Zweiparteienhaus – erleichterte Kündigung bei Gelegenheitsnutzung

Lebensmittelpunkt entscheidend bei Kündigung in Zweiparteienhaus

Das Landgericht Hanau hat die Berufung der Klägerin im Fall einer erleichterten Kündigung eines Mietverhältnisses in einem Zweiparteienhaus zurückgewiesen. Die Entscheidung unterstreicht, dass eine wirksame Kündigung die dauerhafte Nutzung der Wohnung durch den Vermieter voraussetzt, wobei eine gelegentliche Nutzung nicht ausreicht. Zudem hat der Tod des ursprünglichen Vermieters die Kündigungsgründe beeinflusst, da die nachfolgende Vermieterin die Wohnung erst nach seinem Tod nutzte.

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Erleichterte Kündigung in Zweifamilienhäusern: Rechtliche Grundlagen und Herausforderungen

Die erleichterte Kündigung von Mietverhältnissen in Zweifamilienhäusern ist ein komplexes Rechtsgebiet mit spezifischen Regelungen und Herausforderungen. Gemäß § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann ein Vermieter, der ein Zweifamilienhaus selbst bewohnt, unter erleichterten Bedingungen kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familie oder einen nahen Angehörigen benötigt. Die erleichterte Kündigung ist jedoch nicht anwendbar, wenn die Wohnung nur gelegentlich genutzt wird oder wenn das Mietverhältnis aufgrund eines zerrütteten Verhältnisses beendet werden soll.

In der Praxis ergeben sich häufig rechtliche Streitigkeiten darüber, ob die Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung vorliegen. Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Hanau hat die Diskussion um die erleichterte Kündigung in Zweifamilienhäusern erneut entfacht. Das Gericht entschied, dass die erleichterte Kündigung nicht greift, wenn der Lebensmittelpunkt des Mieters nicht in der Wohnung liegt, was bei einer Gelegenheitsnutzung oft der Fall ist. Diese Entscheidung verdeutlicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Prüfung der rechtlichen Grundlagen und der spezifischen Umstände jedes Einzelfalls, um eine wirksame Kündigung zu erreichen.

Streit um die Kündigung in einem Zweiparteienhaus

Im Kern dreht sich der Fall um die erleichterte Kündigung eines Mietverhältnisses in einem Zweiparteienhaus in Hanau. Der Vater der Klägerin hatte ursprünglich einen Mietvertrag mit den Beklagten über eine Wohnung abgeschlossen. Nach seinem Tod trat die Klägerin als Erbin in die Vermieterrolle ein. Sie nutzte die Wohnung zeitweise während ihrer Aufenthalte in Deutschland. Die Klägerin erklärte erneut die Kündigung des Mietvertrages nach § 573a Abs. 1 BGB, berufend auf eine intensive Nutzung der Wohnung, die über eine reine Freizeit- oder Ferienwohnung hinausgehe.

Die rechtliche Herausforderung der Kündigung

Das rechtliche Dilemma entstand, als das Amtsgericht Hanau die Kündigung der Klägerin für unwirksam erklärte. Das Gericht argumentierte, dass für eine erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt in der betreffenden Immobilie haben müsse. Die gelegentliche Nutzung durch die Klägerin erfüllte diese Voraussetzung nicht. Zudem entfiel der Kündigungsgrund des verstorbenen Vaters durch seinen Tod, da die Klägerin die Wohnung erst nach diesem Ereignis nutzte.

Detaillierte Betrachtung der juristischen Argumente

Die Klägerin legte Berufung gegen das Urteil ein, mit der Begründung, das Amtsgericht sei fehlerhaft davon ausgegangen, dass sie nicht wirksam in die Kündigung ihres Vaters eingetreten sei. Sie argumentierte, dass die Intensität der Nutzung und nicht die permanente Bewohnung ausschlaggebend für eine erleichterte Kündigung sein sollte. Das Landgericht Hanau widersprach jedoch dieser Auffassung und bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Die Richter legten dar, dass § 573a BGB eine restriktive Auslegung erfordere, um die Ziele des sozialen Wohnraummietrechts zu wahren.

Juristische Feinheiten und das Urteil des LG Hanau

Das LG Hanau führte aus, dass die Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung gemäß § 573a BGB nicht erfüllt seien, da die Klägerin die Wohnung nicht als ihren Lebensmittelpunkt genutzt habe. Diese Entscheidung unterstreicht die Bedeutung des Lebensmittelpunkts des Vermieters in der betreffenden Immobilie für die Anwendung der erleichterten Kündigung. Die Revision wurde zugelassen, da die Auslegung von § 573a BGB von grundsätzlicher Bedeutung ist und eine höchstrichterliche Entscheidung erfordert.

Fazit: Das Landgericht Hanau bestätigte, dass die erleichterte Kündigung eines Mietverhältnisses in einem Zweiparteienhaus die dauerhafte Nutzung der Wohnung durch den Vermieter als Lebensmittelpunkt voraussetzt.

Das vorliegende Urteil

LG Hanau – Az.: 2 S 107/22 – Urteil vom 15.11.2023

Die Berufung der Klägerin und Berufungsklägerin vom 22.09.2022 gegen das am 19.08.2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hanau – Az.: 32 C 228/21 (12) – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Klägerin und Berufungsklägerin zu tragen.

Dieses Urteil und das Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund der Urteile vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert wird auf 5.828,76 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten über die Rückgabe einer Mietsache.

Zwischen dem Vater der Klägerin als Vermieter und den Beklagten als Mieter wurde im Jahr 1986 ein Wohnraummietvertrag über eine Wohnung in dem streitgegenständlichen Anwesen geschlossen, wobei der Beklagte zu 2. inzwischen nicht mehr dort lebt. In der Liegenschaft befindet sich eine zweite Wohnung, welche ursprünglich von dem Vater der Klägerin bewohnt wurde.

Der Vater der Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.10.2019 gemäß § 573a Abs. 1 BGB zum 30.11./01.12.2021. Der Vater der Kläger verstarb am 14.02.2021, so dass die Klägerin als Erbin in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten ist.

Die Klägerin lebt in (…) und nutzt die Wohnung in dem Anwesen jährlich wochenweise bei Aufenthalten in Deutschland. Mit Schreiben vom 08.04.2021 hat die Klägerin erneut die Kündigung des Mietvertrages nach § 573a Abs. 1 BGB erklärt. Sie hat vorgetragen, dass sie im Jahr 2020 für 15 Wochen und im Jahr 2021 insgesamt für 40 Wochen in Deutschland in der Wohnung gelebt habe.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Hanau vom 19.08.2022 – Az.: 32 C 228/21 (12) – (Blatt 111 ff. der Akte) verwiesen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Klägerin kein Anspruch auf Rückgabe der Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB zustehe, da das Mietverhältnis weder durch die Kündigung vom 29.10.2019 noch durch diejenige vom 08.04.2021 wirksam beendet worden sei. Hinsichtlich der von dem verstorbenen Vater der Klägerin erklärten Kündigung sei der zwingend erforderliche Kündigungsgrund durch den Tod des Vaters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen. Die ausgesprochene Kündigung wirke auch nicht zugunsten der Klägerin fort, da sie nach eigenem Vortrag erst nach dem Tod des Vaters die Wohnung wie dieser zuvor bewohne.

Aber auch die Kündigung durch die Klägerin selbst habe das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Dabei sei in Rechtsprechung und Literatur streitig, ob die Klägerin die Wohnung im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB bewohne. Im Ergebnis liege ein Bewohnen im Sinne dieser Vorschrift bei der Klägerin jedoch nicht vor. Voraussetzung dafür sei, dass der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt in der Liegenschaft haben müsse, diese also jedenfalls seine Primärwohnung darstellen müsse.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, mit welcher sie ihren Klageantrag vollumfänglich weiterverfolgt. Zur Begründung trägt sie vor, das Amtsgericht sei rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die Klägerin nicht in die seitens ihres Vaters erklärte Kündigung eingetreten sei. Seit dem Tod des Vaters bewohne die Klägerin die Wohnung allein. Ferner habe das Amtsgerichts auch die hilfsweise durch die Klägerin erklärte Kündigung fehlerhaft für unwirksam gehalten. Es sei nicht zutreffend, dass ein Vermieter für ein Berufen auf § 573a Abs. 1 BGB seinen Lebensmittelpunkt in der Liegenschaft haben müsse. Es komme auf die Nutzungsintensität an. Insoweit handele es sich im Falle der Klägerin nicht nur um eine reine Freizeit- oder Ferienwohnung. Es liege eine derart intensive Nutzung durch die Klägerin vor, dass sie in ihrem Lebensbereich durch die Beklagten im Konfliktfall beeinträchtigt werde. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom 14.11.2022 (Blatt 134 ff. der Akte) und den Schriftsatz vom 17.04.2023 (Blatt 162 ff. der Akte) verwiesen.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Hanau vom 19.08.2022, Aktenzeichen 32 C 228/21 (12) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen im Hause (…), (…) innegehaltene Wohnung im 1. Stock, bestehend aus 3 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad sowie ausgebautem Dachgeschoss mit Bad zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte zu 1. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Das Amtsgericht sei rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis nicht wirksam beendet worden sei. Die Klägerin habe sich deutlich weniger als die angegebenen 15 Wochen pro Jahr in Deutschland aufgehalten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung vom 20.01.2023 (Blatt 152 ff. der Akte) sowie den Schriftsatz vom 29.06.2023 (Blatt 199 ff. der Akte) Bezug genommen.

II.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere wurde sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet.

2. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.

Das angegriffene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 546 ZPO) noch rechtfertigen die zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§§ 513 Abs. 1, 529 ZPO).

Das Amtsgericht hat zu Recht die Klage abgewiesen. Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten kein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB zu.

Zur Vermeidung von Wiederholungen kann auf die ausführlichen und zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden.

Die Berufungsbegründung gibt keinen Anlass für eine andere Beurteilung. Die Angriffe der Berufung greifen nicht durch.

Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung nach sorgfältiger Prüfung der Sach- und Rechtslage an und macht sich diese zu eigen.

Zutreffend geht das Amtsgericht zunächst davon aus, dass es auf die Wirksamkeit der seitens des Vater der Klägerin nach § 573a BGB ausgesprochenen Kündigung nicht ankommt, da dieser vor Ablauf der Kündigungsfrist verstorben ist. Somit ist der zwingend erforderliche Kündigungsgrund entfallen (vgl: Geib/D´Ugo in: BeckOGK BGB, Stand 01.07.2023, § 573a, Rn. 22). Da die Klägerin nach eigenem Vortrag die Wohnung erst nach dem Versterben des Vaters wie dieser zuvor nutzte, sie also die Wohnung zuvor nicht mit ihrem Vater gemeinsam bewohnte, konnte die Kündigung des Vaters auch nicht zugunsten der Klägerin fortwirken.

Das Amtsgericht hat sodann rechtsfehlerfrei festgestellt, dass auch die seitens der Klägerin am 08.04.2020 ausgesprochenen Kündigung nach § 573a BGB unwirksam ist und ihr somit kein Herausgabeanspruch an der streitgegenständlichen Wohnung zusteht.

Das Amtsgericht hat sich in seiner Entscheidung ausführlich mit der Auslegung des Begriffes „selbst bewohnten Gebäude“ nach § 573a BGB auseinandergesetzt. Dabei hat es die unterschiedlichen Rechtsansichten in Literatur und Rechtsprechung umfassend und detailliert dargestellt, so dass zur Vermeidung von Wiederholungen diesbezüglich auf die Darstellung in der angefochtenen Entscheidung verwiesen wird.

Das Amtsgericht ist nach einer umfassenden Prüfung der dargestellten Argumente zu der Überzeugung gelangt, dass diese Norm dahingehend auszulegen sei, dass der Vermieter für einen Kündigungsanspruch nach § 573a BGB seinen Lebensmittelpunkt in der Liegenschaft haben müsse, es sich also um seinen Primärwohnsitz handelt. Die nur zeitweise Nutzung reiche demgegenüber nicht aus. Auch insoweit wird auf die Ausführungen des Amtsgerichts im Urteil vom 19.08.2022 Bezug genommen.

Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Amtsgerichts an. Die Norm des § 573a BGB stellt einen Ausnahmetatbestand zu § 573 BGB dar. Im Gegensatz zu § 573 BGB ermöglicht die Regelung des § 573a BGB eine Kündigung ohne konkreten Anlass. Schon aus der Systematik der gesetzlichen Regelung folgt, dass diese grundsätzlich restriktiv auszulegen ist, um die Ziele des sozialen Wohnraummietrechts, wie sie in § 573 BGB zum Ausdruck kommen, zu wahren. Insofern ist es mit dem Normzweck nicht zu vereinbaren, auch Zweitwohnungen – egal in welchem Umfang diese genutzt werden – in den Schutzbereich des § 573a BGB zu stellen. Wie auch das Amtsgericht bereits ausführte, stellt der Verlust der Wohnung für die Mieter, im vorliegenden Fall die Beklagten, einen schweren Eingriff dar. Auf der anderen Seite sind das Eigentumsrecht des Vermieters und die Nutzbarkeit seiner Wohnung nicht vollständig aufgehoben, sondern lediglich eingeschränkt. Dennoch erlaubt § 573a BGB eine erleichterte Kündigung in Fallgestaltungen wie diesen. Da dies bereits einen schwereren Verlust auf Seiten der Mieter darstellt, muss für einen angemessenen Ausgleich und für eine Anwendbarkeit dieser Norm, deren Voraussetzungen restriktiv gehandhabt werden, um dieses Ungleichgewicht nicht noch weiter zu verstärken. Dies bedeutet jedoch im vorliegenden Fall, dass das erleichterte Kündigungsrecht lediglich dann eingreifen kann, wenn der Eigentümer bzw. Vermieter in dem Anwesen seinen Lebensmittelpunkt hat.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, da die Berufung erfolglos geblieben ist.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO vorliegen. Die Frage der Auslegung von § 573a BGB hat über den Einzelfall hinaus grundsätzliche Bedeutung. Auch ist hier zur Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich. Soweit ersichtlich existieren keine ober- oder höchstrichterlichen Entscheidungen zur Frage, wie die Selbstnutzung eines Vermieters gestaltet sein muss, damit er vom Kündigungsprivileg gemäß § 573a BGB Gebrauch machen kann.

Die Streitwertfestsetzung hat ihre Grundlage in §§ 41 Abs. 2 Satz 1, Abs. 1 Satz 2 GKG.