehmen, dass das gewollt ist. Das spricht dafür, dass aufgrund ergänzender Vertragsauslegung die Abrechnung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, wenn sie aus der Instandhaltungsrückstellung bestritten werden, nach dem in § 12 Abs. 2 Nr. 6 genannten Maßstab zu erfolgen hat, also nach Miteigentumsanteilen. Dann liegt nahe, dass auch im Falle einer Sonderumlage nach § 7 Abs. 2 Unterabsatz 2 Satz 1 der Teilungserklärung der gleiche Maßstab anzuwenden ist. Sonst würden die Kosten unterschiedlich verteilt je nachdem, ob die bestehende Rücklage ausreicht oder nicht. Da es sich bei der Sonderumlage gemäß § 7 Abs. 2 Unterabsatz 2 Satz 1 um eine „Nachzahlung“ auf die Instandhaltungsrückstellung handeln soll, liegt ein unterschiedlicher Schlüssel aber fern.

Zudem würde sich, wenn man von einem anderen Schlüssel für Sonderumlagen und der Regelzahlungen für die Instandhaltungsrücklage ausginge, verschärft die nicht geregelte Frage stellen, bis zu welcher Höhe eine vorhandene Instandhaltungsrückstellung einzusetzen ist, wenn diese nicht ausreicht. Dass diese komplett einzusetzen wäre, wenn sie knapp ausreicht, aber überhaupt nicht einzusetzen wäre, wenn sie knapp nicht ausreicht, wäre ein bei unterschiedlichen Verteilungsschlüsseln unbefriedigendes Ergebnis, weil dann der Verteilungsschlüssel von Zufälligkeiten abhinge und, wenn der benötigte Betrag in der Nähe der Grenze liegt, sogar durch eine Mehrheit in der Eigentümerversammlung willkürlich gesteuert werden könnte.

Wenn sich also nicht feststellen lässt, dass für Instandhaltung und Instandsetzung ein anderer als der gesetzliche Verteilungsschlüssel gelten soll, bedeutet das, dass für den Verteilungsschlüssel aus § 12 Abs. 2 Nr. 4 der Teilungserklärung hinsichtlich der Unterhaltungskosten nur noch ein relativ geringer und womöglich nur schwer trennscharf zu bestimmender Anwendungsbereich bleibt, nämlich für jene laufenden Kosten der Unterhaltung, die nicht als „Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums“ im Sinne des § 7 Abs. 2 Unterabsatz 1 Satz 2 der Teilungserklärung zu verstehen sind. Dass das gewollt ist, liegt angesichts der Formulierung des § 12 Abs. 2 Nr. 4 der Teilungserklärung auch nicht nahe. Angesichts der aufgezeigten Probleme, zu denen eine Anwendung dieses Schlüssels auch auf eine Sonderumlage führen würde, ist aber jedenfalls eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Vorschrift nicht klar und eindeutig ihrem Inhalt nach feststellbar.

Das führt zur Rechtswidrigkeit des angefochtenen Beschlusses, ohne dass die Frage zu entscheiden ist, ob eine Verpflichtung bestanden hätte, die Kosten ganz oder teilweise aus der bestehenden Rücklage zu bestreiten.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

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