Eine Räumungsklage durch einen Zwangsverwalter zielt auf eine Mieterin ab, die in Heiligenhaus seit Jahren nur die halbe Marktmiete für ihre Wohnung zahlt. Obwohl der Vertrag sogar eine Erlaubnis zur Untervermietung enthält, ist die Sittenwidrigkeit wegen einer geringen Miete an eine überraschende rechtliche Hürde gebunden.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Wer trägt die Beweislast bei einer Räumungsklage durch einen Zwangsverwalter?
- Welche Gesetze regeln die Sittenwidrigkeit und die Kündigung von Mietverträgen?
- Warum hielt der Zwangsverwalter den Mietvertrag für unwirksam?
- Wie prüfte das Amtsgericht Velbert die Wirksamkeit der Kündigung?
- Kann eine zu niedrige Miete die Sittenwidrigkeit wegen Wucher begründen?
- Ist eine pauschale Erlaubnis zur Untervermietung gesetzlich verboten?
- Welche Konsequenzen hat das Urteil für die Räumung einer vermieteten Wohnung?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Bleibt ein Mietvertrag trotz extrem niedriger Miete bei Eigentümerwechsel gültig?
- Darf der Zwangsverwalter wegen einer zu geringen Miete die Räumung verlangen?
- Gilt eine vertragliche Erlaubnis zur Untervermietung auch gegenüber dem Zwangsverwalter?
- Kann der Zwangsverwalter trotz eines vertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses kündigen?
- Kann eine verfrühte Kündigung automatisch in eine fristgerechte Kündigung umgedeutet werden?
- Das vorliegende Urteil
Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil Az.: 10 C 87/23
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Velbert
- Datum: 28.02.2024
- Aktenzeichen: 10 C 87/23
- Verfahren: Klage auf Wohnungsräumung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilrecht
Zwangsverwalter scheitert mit Räumungsklage gegen Mieter wegen wirksamem Mietvertrag und unbegründeten Kündigungen.
- Kläger beweist keinen wichtigen Grund für eine sofortige Beendigung des Vertrags
- Vertragliches Kündigungsverbot verhindert die ordentliche Beendigung des Vertrags vor dem Stichtag
- Geringe Miete führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit oder Sittenwidrigkeit des Mietvertrags
- Vereinbarungen zur Untervermietung verstoßen nicht gegen Gesetze und sind rechtlich zulässig
- Ohne Beweise für Täuschung oder Fehler bleibt der geschlossene Mietvertrag voll gültig
Wer trägt die Beweislast bei einer Räumungsklage durch einen Zwangsverwalter?
In Heiligenhaus, einer mittelgroßen Stadt in Nordrhein-Westfalen, entbrannte ein juristischer Streit um eine Zweizimmerwohnung, der exemplarisch für die Konflikte zwischen wirtschaftlicher Verwertung und Mieterschutz steht. Ein Zwangsverwalter, der eingesetzt wurde, um die Immobilie für die Gläubiger zu verwerten, stieß auf einen Mietvertrag, der ihm äußerst verdächtig erschien. Die Konditionen wirkten auf den ersten Blick ungewöhnlich günstig für die Bewohnerin, was den Verwalter zu der Annahme führte, hier sei ein Scheingeschäft oder zumindest ein rechtswidriger Vertrag zum Nachteil der Gläubiger geschlossen worden.
Der Fall vor dem Amtsgericht Velbert drehte sich um eine Wohnung in der M-Straße im ersten Obergeschoss. Die Mieterin bewohnte dort laut Mietvertrag vom 1. März 2021 rund 50 Quadratmeter. Der Stein des Anstoßes war die vereinbarte Miete: Lediglich 310,00 Euro „Gesamtmiete“ musste die Frau monatlich überweisen. Für den Zwangsverwalter war dies ein offensichtliches Missverhältnis. Er ließ die Wohnung nachmessen, kam auf eine tatsächliche Fläche von 55,06 Quadratmetern und errechnete, dass die ortsübliche Miete eigentlich bei 649,38 Euro liegen müsste.
Aus Sicht des Verwalters lag hier eine bewusste Schädigung der Gläubiger vor. Er vermutete, dass der ursprüngliche Vermieter und die Mieterin gemeinsame Sache gemacht hätten, um die Immobilie dem Zugriff der Zwangsvollstreckung faktisch zu entziehen, indem sie diese durch einen unkündbaren Niedrigzins-Mietvertrag entwerteten. Der Verwalter focht den Vertrag an, kündigte ihn fristlos sowie hilfsweise ordentlich und forderte die sofortige Räumung. Die Mieterin weigerte sich auszuziehen. Sie pochte auf die Gültigkeit des schriftlichen Vertrags, der zudem eine Kündigungssperre bis zum Jahr 2024 vorsah. Das Amtsgericht Velbert musste nun entscheiden, ob eine extrem günstige Miete allein ausreicht, um einen Mietvertrag zu vernichten.
Welche Gesetze regeln die Sittenwidrigkeit und die Kündigung von Mietverträgen?
Um den Konflikt zu verstehen, ist ein Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) notwendig. Der Gesetzgeber schützt Mieter stark, setzt aber auch Grenzen, wenn Verträge gegen die „guten Sitten“ verstoßen oder auf einer Zwangslage basieren.
Der Wucherparagraph und die Sittenwidrigkeit
Zentral für die Argumentation des Zwangsverwalters war § 138 BGB. Dieser Paragraph erklärt Rechtsgeschäfte für nichtig, die gegen die guten Sitten verstoßen. Ein klassischer Fall ist der Mietwucher, bei dem ein Vermieter die Zwangslage eines Mieters ausnutzt, um eine überhöhte Miete zu verlangen. In diesem Fall wurde der Spieß jedoch umgedreht: Der Verwalter argumentierte, die Miete sei sittenwidrig niedrig.
Ein Vertrag gilt als wucherisch, wenn ein „auffälliges Missverhältnis“ zwischen Leistung (Wohnraum) und Gegenleistung (Miete) besteht. Die Rechtsprechung zieht hier oft eine Grenze von 100 Prozent Abweichung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch die reine Zahl genügt nicht. Hinzu muss eine „verwerfliche Gesinnung“ kommen – etwa das bewusste Ausnutzen der Unerfahrenheit oder einer Zwangslage des Vertragspartners.
Die außerordentliche und ordentliche Kündigung
Neben der Nichtigkeit versuchte der Verwalter, das Verhältnis durch eine Kündigung zu beenden.
- Die außerordentliche (fristlose) Kündigung (§ 543 BGB): Sie ist nur möglich, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.
- Die ordentliche Kündigung (§ 573 BGB): Diese setzt ein berechtigtes Interesse voraus (z. B. Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung) und muss Fristen wahren. Allerdings können Parteien im Mietvertrag das Recht zur ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit ausschließen (Kündigungsverzicht).
Das Verbot der Gläubigerbenachteiligung
Ein weiterer rechtlicher Hebel, den Verwalter in solchen Situationen oft suchen, ist die Anfechtung wegen Gläubigerbenachteiligung. Dies greift, wenn Schuldner Vermögen beiseite schaffen, um es dem Zugriff der Gläubiger zu entziehen. Allerdings erfordert dies im Mietrecht sehr konkrete Beweise dafür, dass der Vertrag primär zu diesem Zweck geschlossen wurde.
Warum hielt der Zwangsverwalter den Mietvertrag für unwirksam?
Der Konflikt vor dem Amtsgericht war geprägt von zwei völlig unterschiedlichen Sichtweisen auf denselben Vertrag.
Der Zwangsverwalter sah in dem Dokument vom 1. März 2021 ein Konstrukt, das nur einem Zweck diente: Die Immobilie für die Zwangsvollstreckung unattraktiv zu machen. Seine Argumente stützten sich auf drei Säulen:
- Die Diskrepanz der Miete: Er rechnete vor, dass die Mieterin mit 310,00 Euro weniger als die Hälfte der von ihm ermittelten Marktmiete von rund 650 Euro zahlte. Dies sei ein klares Indiz für Sittenwidrigkeit.
- Die ungewöhnlichen Klauseln: Der Vertrag enthielt in § 9 eine pauschale Erlaubnis zur Untervermietung an Dritte. Für den Verwalter war dies „absolut ungewöhnlich“ und ein weiterer Hinweis auf ein rechtswidriges Zusammenwirken zwischen dem ursprünglichen Vermieter und der Mieterin.
- Die falsche Flächenangabe: Im Vertrag standen „ca. 50 m²“, real waren es laut Verwalter über 55 m². Auch dies wertete er als Indiz für Unredlichkeit.
Die Mieterin hingegen verteidigte ihren Vertrag als legitimes Wohnraummietverhältnis. Sie bestritt, dass der Verwalter überhaupt das Recht habe, zu klagen (Aktivlegitimation), und verwies auf die Vertragsfreiheit. Dass eine Miete günstig sei, mache sie noch nicht illegal. Die Klausel zur Untervermietung entspreche den Möglichkeiten des § 540 BGB und sei keineswegs verboten. Zudem schütze sie der vereinbarte Kündigungsverzicht bis zum 1. Januar 2024 vor einer ordentlichen Kündigung.
Wie prüfte das Amtsgericht Velbert die Wirksamkeit der Kündigung?
Das Amtsgericht Velbert musste Schritt für Schritt prüfen, ob einer der vom Verwalter vorgebrachten Gründe trug. Das Urteil fiel eindeutig aus: Keine der Attacken auf den Mietvertrag war erfolgreich.
War die fristlose Kündigung berechtigt?
Zunächst prüfte das Gericht, ob ein „wichtiger Grund“ für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB vorlag. Der Verwalter hatte sich auf eine „Gläubigergefährdung“ berufen. Das Gericht wies dies als zu unkonkret zurück.
In der Urteilsbegründung heißt es deutlich:
„Der Kläger hat nur pauschal eine ‚potentielle Gläubigergefährdung‘ behauptet, ohne Tatsachen vorzutragen, die die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses – unter Abwägung der beiderseitigen Interessen und gegebenenfalls Verschulden – substantiiert begründen würden.“
Allein die Tatsache, dass ein Vermieter (oder dessen Rechtsnachfolger) mit einer höheren Miete mehr Gewinn erzielen könnte, ist kein Kündigungsgrund. Die deutsche Rechtsordnung kennt eine weitreichende Vertragsfreiheit. Es steht Parteien frei, auch Verträge zu schließen, die wirtschaftlich nicht optimal sind, solange sie nicht gegen Gesetze verstoßen. Eine bloße „Gefahr“ für Gläubiger reicht ohne konkrete Beweise für ein kollusives (gemeinschaftlich schädliches) Verhalten nicht aus.
Scheiterte die ordentliche Kündigung am Vertragstext?
Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung lief ins Leere. Der Mietvertrag enthielt in § 2 eine klare Regelung: Eine Kündigung ist „erstmals zum 01.01.2024 zulässig“. Da der Verwalter die Kündigung bereits im Jahr 2023 ausgesprochen hatte und den Auszug bis zum 30. September 2023 forderte, verstieß dies gegen die vertragliche Vereinbarung.
Das Gericht prüfte hier eine interessante juristische Feinheit: Die sogenannte Umdeutung einer Kündigung. Wenn eine Kündigung zu einem falschen Termin ausgesprochen wird, kann sie unter bestimmten Umständen als Kündigung zum nächstmöglichen korrekten Termin interpretiert werden.
Hier lehnte das Gericht eine solche Umdeutung jedoch ab. Der zeitliche Abstand zwischen dem gewollten Auszug (September 2023) und dem rechtlich frühestmöglichen Termin (Januar 2024) war zu groß. Das Gericht bezog sich dabei auf die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Frankfurt (Beschluss vom 23.01.1990, Az. 5 U 61/89). Eine Umdeutung kommt nur in Betracht, wenn die Verspätung geringfügig ist und angenommen werden kann, dass der Kündigende auch den späteren Termin gewollt hätte. Da der Verwalter hier aber massiv Druck für einen schnellen Auszug machte, sah das Gericht keinen Raum für diese juristische Rettung der Kündigung.
Kann eine zu niedrige Miete die Sittenwidrigkeit wegen Wucher begründen?
Der juristisch komplexeste Teil des Urteils befasste sich mit der Frage, ob der Mietvertrag wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) von Anfang an nichtig war. Der Verwalter hatte argumentiert, die Miete von 310 Euro sei im Vergleich zum Marktwert von ca. 650 Euro wucherisch niedrig.
Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Zwar bestätigte es, dass bei einem gewerblichen Mietverhältnis ein extremes Missverhältnis die Sittenwidrigkeit indizieren kann. In der juristischen Literatur wird oft eine Grenze von 100 Prozent Überschreitung (oder hier: Unterschreitung) der Marktmiete genannt.
Selbst wenn man diesen rechnerischen Wert als gegeben annehmen würde, fehlte dem Gericht das zweite, zwingend erforderliche Element: Die subjektive Seite.
„Der Kläger hat […] selbst bei Annahme einer gewerblichen Raummiete keinen Vortrag geleistet, der […] das erforderliche subjektive Ausbeutungsmoment (Zwangslage, Unerfahrenheit, erhebliche Willensschwäche) belegt.“
Sittenwidrigkeit ist kein reines Rechenexempel. Es muss bewiesen werden, dass eine Partei die Schwäche der anderen aktiv ausgenutzt hat. Dass ein Mieter ein „Schnäppchen“ macht oder ein Vermieter aus Freundlichkeit, Desinteresse oder Unkenntnis eine sehr günstige Miete ansetzt, ist nicht verboten. Ohne den Nachweis einer verwerflichen Gesinnung bleibt der Vertrag wirksam.
Ist eine pauschale Erlaubnis zur Untervermietung gesetzlich verboten?
Ein weiterer Angriffspunkt des Zwangsverwalters war § 9 des Mietvertrags. Dort wurde der Mieterin pauschal erlaubt, die Wohnung unterzuvermieten. Der Verwalter sah hierin einen Verstoß gegen gesetzliche Verbote (§ 134 BGB) und wertete die Klausel als Indiz für die Unseriosität des gesamten Vertrags.
Auch hier erteilte das Amtsgericht Velbert eine klare Absage. Es stellte fest, dass die Klausel lediglich die gesetzliche Regelung des § 540 BGB konkretisiere. § 540 BGB sieht vor, dass Mieter für eine Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters benötigen. Wenn ein Vermieter diese Erlaubnis bereits vorab im Vertrag generell erteilt, ist das sein gutes Recht und keine Gesetzesumgehung.
Das Gericht führte aus:
„Die in § 9 getroffene Regelung zur Untervermietung ist vielmehr als Konkretisierung der in § 540 BGB vorgesehenen Möglichkeit der Untervermietung zu verstehen.“
Da kein gesetzliches Verbot verletzt wurde, konnte aus dieser Klausel auch keine Nichtigkeit des Vertrags abgeleitet werden.
Welche Konsequenzen hat das Urteil für die Räumung einer vermieteten Wohnung?
Das Urteil des Amtsgerichts Velbert ist eine deutliche Bestätigung des Grundsatzes „pacta sunt servanda“ – Verträge sind einzuhalten. Auch ein Zwangsverwalter, der im Interesse von Gläubigern handelt, muss bestehende Mietverträge respektieren, selbst wenn diese wirtschaftlich ungünstig sind.
Zusammenfassung der Entscheidung
Die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung wurde vollumfänglich abgewiesen.
- Keine Räumung: Die Mieterin darf in der Wohnung bleiben.
- Vertrag bleibt gültig: Weder die niedrige Miete noch die Untervermietungsklausel führen zur Nichtigkeit.
- Keine Anfechtung: Es fehlte an einem Anfechtungsgrund.
- Keine Eigentumsherausgabe: Da der Mietvertrag als „Recht zum Besitz“ wirksam ist, scheitern auch Ansprüche aus dem Eigentumsrecht (§ 985 BGB) oder dem Bereicherungsrecht (§ 812 BGB).
Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit
Der Zwangsverwalter muss als unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das bedeutet, die Mieterin könnte ihre Prozesskosten sofort vom Verwalter einfordern. Um eine Vollstreckung abzuwenden, müsste der Verwalter eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrages hinterlegen.
Bedeutung für die Praxis
Das Urteil sendet ein Warnsignal an Insolvenzverwalter und Zwangsverwalter: Der bloße Verdacht, dass ein Mietvertrag zum Nachteil der Masse geschlossen wurde, reicht vor Gericht nicht aus. Wer einen Mietvertrag wegen Sittenwidrigkeit oder Gläubigerbenachteiligung angreifen will, muss harte Fakten liefern – insbesondere zum subjektiven Tatbestand der verwerflichen Gesinnung. Eine günstige Miete allein macht einen Mieter noch nicht zum Komplizen eines betrügerischen Vermieters. Zudem zeigt der Fall, wie wichtig die Einhaltung vertraglicher Kündigungssperrfristen ist; eine „Rettung“ durch Umdeutung ist bei großen zeitlichen Abweichungen unwahrscheinlich.
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Experten Kommentar
Hier droht eine klassische Zermürbungstaktik: Zwangsverwalter greifen oft zu extremen Vorwürfen wie Sittenwidrigkeit, nur um die Verwertbarkeit einer Immobilie kurzfristig zu erhöhen. In der Realität wissen die Kläger meist selbst, wie dünn ihre Beweislast ist, hoffen aber auf die psychologische Wirkung einer Räumungsklage. Gläubigerbanken fordern diese Härte oft ein, um überhaupt Aktivität im Verfahren zu dokumentieren.
Was ich regelmäßig sehe: Ohne eine echte „Smoking Gun“ wie interne Absprachen bleibt eine niedrige Miete schlicht ein rechtlich geschütztes Schnäppchen. Wer als Mieter standhaft bleibt und sich nicht von formellen Anwaltsschreiben einschüchtern lässt, gewinnt solche Verfahren fast immer. Die Hürden für den Nachweis einer verwerflichen Gesinnung sind in der deutschen Rechtsprechung bewusst extrem hoch angesetzt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Bleibt ein Mietvertrag trotz extrem niedriger Miete bei Eigentümerwechsel gültig?
JA. Ein Mietvertrag bleibt grundsätzlich auch bei einer extrem niedrigen Miete nach einem Eigentümerwechsel vollumfänglich wirksam. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt uneingeschränkt. Auch bei Preisen deutlich unter Marktwert bindet das Dokument den neuen Eigentümer oder einen Zwangsverwalter rechtlich.
Im vorliegenden Fall betrug die Miete lediglich 310 Euro statt der marktüblichen 650 Euro. Diese Diskrepanz von über 50 Prozent reicht für eine Nichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit allein nicht aus. Das Gericht wies die Räumungsklage ab. Ein neuer Eigentümer müsste eine verwerfliche Gesinnung des Mieters nachweisen. Der Mieter müsste eine Zwangslage des Vorbesitzers bewusst ausgenutzt haben. Ohne diesen Nachweis eines Betrugs bleibt das „Schnäppchen“ rechtlich gesichert.
Unser Tipp: Prüfen Sie Ihren Vertrag auf Anhaltspunkte für unredliche Absprachen. Solange lediglich ein günstiger Preis ohne Betrugsabsicht vereinbart wurde, besteht kein Risiko.
Darf der Zwangsverwalter wegen einer zu geringen Miete die Räumung verlangen?
Nein, ein Zwangsverwalter darf ein Mietverhältnis nicht allein wegen einer zu geringen Miete kündigen. Die bloße wirtschaftliche Unvorteilhaftigkeit eines Vertrags stellt keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung dar. Auch eine ordentliche Kündigung zur besseren Verwertung der Immobilie ist rechtlich nicht zulässig.
Das Gericht gewichtet die verfassungsrechtlich geschützte Vertragsfreiheit grundsätzlich höher als das reine Gewinninteresse der Gläubiger. Eine pauschale Behauptung der Gläubigergefährdung durch zu geringe Einnahmen reicht für eine Räumungsklage keinesfalls aus. Mietverträge bleiben auch dann wirksam, wenn sie für die Gläubiger ökonomisch unvorteilhaft sind. Dies gilt selbst dann, wenn eine Neuvermietung deutlich höhere Erträge einbringen würde. Ein bloßes Streben nach Rendite erfüllt die Voraussetzungen des Paragrafen 543 BGB nicht.
Unser Tipp: Lassen Sie sich nicht durch offizielle Begriffe einschüchtern. Verlangen Sie vom Verwalter eine detaillierte Begründung und konkrete Beweise für die behauptete Gefährdung.
Gilt eine vertragliche Erlaubnis zur Untervermietung auch gegenüber dem Zwangsverwalter?
Ja. Eine im Mietvertrag vereinbarte Pauschalerlaubnis zur Untervermietung ist wirksam und bindet auch einen Zwangsverwalter. Der Verwalter tritt kraft Gesetzes in die bestehenden Vertragspflichten ein. Er darf die Klausel nicht einfach ignorieren oder eigenmächtig als unwirksam einstufen. Dies gilt selbst dann, wenn ihm die Regelung ungewöhnlich oder verdächtig vorkommt.
Oft versuchen Verwalter, solche Klauseln über § 134 BGB als gesetzwidrig anzugreifen. Gerichte werten diese Vereinbarungen jedoch lediglich als zulässige Konkretisierung von § 540 BGB. Die Erlaubnis ist weder sittenwidrig noch eine illegale Umgehung der Eigentümerrechte. Im Urteil hielt die Regelung in § 9 des Vertrags der rechtlichen Prüfung stand. Ohne Beweise für einen konkreten Missbrauch muss der Verwalter die Untervermietung akzeptieren. Diese Bindungswirkung schützt Mieter effektiv vor willkürlichen Verboten neuer Verwalter.
Unser Tipp: Prüfen Sie Ihren Mietvertrag genau auf Klauseln wie § 9 zur Untervermietung. Diese bleiben auch bei einem Verwalterwechsel vollumfänglich wirksam.
Kann der Zwangsverwalter trotz eines vertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses kündigen?
Nein, ein vertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht bindet den Zwangsverwalter rechtlich ebenso wie den ursprünglichen Vermieter. Der Verwalter tritt vollständig in die bestehende Vertragssituation ein. Er kann sich nicht eigenmächtig über vereinbarte Sperrfristen hinwegsetzen. Dies gilt selbst dann, wenn er eine schnellere Verwertung der Immobilie anstrebt.
Der Grundsatz „Pacta sunt servanda“ schlägt hier das wirtschaftliche Verwertungsinteresse des Verwalters deutlich. Im konkreten Fall sprach der Verwalter die Kündigung bereits 2023 aus. Der Mietvertrag sah jedoch eine Sperre bis 2024 vor. Das Gericht erklärte die Kündigung daher für formell unwirksam. Die Zwangsverwaltung gewährt kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht gegen Individualvereinbarungen. Erst bei einer Ersteigerung entstehen neue rechtliche Spielräume für Erwerber. Bis dahin schützt Sie der Vertrag vor ordentlichen Kündigungen.
Unser Tipp: Suchen Sie im Mietvertrag nach einem festen Datum unter dem Stichwort Kündigungsverzicht. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Sie vor ordentlichen Kündigungen durch den Zwangsverwalter rechtssicher geschützt.
Kann eine verfrühte Kündigung automatisch in eine fristgerechte Kündigung umgedeutet werden?
Nein, eine verfrühte Kündigung wird nicht automatisch in eine fristgerechte Kündigung umgedeutet. Eine Heilung dieser fehlerhaften Erklärung findet nur unter strengen Voraussetzungen statt. Es kommt maßgeblich auf den erkennbaren Willen des Kündigenden an. Oft ist die Kündigung bei zu großen Zeitabständen komplett nichtig.
Gerichte lehnen eine Umdeutung ab, wenn der Kündigende eine sofortige Räumung mit hohem Druck erzwingen will. In einem Urteil war der Abstand zum zulässigen Termin im Januar 2024 zu groß für eine Korrektur. Eine Umdeutung kommt rechtlich nur in Betracht, wenn der Kündigende den späteren Termin gewollt hätte. Wer zu aggressiv auftritt, verliert diesen Rettungsanker. Die Kündigung ist dann nach § 140 BGB komplett nichtig. Der Vermieter muss zwingend neu kündigen. Dies verschafft Mietern oft wertvolle Zeit.
Unser Tipp: Akzeptieren Sie eine verfrühte Kündigung niemals ungeprüft als wirksam zum nächsten Termin. Lassen Sie die Nichtigkeit juristisch feststellen, um die Kündigungsfrist erneut voll auszuschöpfen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
AG Velbert – Az.: 10 C 87/23 – Urteil vom 28.02.2024
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