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WEG-Verwalter – Wann ist er abzuberufen?

LG Karlsruhe – Az.: 11 S 210/19 – Urteil vom 03.12.2021

ln dem Rechtsstreit wegen Anfechtung hat das Landgericht Karlsruhe – Zivilkammer Xl – am 03.12.2021 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 21.09.2021 für Recht erkannt:

(abgekürzt nach § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 ZPO)

1. Auf die Berufung der Beklagten und des Streithelfers wird das Urteil des Amtsgerichts Konstanz vom 07.11.2019, Az. 4 C 436/19 WEG, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Streithelfers zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.695,13 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die zulässigen Berufungen der Beklagten und des Streithelfers sind begründet und führen zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung.

Die zulässige Klage ist – über die erstinstanzliche Teilabweisung hinaus – vollständig abzuweisen.

Hinsichtlich der Beschlüsse der WEG-Versammlung vom 12.07.2009

(1.) zu TOP 4 betreffend die Abrechnung für 2018 bezogen auf die Einnahmen,

(2.) zu TOP 5 I (Ablehnung der Abberufung des Verwalters D aus wichtigem Grund)

und

(3.) TOP 5 ll (Ablehnung der Kündigung des Verwaltervertrages mit dem Streithelfer aus wichtigem Grund) ist die Anfechtungsklage unbegründet.

(4.) Zu TOP 5 I und 5 ll kann nicht die korrespondierende Beschlussersetzung verlangt werden und die Klage daher ebenfalls unbegründet.

Zum Übergangsrecht ist vorab Folgendes festzuhalten

(1.-3.) Für Beschlussanfechtungsklagen betreffend sog. ” ,,Altbeschlüsse”, zu denen auch die vorliegend vor dem 01.12.2020 beschlossenen Beschlüsse gehören, ist sowohl materiell-rechtlich als auch verfahrensrechtlich weiterhin das WEG in der vor dem 01.12.2020 geltenden Fassung anwendbar.

(4.) Beschlussersetzungsklagen, die bereits vor dem 01.12.2020 anhängig waren, sind entsprechend § 48 Abs. 5 WEG gegen die übrigen Eigentümer fortzuführen. Zwar steht § 21 Abs. 8 WEG (a.F.) nicht in dem in § 48 Abs. 5 WEG (n.F.) in Bezug genommenen dritten Teil des WEG. Die Vorschrift will aber ersichtlich alle Beschlussklagen erfassen, so dass für die Beschlussersetzungsklage nichts anderes gelten kann (vgl. BeckOK/Elzer,46. Edition Stand 01.10.2021, WEG, § 48 Rn. 20). Materiell ist allerdings das seit dem 01.12.2020 geltende Recht anzuwenden. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass insoweit die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung entscheidend ist (vgl. LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 20.04.2021 -2-13 S 133/20 m.w.N.).

lm Einzelnen

Zunächst kann auf das angegriffene Urteil verwiesen werden, soweit dort insbesondere die klägerseits behaupteten formellen und einzelne materielle Mängel der Beschlussfassung verneint wurden.

Ferner gilt, soweit das Amtsgericht die Klage für begründet hielt:

1.) Die Jahresabrechnung 2018 ist – entgegen dem Amtsgericht – auch nicht hinsichtlich der Einnahmen für ungültig zu erklären. Die Darstellung der Einnahmen in der Einzel- und Gesamtabrechnung ist – anders als das Amtsgericht meint – nicht “unbegreiflich”. Dies gilt auch hinsichtlich der beanstandeten Einnahmen-Position ,,- 3.246,32″ /,,Erstattung i.S. “.

1. Die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2018 entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und insbesondere den von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen für die Darstellung einer Abrechnung. Die Anfechtungsklage muss daher insoweit – anders als vom Amtsgericht entschieden – abgewiesen werden.

a) Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG a.F. nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen. Eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die sämtliche – auch die unberechtigten – Ausgaben enthalten muss (BGH, Urteil vom 11.10.2013, V ZR 271/12 – (Rn. 6, 9, 10); Urteil vom 04.03.2011, V ZR 156/10 – (Rn.6)); Jennißen/Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 23 Rn. 94). Nicht erforderlich sind detaillierte Angaben zu den einzelnen Einnahmen und Ausgaben oder die Auflistung einzelner Buchungsvorgänge auf den Bankkonten (vgl. BGH, Urteil vom 11.10.2013, V ZR 271/12- (Rn.9,10)). Die Einzelpositionen der Einnahmen und Ausgaben dürfen in Einnahme- und Kostenarten zusammengefasst werden (Spielbauer/Then/Spielbauer, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 33 [4]) Inwieweit unter Berücksichtigung des berechtigten lnformationsbedürfnisses der Wohnungseigentümer eine Aufgliederung der Positionen erforderlich oder deren Zusammenfassung unter einer schlagwortartigen Bezeichnung möglich ist, ist eine Frage des Einzelfalls (LG München l, Urteil vom 29.04,2010,36 S 9595/09).

Die Jahresabrechnung muss außerdem neben den im Abrechnungszeitraum getätigten Ausgaben und den erzielten Einnahmen auch Angaben über die gebildeten Rücklagen und die Anfangs- und Endstände der gemeinschaftlichen Konten enthalten (BGH, Urteil vom 04.12.2009, V ZR 44/09 – (Rn. 10); Beschluss vom 25.09.2003, V ZB 40/03); OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.11.2003, 3 Wx 123/03, l-3 Wx 123/03; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 28 Rn. 129,150; Jennißen/Jennißen, a.a.O., § 28 Rn. 113, 124; Spielbauer/Then/Spielbauer, a.a.O.,§ 28 Rn. 58). Nur die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontenständen ohne Weiteres die Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung (vgl. BGH, Urteil vom 17.02.2012, V ZR 251/10 – (Rn. 16)). Denn die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung besteht nur dann, wenn der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontenstände zum Jahresanfang und zum Jahresende übereinstimmt (OLG Hamm, Beschluss vom 03.05.2001, 15 W 7/01. Stets mögliche Differenzen müssen erläutert werden (LG Düsseldorf, Urteil vom 18.05.2011, 25 S 79/10; Jennißen/Jennißen, a.a.O., § 28 Rn. 124). ln der erforderlichen Darstellung der Entwicklung der lnstandhaltungsrücklage sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklagen als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben (BGH, Urteil vom 04.12.2009, V ZR 44/09 – (Rn. 12)). Tatsächlich erfolgte Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die lnstandhaltungsrücklage sind zugleich – wie Vorschüsse auf das Wohn- oder Hausgeld – eine Einnahme der Gemeinschaft und müssen in der Abrechnung auch als solche erscheinen (BGH, a.a.O. – (Rn. 15)). Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die lnstandhaltungsrücklage sind hingegen in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen (BGH, a.a.O. – (Rn. 12)), Dies gilt auch dann, wenn die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden, da es sich dabei lediglich um einen internen, bei Fehlen eines besonderen Rücklagenkontos sogar nur um einen buchungstechnischen Vorgang handelt (BGH, a.a.O. – (Rn. 15)).

Ferner muss die Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein (BGH, Urteil vom 04.12.2009, V ZR 44/09 – (Rn. 10)). Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind (BGH, Urteil vom 11.10.2013, V ZR 271/12 – (Rn. 6)). Die Jahresabrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahmen die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte (BGH, Urteil vom 04.12.2009, V ZR 44/09 – (Rn.17)). Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge (BGH, Beschluss vom 15.05.2012, V ZB 282/11 – (Rn. 7)).

b) Die mit den Anlagen K7 (l 61 ff.) und A2 (1547 ff.) vorgelegte kombinierte Gesamt- und Einzelabrechnung genügt diesen Kriterien.

Die Darstellung der Einnahmen in der Einzel- und Gesamtabrechnung ist nicht ,,unbegreiflich”. Die beanstandete Einnahmen-Position ,,- 3.246,32″ / ,,Erstattung i.S. ” ist ersichtlich deshalb negativ formuliert, um die Saldierung zu erleichtern, wie sich aus dem unten bildlich wiedergegebenen Ausschnitt ergibt.

Statt von einem ,,Saldo” spricht die Abrechnung hier von einer ,,Summe”. Dies ist mathematisch auch gut nachvollziehbar, da die Addition einer großen positiven mit einer kleinen negativen Zahl der Subtraktion der positiv formulierten kleinen Zahl von der großen gleichkommt, kaufmännisch also eine Saldierung ist.

2. Einnahmen

2.- 4. Sowohl die Anfechtungsklage gegen die Negativbeschlüsse als auch die Beschlussersetzungsklage zu TOP 5 I (Ablehnung der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund) und TOP 5 ll (Ablehnung der Kündigung des Verwaltervertrages mit dem Streithelfer aus wichtigem Grund) sind unbegründet.

Die Voraussetzungen für eine Abberufung der Verwaltung und Kündigung des Verwaltervertrages liegen nicht vor.

lnsoweit kann Bezug genommen werden auf die Ausführungen im heutigen Urteil der Kammer zum Verfahren 11 S 122/19 (betr. das amtsgerichtliche Verfahren 4 C 645/17 WEG bzw. Beschlüsse vom 27.09.2017). Die dortigen Ausführungen zur materiellen Rechtslage unter ll.A,2.b.gelten auch im vorliegenden Kontext und lauten:

aa. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Entlassung des Verwalters kann dann bestehen, wenn Pflichtenverstöße als so schwerwiegend anzusehen sind, dass die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint (BGH NJW 2012, 1884). Dabei wird den Eigentümern bei der Entscheidung über die Abberufung ein Beurteilungsspielraum zugebilligt (BGH, a.a.O.).

Wie bei der Anfechtung der Bestellung ist trotz Vorliegens wichtiger Gründe auch bei der Versagung der Abberufung die Willensbildung der Eigentümer auf Grund aller Umstände des Einzelfalles zu würdigen. Dabei ist insbesondere die Schwere der Pflichtverletzungen einerseits und die Prognose des zukünftigen Verhaltens des Verwalters andererseits zu berücksichtigen (Emmerich in Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 20. Auflage 2020, § 26, Rn. 112).

bb. Umstände, die vorliegend nur eine Abberufung des Verwalters als ordnungsgemäße Verwaltung erscheinen lassen würden, sind nicht ersichtlich.

aaa. Die vom Amtsgericht angeführten ,,neuen” Mängel der Beschlusssammlung liegen tatsächlich zeitlich vor dem Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 15.02.2018 (7 S 28/17) und dem dortigen Schluss der mündlichen Verhandlung vom 18.01.2018. Das Landgericht hatte damals in seiner Entscheidung ausgeführt, dass die hier vorgebrachten Versäumnisse keine Entlassung rechtfertigen würden; es besteht für die Kammer vorliegend keinerlei Veranlassung von dieser Einschätzung abzuweichen und die Rechtslage nun anders zu beurteilen. Zumal es der Klägerin wohl ohnehin verwehrt ist, ein neues Entlassungsbegehren auf Gründe zu stützen, die bereits Gegenstand einer bestandskräftig beschlossenen Weiterbestellung (zur Notwendigkeit des Hinzutretens mindestens eines neuen gewichtigen Grundes: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03. Mai 2000 – 3 Wx 9/00) oder eines bestandskräftig abgelehnten Abberufungsantrages waren (LG Hamburg, Urteil vom 15. Juli 2020 – 318 S 10/20).

bbb. Die weiteren vorgebrachten und vom Amtsgericht als ausreichend erachteten Gründe für eine Entlassung des Verwalters rechtfertigen eine solche – auch in Kumulation mit den bereits beschiedenen Versäumnissen – tatsächlich nicht.

(1) Ein Interessenkonflikt, der für sich genommen oder im Rahmen einer Gesamtabwägung eine zwingende Abberufung des Verwalters zur Folge hätte, ist nicht ersichtlich.

Hierbei ist zunächst zu beachten, dass allein der Umstand, dass ein Verwalter (auch) Mieter einer der Einheiten der Gemeinschaft ist, selbstverständlich keinen Abberufungsgrund bildet. Trotz eventueller /Interessenkonflikte anerkennt das Gesetz sogar die Möglichkeit, dass einer der Wohnungseigentümer das Verwalteramt übernimmt (dies gilt zumindest bis zum 01.12.2022; ab Inkrafttreten des § 19 Abs. 2 Nr. WEG entspricht dies nur noch bei dem Vorliegen weiterer Voraussetzungen ordnungsgemäßer Verwaltung: Zschieschack, Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2021, § 26, Rn. s; zur bisherigen Rechtslage: LG Karlsruhe, Urteil vom 15.02.2018, Az.: 7 S 28/17).

Eine andere Einschätzung folgt auch nicht aufgrund des Umstandes, dass der Verwalter mit dem Prozessbevollmächtigten der (übrigen) Wohnungseigentümer über eine GbR verbunden ist, denn ein Interessenkonflikt, der dazu geeignet wäre einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters anzunehmen, ist in diesem Zusammenhang – entgegen der Auffassung des Amtsgerichts – nicht hinreichend dargetan.

In diesem Zusammenhang ist zunächst festzuhalten, dass bei Streitigkeiten wie der vorliegenden Art die Wohnungseigentümer regelmäßig einen Rechtsanwalt mit der Vertretung in den Prozessen betrauen werden und hierfür auch entsprechende Kosten anfallen, die im Fall eines Unterliegens von den klagenden/beklagten Wohnungseigentümern getragen werden müssen. Dass der Verwalter möglicherweise zumindest mittelbar an den sich aus der Vertretung der (übrigen) Wohnungseigentümer bzw. der WEG resultierenden Gebühren bzw. an den Einnahmen des Prozessbevollmächtigten partizipiert, Iegt einen Interessenkonflikt noch nicht nahe. Eine andere Betrachtungsweise wäre nur dann angezeigt, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen würden, dass der Verwalter gerichtliche Verfahren zur Entstehung von entsprechenden Gebührentatbeständen ,,provozieren” und damit sein Amt zu seinem eigenen Vorteil ausnutzen würde. Derartige Umstände sind jedoch weder vorgetragen noch ersichtlich.

Dass ein als Rechtsanwalt zugelassener Verwalter in Verfahren, in denen er beitritt, sich selbst vertritt, dürfte eher der Regel- als der Ausnahmefall sein. Soweit ihm dann die zur zweckentsprechenden Rechtsvertretung erforderlichen Kosten (§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO) von der unterlegenen Partei ersetzt werden müssen und er hierdurch auch Umsatz für seine Kanzlei generieft, ist dies nicht zu beanstanden und eine sich aus der grundsätzlichen Möglichkeit der Selbstvertretung (§ 78 Abs. 4 ZPO) ergebende Konsequenz.

(2) Auch das vom Amtsgericht angeführte mögliche ,,Spannungsverhältnis” zwischen dem Prozessbevollmächtigten und dem Verwalter erscheint gänzlich theoretischer Natur. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass es wegen unterschiedlicher Auffassungen zwischen dem Verwalter und dem Prozessbevollmächtigten zu einem für die WEG nachteiligen Prozessverhalten kommen könnte.

(3) Soweit dem Verwalter ein (erneuter) Ladungsmangel vorgeworfen wird, führt dieser ebenfalls weder für sich genommen noch in einer Gesamtschau mit den sonstigen angeführten Aspekten dazu, nur eine Entscheidung über seine Abberufung als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung zu qualifizieren. Zwar kann ein solcher Fehler möglicherweise einen Schadensersatzanspruch auslösen (Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 26, Rn. 392); ein solcher – regelmäßig bloß fahrlässiger – Verstoß vermag jedoch ohne Hinzutreten weiterer gewichtiger Umstände keinen gravierenden Pflichtverstoß zu begründen.”

b. Auch die weiteren, neueren (wohl insbesondere in den Zeitraum vom 27.09.2017 bzw. 18.02.2018 bis zur hiesigen Beschlussfassung am 12.07.2019 fallenden) behaupteten Pflichtverletzungen rechtfertigen die Abberufung/ Kündigung des Verwalters nicht.

Weder die Feststellungen des Amtsgerichts im angegriffenen Urteil noch der sonstige Vortrag der Klägerin tragen das Verdikt, dass weitere gewichtige Umstände hinzutraten und insgesamt ein gravierender Pflichtverstoß vorliege. Auch das Amtsgericht geht davon nicht aus, dass diese Umstände alleine die Abberufung/ Kündigung rechtfertigen, sondern nur in Verbindung mit dem (freilich zu Unrecht angenommenen) Interessenkonflikt.

Soweit es zu weiteren Lücken/ Fehlern in der Beschlusssammlung – was aber hinsichtlich des Zeitpunktes dieser Pflichtverletzungen im Unklaren bleibt – gekommen sein sollte, sind dies jedenfalls nicht hinreichend gravierend. Weitere Ladungsmangel konnten nicht festgestellt werden (s.o.) und wären jedenfalls nicht gewichtig genug. Die Abrechnung ist keineswegs unverständlich (s.o.) und die verwendete Software offensichtlich üblich und geeignet. Auch das Argument des Amtsgerichts, der Wirtschaftsplan 2019 sei fehlerhaft (aber dennoch gültig) und stelle daher eine weitere relevante Pflichtverletzung, überzeugt nicht, da es jedenfalls am Gewicht des Fehlers fehlt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, § 101 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).

Bei der Streitwertfestsetzung wurde der erstinstanzliche Beschluss zugrundegelegt, wobei berücksichtigt wurde, dass die Klage (in geringem Umfang) schon erstinstanzlich teilweise abgewiesen worden war.

 

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