Generell steht dem Vermieter jederzeit die Möglichkeit offen, eine Mieterhöhung vorzunehmen. Dennoch ist die Erhöhung der Miete für Wohnraum für den Vermieter nicht so einfach durchzusetzen, wie man auf den ersten Blick vermuten könnte. Vielmehr sind zahlreiche Vorgaben zu beachten, ohne deren Erfüllung die Mieterhöhung unwirksam ist. Doch wann genau kann der Vermieter die Miete erhöhen und in welchen Fällen sollte man sich dagegen wehren?
Die richtige Form einer Erhöhung der Miete
Eine rechtskräftige Mieterhöhung kann bereits an der richtigen Form scheitern. So muss die Mieterhöhung zunächst in Textform übermittelt werden. Neben dem klassischen Brief reicht demnach auch eine E-Mail an den Mieter aus. Dies gilt nach der Rechtsprechung des BHG auch dann, wenn im Mietvertrag Schriftform vereinbart wurde. Darüber hinaus legt das Gesetz fest, dass eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der vorangegangenen ausgesprochen werden darf. Das Schreiben muss zudem an alle Mieter der Wohnung adressiert sein. Wird eine dieser Formalien nicht eingehalten, kann das Kündigungsschreiben als gegenstandslos angesehen werden.
Die Begründung der Mieterhöhung
Das Mieterhöhungsverlangen muss außerdem über eine nachvollziehbare Begründung verfügen. In aller Regel sollte der Vermieter sich hier auf den örtlichen Mietspiegel beziehen. Liegt kein Mietspiegel vor, kann die ortsübliche Vergleichsmiete durch ein Sachverständigengutachten, eine Auskunft der Mietdatenbank oder durch die Nennung von drei vergleichbaren Wohnungen ermittelt werden. Der Vermieter muss also erklären, warum er die erhöhte Miete für ortsüblich hält. Eine Mieterhöhung muss sich jedoch nicht zwingend auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen. So sind zum Beispiel auch Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen zulässig.
Erhöhung ist begrenzt
Trotz der Einhaltung der formellen Voraussetzungen ist der Vermieter nicht berechtigt, die Miete ins Unermessliche steigen zu lassen. So sind Mieterhöhungen im Normalfall nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt. Diese bemisst sich nach der Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vor Ort gezahlt wurden. Des Weiteren erhält die Mieterhöhung durch die sogenannte Kappungsgrenze eine weitere Einschränkung. Danach darf die Miete für eine Wohnung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In besonders angespannten Mietwohungsmärkten dürfen die Bundesländer die Kappungsgrenze gar für jeweils fünf Jahre auf 15 Prozent herabsetzen. Die Kappungsgrenze gilt allerdings nicht bei Mieterhöhungen nach Modernisierungen.
Wegen der hohen formellen Hindernisse sollten Sie bei jeder Mieterhöhung überprüfen, ob die grundlegenden Voraussetzungen eingehalten wurden. Aufgrund der komplizierten Rechtslage sollte Sie sich unbedingt von einem Mietrechtsspezialisten beraten lassen, falls Sie Ihre Mieterhöhung nicht akzeptieren wollen.
