AG Esslingen – Az.: 1 C 783/17 WEG – Urteil vom 27.09.2017
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.05.2017 zu TOP 9, den Klägerin (Sondereigentümer der Wohnung Nr. 15 … gemäß Aufteilungsplan) die Genehmigung ihrer Terrassenerweiterung zu verweigern, wird für ungültig erklärt.
2. Es wird festgestellt, dass die oben genannte Genehmigung betreffend TOP 9 des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 11.05.2017 wirksam beschlossen wurde.
3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 2.200,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft … . Den Klägern gehört die Wohnung Nr. 15 gemäß Aufteilungsplan (K1), nebst Sondernutzungsrecht am zugehörigen Ziergarten. Dieser Zier-Garten schließt sich an eine Terrasse an, die eine Tiefe von 2 m hat. Die Kläger haben die Terrasse um 60 cm erweitert, indem sie eine zusätzliche Plattenreihe anfügen ließen.
Die Kläger behaupten, dass die ursprüngliche Tiefe der Terrasse nicht ausgereicht habe, um einen Tisch mit Stühlen aufzustellen. Der Verwalter habe die Einstimmigkeit mit der Begründung einer baulichen Veränderung für erforderlich gehalten, weswegen bei 2 Gegenstimmen der Wohnungseigentümer … und … die Genehmigung der durchgeführten Terrassenerweiterung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung eingeholt werden sollte. Ein Nachteil der anderen Wohnungseigentümer sei nicht erkennbar, nachdem die Terrasse durch einen optischen Sichtschutzzaun von der Wohnung der Wohnungseigentümerin … getrennt sei. Vielmehr sei von einem Bagatellcharakter der Veränderung vorliegend auszugehen. Hinzukomme, dass die Teilungserklärung die Nutzung der Gärten „als Ziergarten“ vorsehe und die Erweiterung sich innerhalb dieses Zwecks halte. Auch habe die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Maßnahme genehmigt.
Die Kläger beantragen,
1.
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.05.2017 zu TOP 9, den Klägern (Sondereigentümer der Wohnung Nr. 15 … gemäß Aufteilungsplan) die Genehmigung ihrer Terrassenerweiterung zu verweigern, ungültig zu erklären,
2.
festzustellen, dass die Genehmigung wirksam beschlossen wurde.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie wenden ein, dass es sich bei der Erweiterung um eine bauliche Maßnahme handele, welche nachteilig den optischen Gesamteindruck verändere, so dass eine einstimmige Zustimmung der Wohnungseigentümer für die streitgegenständliche Maßnahme erforderlich gewesen wäre. Des Weiteren decke sich die Terrassenerweiterung mit den erfolgten Betonier- und Befestigungsarbeiten nicht mit dem Bedeutungsgehalt eines Ziergartens.
Zur Ergänzung des weiteren Sachverhalts wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 16.08.2017 verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
1.
Der in der Eigentümerversammlung vom 11.05.2017 gefasste Beschluss, die Genehmigung der die Kläger betreffende Terrassenerweiterung zu verweigern ist ungültig. Denn zur Überzeugung des Gerichts ist die seitens der Kläger streitgegenständlichen Maßnahme zum einen durch die Teilungserklärung gedeckt.
Grundsätzlich stellt die Vergrößerung einer Terrasse eine bauliche Veränderung dar, die gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer bedarf. Einer Zustimmung bedarf ist nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht und die Maßnahme ist von den anderen Wohnungseigentümern zu dulden (§ 1004 Abs. 2 BGB), als die Rechte durch die Veränderung nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. So verhält es sich hier. Denn die Terrassenerweiterung keine bauliche Maßnahme analog § 22 WEG in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG dar, die den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere nachteilig verändert (§ 14 Nr. 1 WEG). Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt nur dann vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. Weder die erhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks am Gebäude noch der seitens der Beklagten behauptete Nachteil wurde zudem nicht substantiiert dargelegt. Allein der Umstand, dass nunmehr einbetonierte Platten an der Terrasse und auch im Garten in Gestalt eines Weges vorhanden sind, reicht hierfür nicht aus. Die Erweiterung der Terrasse hat sich in dem Anbau einer Plattenreihe von ca. 0,6 m Breite und von fünf einzelnen Platten (60 cm x 60 cm) als Weg erschöpft. Auch ist es zur Überzeugung des Gerichts vorliegend ausgeschlossen, dass diese Vergrößerung um ca. 4 qm dazu führen wird, dass die Kläger nunmehr, anders als bisher, einer derart großen Anzahl von Personen Zutritt zu ihrer Sondereigentumseinheit nebst Gartenfläche verschaffen wird, dass damit eine nennenswerte, intensivere Nutzung als bisher verbunden sein wird (vgl. hierzu Landgericht Hamburg, Urteil vom 10.09.2010, Az.: 318 S 24/09; Schleswig Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 01.03.2001, Az.: 2 W 179; Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 30.01.1997, Az.: 2 Z BR 110/96 zit. nach juris). Eine andere Wertung ergibt sich auch nicht aus den seitens der Beklagtenseite vorgelegten Lichtbildern (Blatt 22 ff. der Akten).
Zudem ist festzustellen, dass die Terrassenerweiterung nicht in Widerspruch zur Teilungserklärung steht, wonach die Sondereigentümer auf ihrer zur Sondereigentumseinheit zugewiesenen Gemeinschaftsfläche einen Ziergarten anlegen dürfen, gedeckt ist. Eine Verleihung eines anderen Gepräges durch die getroffene Maßnahme ist nicht erkennbar (vgl. Urteil des Bundesgerichtshof vom 22.06.2012, Az. V ZR 73/11, Anlage K6, Blatt 46 der Akten). Hierzu gehört auch eine Terrasse in der nunmehr vorgenommenen Fläche. Auch die Gestaltung derselben, wie aus den Lichtbildern, (Anlage B1 Blatt 30 ff. der Akten) ersichtlich, ist vom Begriff des „Ziergartens“ gedeckt.
2.
Im Hinblick auf die oben genannten Ausführungen ist auch dem Antrag Ziffer 2 der Klage betreffend die Feststellung der erteilten Genehmigung, der als Antrag auf Feststellung der erteilten Genehmigung bezüglich TOP 9 des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 11.05.2017 auszulegen ist, stattzugeben. Insoweit besteht für die Kläger ein Rechtsschutzbedürfnis.
Nach alledem war der Klage vollumfänglich stattzugeben.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
