Change-of-Control-Klausel bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags

Wer darf ein Hotel betreiben, wenn die Pächter-GmbH den Besitzer wechselt? Diese Frage landete vor Gericht, nachdem Eigentümer versuchten, ihren Pachtvertrag wegen eines Gesellschafterwechsels zu kündigen. Eine Vertragsklausel sollte die personelle Kontrolle sichern. Das Oberlandesgericht Frankfurt aber erteilte diesem Ansinnen nun eine deutliche Absage.

Übersicht

Das Wichtigste in Kürze
Der Fall vor Gericht
OLG Frankfurt: Klausel zur Kündigung bei Gesellschafterwechsel in Hotelpachtvertrag unwirksam
Die Schlüsselerkenntnisse
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wichtige Rechtsgrundlagen
Das vorliegende Urteil
- OLG Frankfurt – Az.: 2 U 35/24 – Urteil vom 21.02.2025

Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 U 35/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

Gericht: OLG Frankfurt
Datum: 21.02.2025
Aktenzeichen: 2 U 35/24
Verfahrensart: Berufungsverfahren
Rechtsbereiche: Miet- und Pachtrecht, Vertragsrecht, AGB-Recht

Beteiligte Parteien:

Kläger: Begehrten die Räumung von Hotelräumen durch die Beklagte und stützten ihre Kündigung hauptsächlich auf einen Wechsel der Gesellschafter und des Geschäftsführers bei der Beklagten ohne ihre Zustimmung.
Beklagte: War Pächterin der Hotelräume, widersprach der Kündigung und beantragte Klageabweisung, da sie die Kündigung als unwirksam ansah.

Worum ging es in dem Fall?

Sachverhalt: Die Kläger hatten einen Pachtvertrag für Hotelräume mit der Beklagten geschlossen. Nachdem ohne Zustimmung der Kläger die Gesellschafter und der Geschäftsführer der Beklagten wechselten, kündigten die Kläger den Vertrag außerordentlich.
Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob dieser Wechsel der Gesellschaftsanteile und des Geschäftsführers einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellte und ob eine Vertragsklausel, die eine Zustimmung des Verpächters für solche Änderungen verlangt, wirksam ist.

Was wurde entschieden?

Entscheidung: Das Gericht änderte das Urteil der Vorinstanz ab. Die Klage auf Räumung wurde abgewiesen.
Begründung: Das Gericht entschied, dass der Wechsel der Gesellschafter und des Geschäftsführers einer GmbH rechtlich keine Gebrauchsüberlassung der Pachtsache an einen Dritten ist. Die Vertragsklausel, die hierfür eine Zustimmung vorsah, wurde als unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung eingestuft, da sie den Pächter unangemessen benachteiligte.
Folgen: Die von den Klägern ausgesprochene außerordentliche Kündigung war unwirksam. Die Beklagte muss die Hotelräume nicht räumen.

Der Fall vor Gericht

OLG Frankfurt: Klausel zur Kündigung bei Gesellschafterwechsel in Hotelpachtvertrag unwirksam

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hat in einem Berufungsverfahren entschieden, dass eine Klausel in einem Hotelpachtvertrag, die dem Verpächter ein Kündigungsrecht bei einem Wechsel der Gesellschafter der pachtenden GmbH einräumt, unter bestimmten Umständen unwirksam sein kann. Die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages, die auf eine solche Klausel gestützt wurde, wurde vom Gericht für unwirksam erklärt.

Der Streit um das Hotel X1: Pachtvertrag und Gesellschafterwechsel

Zwei Personen im Hotelzimmer übergeben sich ernste Dokumente bei Mietkündigung. — Hotelpacht: Kündigung des Pachtvertrags, Gesellschafterwechsel und wichtige Klauseln im Fokus. | Symbolbild: KI-generiertes Bild

Die Kläger, zwei Privatpersonen (im Folgenden gemeinsam als „die Verpächter“ bezeichnet, einzeln als „der Kläger zu 1)“ und „die Klägerin zu 2)“), verlangten von der beklagten Gesellschaft mit beschränkter Haft (im Folgenden „die Pächter-GmbH“) die Räumung und Herausgabe von Hotelräumlichkeiten in Stadt1. Grundlage war ein schriftlicher Vertrag vom 15. Dezember 2022, der zwar als „Mietvertrag für gewerblich genutzte Räume und Grundstücke“ überschrieben war, aber 33 Hotelzimmer, Konferenz- und Lagerräume umfasste. Das Vertragsverhältnis für das Hotel „X1“ sollte am 1. Januar 2023 beginnen und für 60 Monate bis zum 31. Dezember 2027 fest abgeschlossen sein, mit einer Option zur Verlängerung. Das monatliche Nutzungsentgelt betrug anfangs 13.500 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer und einer Betriebskostenvorauszahlung von 250 Euro. Durch einen Nachtrag wurde dieses Entgelt später vorübergehend auf 11.000 Euro gesenkt.

Eine zentrale Rolle im Streit spielte § 10 Ziffer 2 Satz 3 des Vertrages. Diese Klausel bestimmte: „Bei Firmen gilt ein Wechsel des Inhabers oder eine Änderung der Rechtsform als Gebrauchsüberlassung. Die Einwilligung soll schriftlich erfolgen.“ Einfach ausgedrückt: Wenn sich bei der Firma, die pachtet, der Eigentümer ändert oder die Firma eine andere Rechtsform bekommt, wird dies so behandelt, als würde die Nutzung an eine komplett andere Person oder Firma weitergegeben. Hierfür sei die schriftliche Zustimmung der Verpächter notwendig. Zusätzlich verwies § 23 des Vertrages auf einen „Geist der Einvernehmlichkeit zwischen allen Pächtern des X1“.

Ursprünglich war Herr A alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Pächter-GmbH. Am 25. Januar 2023 verkaufte Herr A 50 % seiner Gesellschaftsanteile an Herrn B. Am 3. März 2023 übertrug Herr A auch die restlichen Anteile an Herrn B, der somit alleiniger Gesellschafter und neuer Geschäftsführer der Pächter-GmbH wurde. Diese Änderung wurde am 14. März 2023 im Handelsregister eingetragen. Bereits am 3. März 2023 hatte der Kläger zu 1) die Hotelführung per E-Mail beanstandet, insbesondere das Fehlen eines Frühstücksangebots. Herr B stellte sich den Verpächtern erst mit einem Schreiben vom 28. April 2023 offiziell vor.

Mit Schreiben vom 24. Mai 2023 und 1. Juni 2023 kündigten die Verpächter das Vertragsverhältnis außerordentlich. Ihre Kündigung stützten sie hauptsächlich auf einen Verstoß gegen die genannte Klausel in § 10 Ziffer 2 Satz 3 des Vertrages. Sie argumentierten, dass der Wechsel der Gesellschafter und des Geschäftsführers ohne ihre vorherige Einwilligung erfolgt sei. Die Klausel sei eine wirksame sogenannte „Change-of-Control-Klausel„. Eine solche Klausel soll dem Vertragspartner (hier den Verpächtern) Kontrolle darüber geben, wer auf der anderen Seite die Fäden in der Hand hält. Die Verpächter betonten, die Person des ursprünglichen Hoteliers (Herr A) sei ihnen bei Vertragsabschluss aufgrund seiner Zuverlässigkeit und Erfahrung besonders wichtig gewesen. Der neue Geschäftsführer, Herr B, verfüge nicht über die ausreichende Qualifikation, und Herr A habe die geplante Anteilsübertragung verheimlicht. Zusätzlich führten die Verpächter weitere angebliche Pflichtverstöße der Pächter-GmbH an, wie den Widerruf einer 4-Sterne-Zertifizierung, das Nichtanbieten von Frühstück, unterlassene Wartungsarbeiten und Forderungen anderer Pächter des Gebäudekomplexes.

Die Pächter-GmbH widersprach der Kündigung. Sie bestritt, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliege. Insbesondere hielt sie die Klausel in § 10 Ziffer 2 für unwirksam, da es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) handele. AGB sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluss eines Vertrages stellt. Die Pächter-GmbH argumentierte, die Klausel weiche von der gesetzlichen Regelung zur Untervermietung (§ 540 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB) ab und schränke die personelle Entscheidungsfreiheit der GmbH unzulässig ein. Ein Wechsel von Gesellschaftern oder Geschäftsführern sei kein „Inhaberwechsel“ im Sinne der Klausel und stelle auch keine zustimmungspflichtige Gebrauchsüberlassung an Dritte dar. Die weiteren behaupteten Pflichtverstöße wurden ebenfalls bestritten.

Der Weg durch die Instanzen: Vom Landgericht zum Oberlandesgericht

Das Landgericht Wiesbaden gab der Klage der Verpächter in erster Instanz statt. Es verurteilte die Pächter-GmbH zur Räumung des Hotels. Das Landgericht sah die Kündigung als wirksam an. Es argumentierte, der komplette Wechsel des Gesellschafters falle unter die Regelung in § 10 Ziffer 2 des Vertrages, und eine erforderliche Einwilligung der Verpächter sei nicht eingeholt worden. Die Klausel selbst hielt das Landgericht für wirksam und meinte, sie halte einer Kontrolle als AGB stand, da sie eine übliche Geschäftsbedingung sei und die Pächter-GmbH nicht unangemessen benachteilige.

Gegen dieses Urteil legte die Pächter-GmbH Berufung beim Oberlandesgericht Frankfurt ein. Sie verfolgte ihre ursprünglichen Argumente weiter und vertiefte insbesondere die Ansicht, dass § 10 Ziffer 2 eine unwirksame AGB sei. Zur Begründung führte sie an, die Klausel benachteilige den Pächter unangemessen und weiche von wesentlichen gesetzlichen Grundgedanken ab, ohne dass die Verpächter ein schützenswertes Interesse an der Person des ursprünglichen Gesellschafters ausreichend dargelegt oder bewiesen hätten.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts: Klageabweisung und Aufhebung des Ersturteils

Das Oberlandesgericht Frankfurt änderte das Urteil des Landgerichts Wiesbaden ab und wies die Klage der Verpächter ab. Die Pächter-GmbH muss das Hotel also nicht räumen. Die Kosten des gesamten Rechtsstreits wurden den Verpächtern auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, was bedeutet, dass es zunächst umgesetzt werden kann, auch wenn theoretisch noch Rechtsmittel eingelegt werden könnten (was hier aber durch die Nichtzulassung der Revision erschwert ist). Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde nicht zugelassen.

Die detaillierte Begründung des OLG Frankfurt: Warum die Kündigung scheiterte

Das OLG Frankfurt begründete seine Entscheidung ausführlich. Im Kern sah das Gericht die außerordentliche Kündigung als unwirksam an, da kein ausreichender Kündigungsgrund vorlag.

Zunächst stellte das Gericht fest, dass die Klägerin zu 2) (eine der beiden Personen auf Verpächterseite) nicht aktivlegitimiert sei. Aktivlegitimation bedeutet, dass jemand berechtigt ist, einen bestimmten Anspruch gerichtlich geltend zu machen. Da die Klägerin zu 2) nicht Vertragspartei des Pachtvertrages war (nur der Kläger zu 1) war als Verpächter im Vertrag genannt), konnte sie auch keine Rechte aus diesem Vertrag, wie etwa ein Kündigungsrecht, für sich beanspruchen. Eine angebliche Miteigentümerstellung am Grundstück reichte hierfür nicht aus.

Entscheidend war jedoch die Prüfung der Kündigung durch den Kläger zu 1). Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass das Vertragsverhältnis nicht wirksam beendet wurde:

Einordnung des Vertrages als Pachtvertrag: Obwohl der Vertrag als „Mietvertrag“ bezeichnet wurde, handelte es sich nach Auffassung des Gerichts rechtlich um einen Pachtvertrag gemäß § 581 Absatz 2 BGB. Der entscheidende Unterschied zwischen Miete und Pacht ist die sogenannte „Fruchtziehung“. Ein Pächter darf nicht nur die Sache gebrauchen, sondern auch die „Früchte“ daraus ziehen, also Erträge erwirtschaften. Da die überlassenen Räume (Hotelzimmer, Konferenzräume) der Pächter-GmbH dazu dienen sollten, durch Beherbergung und Serviceleistungen Einnahmen zu erzielen, lag eine Pacht vor. Dies wurde auch durch § 23 des Vertrags gestützt, der die Nutzer als „Pächter“ bezeichnete.
Kein Kündigungsgrund wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB): Die Verpächter hatten argumentiert, der Gesellschafter- und Geschäftsführerwechsel sei wie eine unerlaubte Weitergabe des Hotels an einen Dritten zu werten. Dem folgte das OLG nicht. Der Austausch des Geschäftsführers oder der Gesellschafter einer GmbH führt nicht zu einem Wechsel des Vertragspartners. Vertragspartnerin blieb weiterhin die Pächter-GmbH als juristische Person. Es handelt sich um einen internen Vorgang in der Gesellschaft. Die Klausel in § 10 Ziffer 2 Satz 3, die einen „Inhaberwechsel“ einer Gebrauchsüberlassung gleichstellt, ändert daran nichts. Sie ist eine vertragliche Erweiterung, geht aber nicht so weit, eine interne Änderung zu einer unbefugten Überlassung an einen externen Dritten im Sinne des Gesetzes zu machen.
Keine Kündigung aus wichtigem Grund wegen Verletzung der Anzeigepflicht (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB): Auch eine Kündigung, weil die Pächter-GmbH die Änderungen nicht vorab angezeigt und um Zustimmung gebeten hatte, scheiterte. Das Gericht verneinte bereits eine Pflichtverletzung, da die Pächter-GmbH nicht verpflichtet gewesen sei, vor dem Wechsel des Geschäftsführers oder der Gesellschafter um eine Einwilligung der Verpächter zu ersuchen. Dies lag an der Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel.

Die Unwirksamkeit der „Change-of-Control“-Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung

Den entscheidenden Punkt sah das OLG in der Unwirksamkeit der Klausel in § 10 Ziffer 2 Satz 3 des Vertrages als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB).

AGB-Status der Klausel: Das Gericht stufte die Klausel als AGB gemäß § 305 BGB ein. Dafür sprach bereits der äußere Anschein eines gedruckten Formularvertrages, der hier vom Haus- und Grundstücksverein stammte. Die Verpächter hatten nicht ausreichend dargelegt, dass diese Klausel im Detail individuell ausgehandelt worden sei, also dass die Pächter-GmbH eine echte Möglichkeit hatte, den Inhalt der Klausel zu beeinflussen. Ein späteres Vorbringen der Verpächter hierzu im Berufungsverfahren wurde als verspätet und unzureichend bewertet. Bei Verwendung von Musterverträgen, die von Dritten (wie Verbänden) erstellt wurden, genügt für die Annahme von AGB bereits die Absicht zur einmaligen Verwendung durch den Vertragspartner, der den Vordruck einbringt – hier die Verpächter.
Unangemessene Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB): Die Klausel wurde als unwirksam erachtet, weil sie die Pächter-GmbH entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Solche Klauseln, die das Recht des Vermieters/Verpächters zur Zustimmung bei Änderungen auf Mieter-/Pächterseite über die gesetzlichen Regelungen (wie § 540 BGB zur Untervermietung) hinaus erweitern, sind im Miet- und Pachtrecht in der Regel unwirksam.
Eine Ausnahme kann nur dann gelten, wenn der Verpächter einen wichtigen Grund hat, insbesondere ein besonderes, schützenswertes Interesse an der Person des ursprünglichen Mieters oder Pächters (bzw. dessen Gesellschafters). Ein solches Interesse wurde von den Verpächtern hier aber nicht ausreichend dargelegt oder bewiesen. Das Gericht betonte, dass jemand, der mit einer juristischen Person (wie einer GmbH) einen Vertrag schließt, grundsätzlich damit rechnen muss, dass es innerhalb dieser Gesellschaft zu personellen Veränderungen kommen kann. Die Klausel greife zudem unzulässig in die elementare Entscheidungsfreiheit der Gesellschaft über ihre interne Struktur ein. Die Einschätzung des Landgerichts, die Klausel sei eine „übliche Geschäftsbedingung“, teilte das OLG nicht; vielmehr erfordere eine solche Klausel eine besondere Rechtfertigung durch ein wichtiges Interesse des Verpächters, das hier fehlte.

Da der Hauptkündigungsgrund – der Verstoß gegen die „Change-of-Control“-Klausel durch den Gesellschafter- und Geschäftsführerwechsel ohne Zustimmung – rechtlich nicht tragfähig war, weil die Klausel selbst unwirksam ist, ging die außerordentliche Kündigung ins Leere. Die weiteren von den Verpächtern angeführten Pflichtverstöße (Verlust der Sterne-Zertifizierung, fehlendes Frühstück etc.) wurden vom Gericht nicht als eigenständige, die Kündigung tragende Gründe im Detail erörtert, da der Schwerpunkt der Argumentation auf der unwirksamen Vertragsklausel lag.

Im Ergebnis wurde die Klage der Verpächter auf Räumung und Herausgabe des Hotels abgewiesen.

Die Schlüsselerkenntnisse

Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass eine Klausel in einem Hotelpachtvertrag, die dem Verpächter bei einem Gesellschafterwechsel der pachtenden GmbH ein Kündigungsrecht einräumt, als AGB unwirksam ist. Wer mit einer juristischen Person (GmbH) einen Vertrag schließt, muss grundsätzlich mit personellen Veränderungen rechnen – ein Gesellschafterwechsel ist kein Vertragspartnerwechsel und berechtigt nicht zur außerordentlichen Kündigung. Die Entscheidung stärkt die unternehmerische Handlungsfreiheit von Pächter-GmbHs, da Verpächter nur bei nachweislich besonderem Interesse an der Person des ursprünglichen Gesellschafters solche „Change-of-Control“-Klauseln wirksam vereinbaren können.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was bedeutet eine Change-of-Control-Klausel in Miet- oder Pachtverträgen?

Eine Change-of-Control-Klausel (manchmal auch Kontrollwechsel-Klausel genannt) ist eine besondere Vereinbarung, die oft in Gewerbemiet- oder Pachtverträgen zu finden ist. Sie regelt, was passieren soll, wenn sich die Kontrollverhältnisse bei einem der Vertragspartner ändern, meistens beim Mieter oder Pächter.

Was bedeutet Kontrollwechsel in diesem Zusammenhang?

Stellen Sie sich vor, der Mieter ist eine Gesellschaft (z.B. eine GmbH oder AG). Ein Kontrollwechsel liegt vor, wenn ein neuer Eigentümer die Mehrheit der Anteile an dieser Gesellschaft erwirbt und dadurch die entscheidende Kontrolle über das Unternehmen des Mieters erhält. Es geht also darum, wer künftig „das Sagen hat“ bei dem Unternehmen, das Mieter oder Pächter ist.

Welche Folgen hat eine solche Klausel?

Durch eine Change-of-Control-Klausel erhält der Vermieter oder Verpächter bestimmte Rechte, wenn ein solcher Kontrollwechsel beim Mieter oder Pächter eintritt. Das häufigste und wichtigste Recht, das in solchen Klauseln vereinbart wird, ist ein besonderes Kündigungsrecht. Das bedeutet, der Vermieter kann den Vertrag unter bestimmten Bedingungen kündigen, obwohl der Miet- oder Pachtvertrag eigentlich noch länger laufen würde. Die Klausel kann aber auch andere Folgen vorsehen, zum Beispiel dass der Vermieter bestimmte Sicherheiten verlangen kann.

Warum gibt es diese Klauseln?

Der Hauptzweck einer Change-of-Control-Klausel ist der Schutz der Interessen des Vermieters oder Verpächters. Der Vermieter hat den Vertrag ursprünglich mit dem Mieter oder Pächter in einer bestimmten Konstellation geschlossen. Er hat sich auf dessen finanzielle Situation, seine Geschäftstätigkeit und seine Zuverlässigkeit verlassen. Wenn nun ein neuer Eigentümer oder eine neue Gruppe die Kontrolle über den Mieter übernimmt, kann sich all dies ändern. Der Vermieter möchte das Risiko minimieren, dass durch einen Kontrollwechsel ein weniger zuverlässiger, finanzschwacher oder in der Branche unbekannter Partner seinen Platz einnimmt. Die Klausel gibt ihm die Möglichkeit, auf solche grundlegenden Veränderungen reagieren zu können.

Sie dient also dazu, sicherzustellen, dass der Vermieter weiterhin einen Vertragspartner hat, dem er vertraut und der seinen Verpflichtungen nachkommen kann.

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Unter welchen Umständen kann eine Change-of-Control-Klausel in einem Miet- oder Pachtvertrag unwirksam sein?

Eine „Change-of-Control“-Klausel in einem Miet- oder Pachtvertrag besagt vereinfacht gesagt, dass der Vertrag unter bestimmten Bedingungen beendet werden kann, wenn sich die Kontrollverhältnisse auf Mieter- oder Vermieterseite ändern. Stellen Sie sich vor, Ihr Vermieter oder Pächter wird von einer anderen Firma übernommen, oder die Eigentümerstruktur ändert sich wesentlich. Eine solche Klausel soll einer Partei das Recht geben, den Vertrag in dieser Situation zu beenden.

Solche Klauseln sind nicht grundsätzlich verboten, aber ihre Wirksamkeit wird von Gerichten oft sehr genau geprüft, insbesondere wenn sie als Teil von vorformulierten Verträgen verwendet werden (also Allgemeinen Geschäftsbedingungen – AGB). Die Gerichte möchten sicherstellen, dass der Mieter oder Pächter durch solche Klauseln nicht unangemessen benachteiligt wird.

Eine Change-of-Control-Klausel kann unter verschiedenen Umständen unwirksam sein:

Unangemessene Benachteiligung: Dies ist der häufigste Grund. Eine Klausel ist unwirksam, wenn sie den Mieter oder Pächter unfair behandelt. Das passiert zum Beispiel, wenn die Klausel es dem Vermieter oder Verpächter ermöglicht, den Vertrag ohne triftigen Grund allein aufgrund der Kontrolländerung zu beenden, und dabei die berechtigten Interessen des Mieters oder Pächters (z.B. am Fortbestand des Geschäftsbetriebs) nicht ausreichend berücksichtigt. Eine Klausel, die faktisch ein beliebiges Kündigungsrecht bei Eigentümerwechsel schafft, obwohl das Gesetz den Schutz des Mieters vorsieht („Kauf bricht nicht Miete„), kann als unangemessen benachteiligend gelten.
Intransparenz: Die Klausel muss klar und verständlich formuliert sein. Für einen juristischen Laien muss erkennbar sein, unter welchen genauen Bedingungen eine Kontrolländerung vorliegt, die zur Beendigung des Vertrags führen kann, und welche Konsequenzen das hat. Wenn die Formulierungen zu vage, mehrdeutig oder schwer nachvollziehbar sind, kann die Klausel unwirksam sein.
Überraschende Klausel: Eine Klausel kann auch unwirksam sein, wenn sie so ungewöhnlich ist, dass der Mieter oder Pächter mit ihr nicht rechnen musste. Das kann der Fall sein, wenn die Klausel an einer ungewöhnlichen Stelle im Vertrag steht oder einen so weitreichenden und unerwarteten Nachteil (wie eine plötzliche Kündigungsmöglichkeit für die Gegenseite) mit sich bringt, dass sie den Leser überrascht.
Verstoß gegen Treu und Glauben: Auch wenn eine Klausel formal klar formuliert ist, kann sie unwirksam sein, wenn ihre Anwendung im konkreten Fall gegen das allgemeine Fairnessgebot verstößt. Dies ist eine Art Auffangtatbestand, der zum Tragen kommt, wenn die Klausel aus anderen Gründen nicht zu beanstanden wäre, aber die Art und Weise ihrer Nutzung oder ihr Inhalt insgesamt als unfair empfunden wird.

Die Rechtsprechung, also die Entscheidungen der Gerichte, hat in den letzten Jahren gezeigt, dass Change-of-Control-Klauseln, die zu einer unvorhersehbaren oder willkürlichen Kündigung des Miet- oder Pachtvertrags führen können, besonders kritisch betrachtet werden. Die Gerichte wägen die Interessen beider Vertragsparteien sorgfältig ab.

Für Sie als Mieter oder Pächter bedeutet das, dass eine solche Klausel im Vertrag nicht automatisch gültig ist und im Einzelfall gerichtlich auf ihre Wirksamkeit überprüft werden kann, insbesondere anhand der Regeln für Allgemeine Geschäftsbedingungen.

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Welche Rolle spielt die „Person des Mieters/Pächters“ bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer Change-of-Control-Klausel?

Bei der Frage, ob eine Change-of-Control-Klausel in einem Miet- oder Pachtvertrag wirksam ist, kann es tatsächlich darauf ankommen, wie wichtig die Person des Mieters oder Pächters für den Vermieter oder Verpächter ist.

Stellen Sie sich vor, der Vermieter hat das Objekt nicht an irgendein Unternehmen vermietet, sondern gezielt an einen Mieter mit ganz bestimmten, besonderen Fähigkeiten, einer speziellen Reputation oder einem einzigartigen Geschäftskonzept. Beispielsweise könnte es sich um ein Restaurant mit einem berühmten Koch handeln, ein hochspezialisiertes Forschungslabor oder ein Geschäft mit einer lange etablierten Tradition und Kundenbindung, die eng mit der Person des Inhabers verbunden ist.

In solchen Fällen, wo die Identität und die Eigenschaften des Mieters oder Pächters für den Vermieter von entscheidender Bedeutung waren, weil sie direkt mit dem Wert, der Nutzung oder dem Ruf der Immobilie zusammenhängen, hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran zu wissen und bis zu einem gewissen Grad zu beeinflussen, wer zukünftig sein Vertragspartner ist. Ein solches berechtigtes Interesse kann dazu führen, dass eine Change-of-Control-Klausel, die dem Vermieter ein Kündigungsrecht gibt, wenn die Kontrolle über das Mieter- oder Pächter-Unternehmen wechselt, eher als wirksam angesehen wird.

Ist die Person des Mieters oder Pächters jedoch nicht von so zentraler Bedeutung – zum Beispiel bei der Vermietung einer Standard-Bürofläche an eine größere Gesellschaft, deren spezifische Inhaber dem Vermieter eher gleichgültig sind, solange die Miete gezahlt wird – dann kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kontrolle über die Person des Mieters fehlen. Eine Change-of-Control-Klausel könnte in einem solchen Fall als unangemessen angesehen werden, weil sie dem Mieter ohne ausreichenden Grund die Möglichkeit nimmt, sein Unternehmen zu verkaufen oder umzustrukturieren.

Es kommt also immer auf die Umstände des Einzelfalls, die Art des Miet- oder Pachtverhältnisses und das konkrete, nachweisbare Interesse des Vermieters an der Person des Mieters an, wenn die Wirksamkeit einer solchen Klausel beurteilt wird. Gerichte prüfen solche Klauseln, um sicherzustellen, dass sie keine Partei unangemessen benachteiligen und einem berechtigten Interesse dienen.

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Was sind die rechtlichen Konsequenzen eines ungenehmigten Gesellschafterwechsels in einer Pächter-GmbH?

Viele Pachtverträge, insbesondere bei Gewerbeimmobilien, enthalten eine sogenannte Change-of-Control-Klausel. Diese Klausel soll dem Verpächter ein Mitspracherecht oder sogar ein Vetorecht einräumen, wenn sich die Eigentumsverhältnisse (die Gesellschafterstruktur) bei der pachtenden GmbH wesentlich ändern. Der Verpächter möchte in der Regel wissen und beeinflussen können, wer hinter der Betreibergesellschaft steht, da dies Auswirkungen auf die Geschäftsführung, die Bonität und die Art der Nutzung haben kann.

Wenn eine solche Klausel im Pachtvertrag steht und es zu einem Gesellschafterwechsel bei der Pächter-GmbH kommt, ohne dass die im Vertrag vereinbarten Bedingungen (z. B. Einholung der Zustimmung des Verpächters) eingehalten wurden, liegt ein Verstoß gegen den Pachtvertrag vor.

Die häufigste und gravierendste rechtliche Konsequenz eines solchen ungenehmigten Gesellschafterwechsels ist, dass der Verpächter unter bestimmten Umständen das Recht hat, den Pachtvertrag zu kündigen. Stellen Sie sich vor, der Vertrag ist wie ein Regelwerk. Wenn eine wichtige Regel, wie die Zustimmungspflicht bei Inhaberwechseln, gebrochen wird, gibt das dem Verpächter oft die Möglichkeit, den Vertrag vorzeitig zu beenden.

Allerdings ist ein solches Kündigungsrecht nicht in jedem Fall uneingeschränkt. Auch wenn der Vertrag die Kündigung vorsieht, kann es sein, dass die Kündigung rechtlich unwirksam ist. Dies kann der Fall sein, wenn die Kündigung nach den Umständen des Einzelfalls als unverhältnismäßig angesehen wird. Das bedeutet, dass die Folgen der Kündigung für die Pächter-GmbH (z. B. die Zerstörung der Geschäftsexistenz) in keinem angemessenen Verhältnis zur Schwere des Vertragsverstoßes (dem nicht genehmigten Gesellschafterwechsel) stehen. Gerichte prüfen in solchen Fällen genau, ob die Kündigung fair und angemessen ist. Es spielen dann oft weitere Faktoren eine Rolle, wie z. B. ob der neue Gesellschafter vertrauenswürdig ist, ob die Pachtzahlungen immer pünktlich erfolgten oder ob der Verstoß nur eine Formalie war, die den Verpächter tatsächlich nicht beeinträchtigt hat.

Was das konkret bedeutet:

Für die Pächter-GmbH und ihre Gesellschafter bedeutet ein ungenehmigter Wechsel, dass die Grundlage ihres Geschäftsbetriebs – der Pachtvertrag – ernsthaft gefährdet sein kann. Es besteht das Risiko, dass der Verpächter das Kündigungsrecht geltend macht. Ob die Kündigung im Streitfall Bestand hat, hängt aber stark von der genauen Formulierung der Change-of-Control-Klausel, den spezifischen Umständen des Gesellschafterwechsels und einer gerichtlichen Bewertung der Verhältnismäßigkeit ab.

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Welche anderen Gründe neben einem Gesellschafterwechsel können zu einer außerordentlichen Kündigung eines Miet- oder Pachtvertrags führen?

Neben speziellen Vereinbarungen im Vertrag, wie einer Klausel zum Gesellschafterwechsel, kann ein Miet- oder Pachtvertrag in Deutschland auch aus anderen wichtigen Gründen außerordentlich, also fristlos, gekündigt werden. Eine solche Kündigung ist eine Ausnahme und nur möglich, wenn ein Grund vorliegt, der so schwerwiegend ist, dass man nicht erwarten kann, das Vertragsverhältnis bis zum Ende der normalen Kündigungsfrist oder des Vertragsendes fortzusetzen.

Was gilt als wichtiger Grund?

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung liegt dann vor, wenn einer Partei (Mieter/Pächter oder Vermieter/Verpächter) unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Miet- oder Pachtverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Es geht also um eine schwere Vertragsverletzung oder einen anderen gravierenden Umstand. Oft muss der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen, um der anderen Partei die Chance zu geben, das vertragswidrige Verhalten zu ändern.

Beispiele für wichtige Gründe (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

Es gibt viele verschiedene Situationen, die einen solchen wichtigen Grund darstellen können. Hier sind einige häufige Beispiele, die in der Praxis vorkommen:

Erheblicher Zahlungsverzug: Wenn der Mieter oder Pächter wiederholt oder in erheblichem Umfang die Miete oder Pacht nicht zahlt, kann dies einen wichtigen Grund darstellen. Stellen Sie sich vor, ein Geschäft mietet Räume, zahlt aber über Monate keine Miete mehr – das gefährdet die Existenz des Vermieters und macht eine Fortsetzung unzumutbar.
Erhebliche Mängel an der Mietsache: Wenn die gemietete oder gepachtete Sache so schwerwiegende Mängel aufweist, dass sie für den vertraglich vorgesehenen Zweck nicht mehr oder nur noch sehr eingeschränkt nutzbar ist und der Vermieter/Verpächter die Mängel trotz Information und angemessener Frist nicht behebt. Denken Sie an ein Restaurant, dessen Küche wegen eines unreparierten Wasserschadens nicht mehr genutzt werden kann, oder eine Wohnung mit massivem, gesundheitsgefährdendem Schimmelbefall.
Erhebliche Störung des Hausfriedens: Wenn eine Partei durch ihr Verhalten den Hausfrieden schwerwiegend und nachhaltig stört, kann dies einen wichtigen Grund darstellen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Mieter die Nachbarn ständig belästigt oder bedroht.
Gefährdung der Mietsache: Wenn der Mieter oder Pächter die Sache durch unsachgemäßen Gebrauch erheblich gefährdet oder beschädigt.
Unerlaubte Untervermietung oder Nutzungsänderung: Wenn die Mietsache oder das Pachtobjekt unerlaubt an Dritte weitergegeben oder entgegen der Vereinbarung für völlig andere Zwecke genutzt wird, kann dies, insbesondere nach erfolgloser Abmahnung, ein Kündigungsgrund sein.

Die Anforderungen an einen solchen wichtigen Grund sind hoch. Nicht jede kleine Vertragsverletzung reicht aus. Es muss sich um eine gravierende Pflichtverletzung oder einen Ausnahmezustand handeln, der die Fortsetzung des Vertrags für eine Partei unerträglich macht. Bei der Entscheidung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, werden immer die Besonderheiten des Einzelfalls und die Interessen beider Seiten genau geprüft und abgewogen.

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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Change-of-Control-Klausel

Eine Change-of-Control-Klausel ist eine vertragliche Regelung, die es einer Partei erlaubt, bei einem Wechsel der Kontrollverhältnisse im Vertragspartner – etwa wenn sich die Mehrheit der Gesellschafter ändert – besondere Rechte auszuüben, meist ein Kündigungsrecht. In Miet- oder Pachtverträgen dient sie dazu, dem Vermieter oder Verpächter Einfluss darauf zu geben, wer künftig den Vertragspartner kontrolliert. Diese Klausel schützt damit das Vertrauen des Vermieters in den ursprünglichen Vertragspartner, insbesondere dessen Qualifikation und Zuverlässigkeit. Die Wirksamkeit solcher Klauseln unterliegt in Deutschland einer gerichtlichen Kontrolle, da sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen können, wenn kein berechtigtes Interesse vorliegt.

Beispiel: Ein Hotel verpachtet seine Räumlichkeiten an eine GmbH, die sich im Eigentum von Person A befindet. Wenn A seine Anteile an Person B verkauft, greift die Change-of-Control-Klausel und der Verpächter kann eventuell kündigen oder zustimmen müssen.

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Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)

Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Partei (meist die stärkere, z. B. Vermieter oder Verpächter) der anderen Partei bei Vertragsschluss stellt, ohne dass diese die Möglichkeit hat, individuell über den Inhalt zu verhandeln. Im BGB (§ 305 ff.) sind Regeln enthalten, die die Wirksamkeit von AGB überprüfen und insbesondere den Schutz der schwächeren Partei sicherstellen. Klauseln in AGB dürfen den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen oder überraschend sein. Im vorliegenden Fall wurde die Change-of-Control-Klausel als AGB eingestuft und deshalb auf ihre Wirksamkeit geprüft.

Beispiel: Ein Vermieter verwendet bei jedem Pachtvertrag denselben vorformulierten Vertrag mit einer standardisierten Kündigungsklausel. Dann handelt es sich um AGB.

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Aktivlegitimation

Aktivlegitimation bedeutet die rechtliche Befugnis, einen Anspruch vor Gericht geltend zu machen. Nur wer selbst Partei eines Vertrags ist oder durch den Vertrag ein Recht erworben hat, kann daraus Rechte – etwa auf Kündigung oder Schadensersatz – einklagen. Im Fall war eine der Verpächterinnen nicht Vertragspartei des Pachtvertrags und konnte daher keine Rechte daraus geltend machen. Ohne Aktivlegitimation wäre eine Klage nicht zulässig oder erfolglos.

Beispiel: Nur der Mieter eines Vertrags kann gegen den Vermieter klagen, nicht eine außenstehende Person.

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Pachtvertrag (§ 581 BGB)

Ein Pachtvertrag ist ein langfristiger Vertrag, durch den der Verpächter dem Pächter eine Sache zur Nutzung überlässt, und der Pächter im Gegenzug berechtigt ist, die „Früchte“ aus der Sache zu ziehen (§ 581 BGB). Der Unterschied zur Miete ist also, dass der Pächter aus der Sache wirtschaftlichen Nutzen ziehen darf, etwa Gewinne durch den Betrieb eines Hotels. Im entschiedenen Fall bewertete das Gericht den Vertrag trotz der Bezeichnung als Mietvertrag rechtlich als Pachtvertrag, weil das Hotel gewerblich genutzt wurde und Erträge erzielte.

Beispiel: Ein Landwirt verpachtet sein Feld, damit der Pächter nicht nur das Feld nutzt, sondern auch die angebauten Pflanzen erntet und verkauft.

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Wichtiger Grund für außerordentliche Kündigung (§ 543 BGB)

Ein wichtiger Grund erlaubt es einer Vertragspartei, einen Miet- oder Pachtvertrag ohne Einhaltung der üblichen Kündigungsfristen sofort zu beenden, wenn Tatsachen vorliegen, die eine Fortsetzung des Vertrags unzumutbar machen. Die Rechtsprechung fordert dabei eine Schwere der Pflichtverletzung und eine Interessenabwägung beider Seiten. Im Falle eines Gesellschafterwechsels wäre eine außerordentliche Kündigung nur dann gerechtfertigt, wenn dieser Wechsel eine gravierende Beeinträchtigung darstellt – was hier verneint wurde.

Beispiel: Wird eine gemietete Wohnung durch den Mieter schwer beschädigt oder die Miete dauerhaft nicht bezahlt, kann der Vermieter außerordentlich kündigen.

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Wichtige Rechtsgrundlagen

§ 305 BGB – Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB): Regelt, wann Vertragsklauseln als vorformulierte Vertragsbedingungen gelten und wie sie in Verträgen verwendet werden dürfen. Wichtig ist, ob Klauseln individuell ausgehandelt oder vorformuliert sind, da AGB einer besonderen Inhaltskontrolle unterliegen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die umstrittene Klausel zu Gesellschafterwechseln wurde als AGB eingestuft, weil sie Teil eines Formularvertrags war und nicht individuell ausgehandelt wurde, wodurch sie einer strengen rechtlichen Prüfung unterliegt.
§ 307 BGB – Inhaltskontrolle von AGB und unangemessene Benachteiligung: Verbietet Klauseln in AGB, die den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine Klausel ist unwirksam, wenn sie die Vertragspartner unangemessen einschränkt oder von wesentlichen gesetzlichen Regelungen abweicht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Change-of-Control-Klausel wurde als unangemessene Benachteiligung der Pächter-GmbH gewertet, weil sie unzulässig in die interne Struktur der Gesellschaft eingreift und keinen ausreichenden wichtigen Grund für diese Einschränkung bietet.
§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB – Erlaubnis zur Untervermietung: Regelt, dass der Mieter die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung an Dritte benötigt. Diese Vorschrift schützt den Vermieter davor, dass der Vertragspartner seine Rechte ohne Zustimmung weitergibt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht entschied, dass ein Gesellschafterwechsel keine Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung an Dritte darstellt, da die Pächter-GmbH als juristische Person weiterhin Vertragspartner bleibt.
§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB – Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund: Ermöglicht eine fristlose Kündigung, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar macht. Die Voraussetzung ist eine Pflichtverletzung oder ein wesentlicher Sachverhalt, der die sofortige Beendigung rechtfertigt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht erkannte keinen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung, insbesondere weil kein wirksamer Verstoß gegen eine Zustimmungspflicht oder sonstige Pflichtverletzungen glaubhaft gemacht wurden.
§ 581 Abs. 2 BGB – Definition des Pachtvertrags: Unterscheidet den Pachtvertrag vom Mietvertrag darin, dass der Pächter die Sache nicht nur nutzt, sondern auch die Erträge daraus zieht (Fruchtziehung). | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht qualifizierte den Vertrag als Pachtvertrag, da die Pächter-GmbH mit dem Hotelbetrieb Erträge erwirtschaftet, was Auswirkungen auf die rechtliche Bewertung der Kündigung und der vertraglichen Pflichten hatte.
Grundsatz der Vertragspartnerbindung bei juristischen Personen: Ein Wechsel der Gesellschafter oder Geschäftsführer einer GmbH ändert nicht den Vertragspartner; die GmbH bleibt verantwortlich und Vertragspartner. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der interne Gesellschafterwechsel führte nicht zu einem sog. Inhaber- oder Vertragspartnerwechsel im Sinne der Klausel, weshalb die Kündigung auf dieser Grundlage nicht gerechtfertigt war.

Das vorliegende Urteil

OLG Frankfurt – Az.: 2 U 35/24 – Urteil vom 21.02.2025

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Auf die Berufung der Beklagten wird das am 07.03.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Wiesbaden, Az. 3 O 305/23 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Gebührenstreitwert für den zweiten Rechtszug wird auf 192.780,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Kläger begehren Räumung und Herausgabe von Räumlichkeiten, die sie der Beklagten vertraglich zum Betrieb eines Hotels namens „X“ in der Straße1 in Stadt1 überlassen hatten.

Der frühere alleinvertretungsberechtigte, von den Beschränkungen des § 181 BGB befreite Geschäftsführer und alleinige Gesellschafter der Beklagten, A, hatte unter seinem Namen für eine andere GmbH am 15.09.2022 einen Formularmietvertrag über die Nutzung der Hotelräume mit den Klägern abgeschlossen (Anl. B3, Bl. 81 ff. eALG).

Nach Gründung der Beklagten (HRB …, Amtsgericht Wiesbaden) schloss diese mit dem Kläger zu 1.) am 15.12.2022 auf einem Formularvordruck des Haus- und Grundstücksvereins einen als „Mietvertrag für gewerblich genutzte Räume und Grundstücke“ überschriebenen schriftlichen Vertrag (im Tatbestand des landgerichtlichen Urteils als „Pachtvertrag“ bezeichnet), vermöge dessen (§ 1 Ziff. 1) auf dem Grundstück in der Straße1 in Stadt1zum Betrieb eines Hotels 33 Zimmer, Konferenzraum, Lagerräume gemäß § 23 und Anl. 1 ab dem 01.01.2023 für die Dauer von 60 Monaten bis zum 31.12.2027 (§ 2 Nr. 1 lit. c), zur Nutzung überlassen wurde und welcher sich jeweils um 36 Monate verlängern sollte, falls er nicht spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt werde. § 10 des Vertrages trifft Regelungen zur Benutzung der Mietsache, Gebrauchsüberlassung und Änderung der Rechtsform (Anl. 1, Anlagenband eA-LG). Dessen Ziff. 2 hat folgenden Wortlaut:

2. Der Mieter ist ohne Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. Die Einwilligung soll schriftlich erfolgen. Bei Firmen gilt ein Wechsel des Inhabers oder eine Änderung der Rechtsform als Gebrauchsüberlassung. Die Einwilligung gilt nur für den Einzelfall, sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Unbeschadet einer Einwilligung bleibt die persönliche Haftung des Mieters neben derjenigen des neuen Rechtsträgers bestehen [Hervorhebung durch den Senat]. In § 23 („Sonstige Vereinbarungen“) heißt es u.a: „Der Vertrag wird im Geiste der Einvernehmlichkeit zwischen allen Pächtern des X1 Straße1 abgeschlossen. Ermuntert werden alle Pächter durch Kreativität, Team-Geist, Zuverlässigkeit und Vertrauen den wirtschaftlichen Erfolg aller Beteiligten stets förderlich zu begleiten und auszubauen. Die Verpachtung umfasst alle Hotelzimmer (…).“

Über Details der Übernahme des Hotels verhält sich das Übergabeprotokoll vom 29.10.2022 (Anl. K19, Bl. 66 eA-LG). Unter Top 11 heißt es im 8. Spiegelstrich:

„Frühstückszimmer: Umbau zum Hotelzimmer: die Möbel sind im Haus, die alten Frühstücksmöbel werden eingelagert, der Waschtisch und das WC fehlen, sind vom ehemaligen Betreiber.“

Am 25.01.2023 veräußerte der frühere Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten, A, 50 % seine Gesellschaftsanteile an den jetzigen Geschäftsführer der Beklagten, B.

Das vereinbarte monatliche Nutzungsentgelt (13.500,00 Euro zzgl. MwSt. (vgl. § 3 Nr. 1 lit. a), welches zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 250,00 Euro monatlich zu zahlen war, wurde durch schriftlichen Nachtrag vom 28.02.2023/03.03.2023 (Anl. 2) für den Zeitraum 02/2023 -12/2023 auf 11.000,00 Euro monatlich abgesenkt.

Mit E-Mail vom 03.03.2023 (Anl. 13, Anlagenband eA-LG) erhob der Kläger zu 1.) gegenüber dem Geschäftsführer der Beklagten Beanstandungen über die Führung des Hotels, regte an, die Frage zu überdenken, ob man „Vermieter von Räumen oder Hotelier sein“ wolle und verwies darauf, dass das Hotel einen Stern zu verlieren drohe, wenn weiterhin kein Frühstück angeboten werde. Ebenfalls am 03.03.2023 übertrug der Geschäftsführer und Mitgesellschafter A seine weiteren Gesellschaftsanteile an den späteren Geschäftsführer B. Dieser ist seitdem auch Alleingesellschafter. Die Änderung wurde am 14.03.2023 im Handelsregister eingetragen. Wegen der Einzelheiten der Gesellschaftsverhältnisse wird auf die Gesellschafterliste gemäß Anl. 6, HRB …, AG Wiesbaden, Bezug genommen (Anl. K 3 im Anlagenband eA-LG).

Mit Schreiben vom 24.05.2023 (nicht bei der Akte, vgl. S. 4 der Klageschrift, Bl. 4 eALG) und Anwaltsschreiben vom 01.06.2023 (Anl. 3, Anlagenband eA-LG) kündigten die Kläger das Vertragsverhältnis mit der Beklagten außerordentlich wegen vermeintlich gravierender Vertragsverletzungen durch die Beklagte. Die Beklagte widersprach der Kündigung.

Die Kläger haben sich auf einen Verstoß gegen § 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages berufen. Die Regelung sei eine wirksame sog. „Change-of-Control-Klausel“, weil es ihnen bei Abschluss des Vertrages wesentlich darauf angekommen sei, einen zuverlässigen und erfahrenen Vertragspartner als Betreiber des Hotels zu haben, womit der frühere Geschäftsführer auch einverstanden gewesen sei, der sich auf positive Referenzen berufen habe; insoweit wird auf die Ausführungen auf S. 3 ff. im Schriftsatz vom 22.01.2024 (Bl. 61 ff. eA-LG) Bezug genommen. Es handele sich nicht um AGB. Es fehle an der Mehrverwendungsabsicht. Das Vertragsformular sei erstmals verwendet worden.

Der nunmehrige Geschäftsführer der Beklagten verfüge nicht über eine ausreichende Qualifikation zum Betrieb eines Hotels. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Nachtragsvereinbarung sei dem früheren Geschäftsführer der Beklagten bereits bekannt gewesen, dass er nicht mehr lange Gesellschafter der GmbH bleibe. Dies habe er aber verheimlicht. Ihm sei bewusst gewesen, dass die Kläger einem „Change of Control“ durch vollständige Anteilsübertragung niemals zustimmen würden. Der neue Geschäftsführer habe sich erst mit Schreiben vom 28.04.2023 vorgestellt.

Die Kläger haben sich auf weitere Pflichtverstöße in Bezug auf die Aufrechterhaltung der Ordnung im Hotelbetrieb berufen. Durch das Fehlverhalten der Beklagten sei die 4Sterne-Zertifizierung durch die DEHOGA widerrufen worden. Es werde kein Frühstück mehr zur Verfügung gestellt; insoweit wird auf die als Anl. K9 ff. (Anlagenband eA-LG) übermittelte Kundenkritik im Internet und Anl. K13 (Anlagenband eA-LG) Bezug genommen. Die Beklagte habe es unterlassen, geschuldete Wartungs- und Aufräumarbeiten durchzuführen.

Andere Pächter hätten Forderungen gegen die Beklagte aus nicht bezahlten Stromrechnungen. Bereits vor diesem Hintergrund habe ein sachlicher Grund für die Verweigerung der Zustimmung zu einem Gesellschafterwechsel bestanden.

Wegen des Weiteren erstinstanzlichen Vorbringens der Kläger wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Klägervertreters vom 31.10.2023 (Bl. 1 ff. eA-LG) und 22.01.2024 (Bl. 59 ff. eA-LG) Bezug genommen.

Die Kläger haben – nach gerichtlichem Hinweis präzisierend – und nach Teilrücknahme der Klage im Schriftsatz vom 25.01.2024 (Bl. 72 eA-LG) bezüglich der Klägerin zu 2.) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, das von ihr genutzte Objekt Straße1, Stadt1, bestehend aus Eingangsbereich von der Straße1 von der Rezeption links und separatem Raum hinter der Rezeption, Konferenzraum mit Sanitärraum und separatem Zugang von der Rückseite des Gebäudes aus, Treppenhaus mit Aufzug, zugänglich vom Eingangsbereich, im 1. Stockwerk: 6 Hotelzimmer vom Treppenaufgang aus rechts, Brandmeldezentrale, Fitnessraum und Sauna sowie Raucherterrasse, im 2. Stockwerk: 6 Hotelzimmer vom Treppenaufgang links und rechts, mit Fenstern zur Straße1, – die Stockwerke 3 bis 6 vollständig zu räumen und an den Kläger zu 1.) herauszugeben.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat die hinreichend genaue Bestimmung des Herausgabeantrages gerügt, die Einordnung des Vertrages als Pachtverhältnis bestätigt und einen wichtigen Grund zur Kündigung sowie die Wirksamkeit der Klausel in § 10 Ziff. 2 in Abrede gestellt, bei der es sich um AGB handele. Die Klägerin verwende das Formular mehrfach (vgl. Anl. B3, Bl. 81 eA-LG). Die „Change-of-Control-Klausel“ weiche erheblich vom Grundgedanken des § 540 Abs. 1 BGB ab, zumal § 584a Abs. 2 BGB für Pachtverträge den Anwendungsbereich des § 540 Abs. 1 BGB einschränke. § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages gelte nur für eine Änderung der Gesellschaftsform. Die Auswechslung von Gesellschaftern könne nicht von der Zustimmung des Vertragspartners abhängen. Selbst im Fall eines besonderen Näheverhältnisses mit dem ursprünglichen Gesellschafter, dürfe der Gesellschaft insoweit nicht die personelle Entscheidungsfreiheit genommen werden. § 23 des Pachtvertrages enthalte keine vertraglichen Verpflichtungen, sondern beschreibe lediglich einen Sachverhalt.

Die von den Klägern behauptete Rufschädigung hat die Beklagte in Abrede gestellt; das Hotel habe schon zuvor keinen guten Ruf gehabt. Das Hotel sei aber sehr gut ausgelastet und wirtschaftlich erfolgreich.

Die Beklagte hat behauptet: Vor Pachtbeginn habe sich in dem Hotel kein gesonderter Frühstücksraum befunden. Die Klimaanlage und Heizung hätten schon zu Beginn des Pachtverhältnisses nicht funktioniert, wobei die Klägerin vergeblich zur Abhilfe gemahnt worden sei.

Wegen des Weiteren erstinstanzlichen Vorbringens der Beklagten wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Beklagtenvertreters vom 04.01.2024 (Bl. 43 ff. eA-LG) und 13.02.2024 (Bl. 76 f. eA-LG) Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagte durch das am 07.03.2024 verkündete (Bl. 106 eA-LG), der Beklagten am gleichen Tage zugestellte (Bl. 117 eA-LG) Urteil (Bl. 107 ff. eALG) antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der Hotelräumlichkeiten verurteilt und die ausgesprochene fristlose Kündigung als wirksam angesehen. Durch den kompletten Wechsel des Gesellschafters der GmbH sei § 10 Ziff. 2 des Vertrags einschlägig. Die Beklagte habe eine Einwilligung der Kläger nicht eingeholt. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Kläger zu einer Einwilligung verpflichtet gewesen wären, da ihnen durch die unterbliebene Mitteilung diese Möglichkeit gar nicht eröffnet worden sei. Die Klausel halte auch einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand. Es handele sich um eine übliche Geschäftsbedingung, die die Beklagte auch nicht unangemessen benachteilige. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO).

Gegen die Verurteilung richtet sich die am 25.03.2024 eingelegte (Bl. 3 d. eA) und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 07.06.2024 (Bl. 24 d. eA) an diesem Tage (Bl. 29 d. eA) begründete Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Vorbringen im vollen Umfang weiterverfolgt. Sie wiederholt ihre erstinstanzlichen Argumente, der Klageantrag sei zu unbestimmt und die Änderung der Gesellschafterliste und des Geschäftsführers sei nicht mit einem Wechsel des Inhabers oder Änderung der Rechtsform identisch, die § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages mit der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gleichstelle. Sowohl die Erscheinungsform des Textes als auch die des Vertrages sprächen bereits ihrem ersten Anschein nach für das Vorliegen von AGB. Die Wiederholungsabsicht ergebe sich aus der Verwendung des gleichen Formulars in dem Pachtvertrag vom 15.09.2022. Nach Rechtsauffassung des BGH sei eine sog. „Change-of-Control-Klausel“ unwirksam. Schützenswerte Interessen des Verpächters überwögen nicht. Das Landgericht habe nicht beachtet, dass die Kläger darzulegen und zu beweisen hätten, dass eine besondere Beziehung der Kläger zum ehemaligen Gesellschafter der Beklagten ausschlaggebend für den Abschluss des Pachtvertrages gewesen sei.

Hiergegen spreche bereits deren Behauptung, die Beklagte gestalte das Pachtverhältnis nicht im wohlverstandenen Interesse des Hotelbetriebs, da sie die Nutzung des Frühstücksraums verändert habe. Das Landgericht habe sich nicht hinreichend mit der Frage auseinandergesetzt, ob ein Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 2 2. HS BGB vorliege und die Erforderlichkeit einer Abmahnung oder deren Entbehrlichkeit nicht geprüft. Im Übrigen liege eine erhebliche Pflichtverletzung der Beklagten durch unterbliebene Einholung einer Zustimmung nicht vor. Eine Kündigung sei nicht berechtigt, wenn ein sachlicher Grund zur Zustimmung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten oder Unterverpachtung bestehe. Dies sei nach § 10 Ziff. 2 S. 4 des Vertrages der Fall, weil die Zustimmung zur Unterverpachtung nur aus wichtigem Grund widerruflich und die Klägerseite einen solchen nicht dargetan habe.

Die Beklagte und Berufungsklägerin beantragt ,sinngemäß, das am 07.03.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Wiesbaden, Az. 3 O 305/23, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger und Berufungsbeklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen, hilfsweise, die Revision zuzulassen.

Die Kläger verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung. Sie wiederholen und vertiefen ihre Sachverhaltsdarstellung und behaupten ergänzend, zwischen A und den Klägern hätten im Jahre 2022 umfangreiche Besprechungen über eine mögliche Verpachtung stattgefunden, die zunächst in dem Abschluss des Pachtvertrages vom 15.09.2022 gemündet hätten, wobei der Beklagte seinerzeit bereits seine Stellung als Geschäftsführer Y GmbH erwähnt habe. Sie hätten bei der Pächterauswahl besonderen Wert auf den Umstand gelegt, dass der potentielle Pächter zuverlässig und erfahren sei und sich mit der Art und Weise der Führung des Hotelbetriebes gut in das Gesamtkonzept des „X1“ einfüge. Ihnen sei bei Abschluss des Pachtvertrages die natürliche Person hinter der Pächterin besonders wichtig gewesen, was auch in der Formulierung in § 23 des Vertrages zum Ausdruck gekommen sei. Nachdem sich Herr A entschlossen habe, das Pachtverhältnis über eine gesonderte Gesellschaft weiterlaufen zu lassen, weil er nach seinen Angaben nicht mehrere Projekte in einer Gesellschaft habe betreiben wollen, sei der Pachtvertrag am 15.12.2022 angepasst worden, bei welchem A als Geschäftsführer der Y GmbH aufgetreten sei. Auch insoweit habe der Gesellschafter und Geschäftsführer im Vordergrund gestanden. Die Bauweise des Objektes mache ein einheitliches Auftreten erforderlich. Der 100-prozentige Gesellschafterwechsel hätte eine Verpflichtung zur Zustimmung nach sich gezogen.

Im Übrigen vertiefen die Kläger ihr Vorbringen (S. 4-7 im Schriftsatz vom 30.07.2024, Bl. 55 ff. d. eA) und ihre hieraus gezogenen Schlussfolgerungen, der (neue) Geschäftsführer der Beklagten habe den über lange Jahre hinweg aufgebauten guten Ruf des „X1“ öffentlichkeitswirksam irreparabel geschädigt und sei der Verpflichtung zur vertragsgemäßen Instandhaltung nicht nachgekommen. Sie wiederholen und vertiefen ihre Rechtsargumentation zur Rechtswirksamkeit der „Change-of-Control-Klausel“. Die Annahme, sie arbeiteten mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sei abwegig. Eine Mehrfachverwendung sei nicht gegeben. Die Klausel sei im Übrigen auch bei Annahme von AGB nicht unwirksam. Eine Benachteiligung könne schon unter Berücksichtigung von § 584a Abs. 1 BGB nicht vorliegen, da diese Vorschrift das Sonderkündigungsrecht des Mieters in § 540 Abs. 1 BGB für den Pächter ausschließe. Die Verwendung des Begriffs der Gebrauchsüberlassung in § 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages konkretisiere nur die Fälle, in denen eine Einwilligung des Verpächters erforderlich sei. S. 1 regele hingegen, dass die Gebrauchsüberlassung an Dritte der Einwilligung bedürfe. Die Konkretisierung in S. 3 stelle damit klar, dass auch ein Gesellschafterwechsel unter den Einwilligungsvorbehalt falle. Die Entscheidung des BGH vom 26.11.1984 (VIII ZR 114/83) sei nicht einschlägig. Auch eine Sittenwidrigkeit der Klausel sei nicht gegeben. Aufgrund des massiven Fehlverhaltens der Beklagten und des hieraus resultierenden Vertrauensbruches sei eine Abmahnung weder gerechtfertigt noch notwendig gewesen. Sie wäre auch sinnlos gewesen, da die Veräußerung und Abtretung der Gesellschaftsanteile bereits erfolgt seien.

Wegen des übrigen Vortrags der Parteien im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht erhoben und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). Sie hat auch in der Sache Erfolg.

Die Klage ist nicht begründet. Die Kläger haben unter keinem rechtlichen Aspekt einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Beklagte.

1. Die Klägerin zu 2.) ist nicht aktivlegitimiert.

Sie ist nicht Vertragspartei geworden. Ein Recht zur Kündigung ergibt sich auch nicht aus der Eigenschaft als Miteigentümerin. Die Klägerin ist dies nach dem Klagevortrag nicht.

2. Das Vertragsverhältnis ist nicht durch eine fristlose Kündigung des Klägers beendet worden (§ 581 Abs. 2 i.V.m. § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

a) Ein Kündigungsgrund nach §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt. BGB besteht nicht.

Vorliegend ist entgegen der Bezeichnung im Vertrag von einem Pachtverhältnis auszugehen.

Zwar ist die schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien als Mietvertrag überschrieben worden. Darüber hinaus ist auch ausgeführt, dass die 33 Räume zum Betrieb eines Hotels „vermietet“ werden, die Parteien einen „Mietvertrag“ über Geschäftsräume schließen und eine „Miete“ geschuldet werde.

Dies hindert jedoch nicht, die Vereinbarung der Parteien gemäß §§ 133, 157 BGB als Pachtvertrag auszulegen. Für die Abgrenzung zur Miete als bloße Gebrauchsüberlassung kommt es i.d.R. darauf an, dass bei der Pacht die Überlassung der Räume als solche die Fruchtziehung ermöglicht und dass der Zweck des Vertrags nach dem Parteiwillen hierauf gerichtet ist (Staudinger/Schwab (2018) BGB, Vorbm. § 581 Rn. 34; Allweil ZMR 1964, S. 353). Vorliegend ergibt sich aus dem Umständen, dass die zum Gebrauch überlassenen Räume des Hotels der Beklagten als die eigentliche Quelle der Erträge dienen sollten, zumal in § 23 S. 1 der Sondervereinbarung alle Nutzer als „Pächter des X1“ bezeichnet werden, das Rechtsverhältnis in den Schriftsätzen übereinstimmend als Pachtvertrag charakterisiert wird und auch das Landgericht im unstreitigen Teil des Tatbestandes, von den Parteien nicht angegriffen, einen Pachtvertrag festgestellt hat. Hinzu tritt, dass der Betrieb des Hotels die Haupterwerbsquelle der Beklagten darstellte. Die durch die Vermietung von Hotelzimmern und die durch die mit Beherbergung von Hotelgästen einhergehenden Serviceleistungen und die hierfür verdienten Einnahmen sind hier als die „Frucht der Pachtsache“ anzusehen.

Vorliegend hat die Beklagte die Pachtsache allerdings nicht im Sinne des § 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2. 2. Alt. BGB „unbefugt einem Dritten überlassen“ und hierdurch Rechte des Verpächters in erheblichem Maße verletzt. Hieran ändert auch nichts, dass § 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages den „Wechsel des Inhabers einer Firma“ der Gebrauchsüberlassung an Dritte gleichstellt und von einem Zustimmungserfordernis abhängig macht.

Bei der insoweit gemäß §§ 133, 157 BGB erforderlichen Auslegung der Klausel meint – unabhängig davon, ob sie als Individualvereinbarung oder als Allgemeine Geschäftsbedingung zu charakterisieren ist – „Inhaberwechsel“ im Sinne des § 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages den Austausch des Vertragspartners, der immer von dem Einverständnis des Verpächters abhängig sein soll. Weder dieser Inhalt der Klausel noch der Begriff des Inhaberwechsels i.S. d. § 31 Abs. 1 2. Alt. HGB i.V.m. § 40 GmbH führt jedoch zu einer Anwendbarkeit des § 543 Abs. 2 S. 2 2. Alt. BGB.

Von einem Inhaberwechsel wäre zwar nach § 31 Abs. 1 2. Alt. HGB i.V.m. § 40 GmbH auch im Falle des Wechsels der Gesellschafter bei Fortführung der Firma im Sinne des § 24 HGB auszugehen (Reuschle in: Ebenroth/Boujong, HGB, 5. Aufl. 2024, § 31, Rn. 6). Hingegen ist der Austausch des Geschäftsführers der juristischen Person oder die Änderung der Gesellschafter gerade kein Wechsel des Vertragspartners im Miet- oder Pachtvertrag (Schmidt-Futterer/Streibl, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB, Rn. 146; Guhling in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 540 BGB, Rn. 12). Es handelt sich um Organbesitz der identischen Gesellschaft, der durch den oder die Geschäftsführer ausgeübt wird.

Selbst wenn § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages den Inhaberwechsel im Sinne des § 31 Abs. 1 2. Alt. HGB i.V.m. § 40 GmbHG im Pachtvertrag der Gebrauchsüberlassung gegenüber Dritten gleichstellt (vgl. hierzu Disput, Anja, Change auf Control-Klauseln im gewerblichen Mietvertrag, NZM 2008, S. 305 ff. (305): „Jede Änderung wird mit einer Gebrauchsüberlassung an Dritte gleichgesetzt“), handelte es sich nicht um eine zustimmungsbedürftige Untervermietung oder Unterverpachtung nach § 540 Abs. 1 S. 1 BGB und auch nicht um eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten im Sinne des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt. BGB.

Denn ein Fall des § 540 BGB oder § 543 BGB liegt weder bei einem Inhaberwechsel noch bei einem Formwechsel der Gesellschaft vor, nicht einmal bei einer Umwandlung der Gesellschaft. All diese Fälle berühren den Anwendungsbereich des § 540 BGB oder § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt. BGB grundsätzlich nicht (Guhling in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 540 BGB Rn. 47; Lindner-Figura/Opreé/Stellmann, Kap. 18 Rn. 7; Staudinger/Emmerich, BGB (2021), § 540 Rn. 77 m.w.N.).

Vielmehr ist die sogenannte „Change-of-Control-Klausel“ in § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrags eine Erweiterung der Verpflichtung des Mieters oder Pächters über den Anwendungsbereich des § 540 Abs. 1 BGB hinaus.

b) Die Kündigung des Klägers im Hinblick auf die unterlassene Anzeige der Änderung der gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse ist auch nicht gemäß § 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB aus wichtigem Grund wirksam. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Es fehlt bereits an einer Pflichtverletzung.

Soweit sich die Kläger auf die unterbliebene Mitteilung der Änderung der Gesellschaftsverhältnisse der Beklagten berufen, hat die Beklagte keine sie treffende Pflicht verletzt. Sie war nicht gehalten, vor dem Wechsel der Geschäftsführer oder der Gesellschafter wie bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte um eine Einwilligung des Verpächters zu ersuchen.

§ 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages ist nicht verletzt. Zunächst handelt es sich bei dem Austausch des Geschäftsführers der Beklagten oder die Änderung der Gesellschafter der Beklagten nicht um einen Austausch des Vertragspartners, da dieser unverändert bleibt. An der Pachtsache besteht Organbesitz der Gesellschaft, ausgeübt durch den jeweiligen Geschäftsführer (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB, Rn. 146; Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 540 BGB, Rn. 12). In diesem Sinne ist § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrags dahingehend auszulegen, dass der in S. 3 genannte Inhaberwechsel grundsätzlich den Austausch des Vertragspartners meint, der immer vom Einverständnis des Verpächters abhängig ist (siehe oben).

Auch als sog. „Chance-of-Control-Klausel“ wäre die Regelung unwirksam. Sie ist als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen (§ 305 BGB) und benachteiligt den Gegner des Verwenders gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unangemessen.

(1) Es handelt sich bei § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages entgegen den Einwänden der Kläger um eine Allgemeine Geschäftsbedingung.

Ein Vertrag kann bereits nach dem äußeren Anschein als Formularvertrag zu erkennen sein. Das ist etwa dann der Fall, wenn es sich um ein gedrucktes Vertragsformular handelt, bei dem nach der Lebenserfahrung alles für eine mehrfache Verwendung spricht, (vgl. BGH, Beschl. v. 05.03.2013, – VIII ZR 137/12, NJW 2013, S. 1668), wie hier. Aus dem Vortrag der Kläger, sie hätten im Zuge der Vertragsverhandlungen besonderen Wert auf die Person des Mieters (Pächters) gelegt, was auch durch die Eingangsformulierung in § 23 des Mietvertrages (i.e. Pachtvertrages) zum Ausdruck gekommen, was dem früheren Geschäftsführer der Beklagten erläutert worden und womit dieser einverstanden gewesen sei, kann kein individuelles Aushandeln abgeleitet werden, auch wenn dies auf einen vorherigen Abstimmungsprozess zurückzuführen wäre, den die Beklagte allerdings mit Nachdruck bestritten hat. Aushandeln ist grundsätzlich mehr als Verhandeln (BGH, Urt. v. 20.03.2014, – VII ZR 248/13, NJW 2014, S. 1725 ff. (S. 1727, dort Rz. 27, m.w.N.) und setzt voraus, dass der Verwender die vom gesetzlichen Leitbild abweichenden Vertragsbedingungen gegenüber dem Vertragspartner ernsthaft zur Disposition stellt und diesem die tatsächliche Möglichkeit einräumt, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (BGH, Beschl. v. 19.03.2019, – XI ZR 9/18, BGH NJW 2019, S. 2080, Rn.14); Erforderlich hierfür ist, dass diese Vertragspartei in der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei ist und insbesondere Gelegenheit erhält, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in die Verhandlungen einzubringen (Zehelein in: BeckOKBGB, Hau/Poseck, 72. Ed. 01.11.2024, § 535 BGB, Rn. 242) Dies geht aus dem Vortrag der Kläger im ersten Rechtszug nicht hervor.

Soweit die Kläger im Schriftsatz vom 29.11.2024 (Bl. 187 ff. eA), dort ab S. 5, eingehend zur Genese des Zustandekommens des Vertrages vorgetragen haben, insbesondere zu den Voraussetzungen eines individuellen Aushandelns, handelt es sich zum einen um bestrittenes unzulässiges neues Vorbringen im Sinne des § 531 Abs. 2 Nr. 3 BGB, weil dies im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden ist und dies auf einer Nachlässigkeit der klagenden Partei beruht.

Zum anderen folgt aus dem neuen Vorbringen für den Begriff des Aushandelns nichts Anderes. Denn auch bei Berücksichtigung dieses Vorbringens läge keine Individualvereinbarung vor, da die oben näher dargelegten Anforderungen an ein Aushandeln i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB nicht erfüllt wären. Vorliegend fehlt nicht nur der Vortrag dahingehend, dass die Klausel überhaupt zur Disposition zwischen den Parteien stand, also über diese Verhandlungen geführt wurde, die darüber hinaus zu einer tatsächlich „ausgehandelten“ Regelung führten, sondern ebenso, dass der Kläger oder die Kläger überhaupt bereit gewesen wären, den Vertrag auch ohne die relevante(n) Klausel(n) abzuschließen. Dieses Erfordernis hat der BGH in seiner sog. „bring-or-pay Nr. I“-Entscheidung festlegt (BGH, Urt. v. 22.11.2012, – VII ZR 222/12, NJW 2013, S. 856 (857) – „bring-or-pay I“).

Hieran würde sich auch dann nichts ändern, falls die Initiative für den Abschluss des (neuen) Pachtvertrages und die „Übertragung des Pachtverhältnisses auf die neue GmbH“ vom früheren Geschäftsführer der Beklagten ausgegangen wäre, dieser vorgeschlagen hätte, sich auf den gleichen Inhalt im Pachtvertrag zu einigen und sich mit dem von den Klägern eingehend erläuterten Interesse an der jeweiligen Person des Hoteliers einverstanden erklärt hätte.

Gegen die Annahme von Allgemeinen Geschäftsbedingungen spricht schließlich nicht, dass die Kläger sich gegen ihre Eigenschaft als Verwender mit dem Argument gewandt haben, es bedürfe der Verwendung in mindestens „drei Fällen“.

Maßgeblich ist, dass sich der Kläger eines Vordrucks des Verbandes „Haus & Grund“ bedient hatte, der bereits in einem früheren Mietvertrag (i.e. Pachtvertrag) mit der GmbH vom 15.09.2022 (Anl. B3, Anlagenband eA-LG) mit den identischen allgemeinen Regelungen Verwendung gefunden hatte. Soweit die Kläger erstmals im Schriftsatz vom 29.11.2024 auf S. 5 (Bl. 187 eA) behauptet haben, der Vertrag und damit auch das verwendete Formular sei auf Initiative des früheren Geschäftsführers der Beklagten verwandt worden, kann dieser bestrittene Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO aus den oben dargelegten Gründen keine Berücksichtigung finden.

Auch wenn für die Mehrverwendungsabsicht i.d.R. vorauszusetzen ist, dass die Klausel in mindestens drei Fällen verwendet werden soll (vgl. BGH, Urt. v. 27.09.2001, Az. VII ZR 388/00, NJW 2002, S. 138), stellen die von einem Dritten verfassten und zur beliebigen Verwendung verbreiteten Klauselwerke auch dann AGB dar, wenn derjenige, der sie verwendet, sie nur in einem einzigen Fall zu benutzen plant (BGH, Urt. v. 17.02.2010, – VIII ZR 67/09, BGHZ 184, S. 259, Rn 10, m.w.N.). Dazu zählen die im Einzelhandel vertriebenen Einheitsmietverträge, Musterverträge in Formularbüchern oder von Verbänden empfohlenen einheitlichen Bedingungen (Looschelders in: Erman, BGB, 17. Aufl. 2023, § 305 Rn. 11), wie hier der übliche Vordruck für Mietverträge für Gewerberäume des Interessenverbandes „Haus & Grund“. Da die Kläger diesen im Original verwandten und ausfüllten, müssen sie sich die Bedingungen als von ihnen gestellt zurechnen lassen (vgl. BGH, Urt. v. 17.02.2010, Az. VIII ZR 67/09, BGHZ 184, S. 259, Rn 10; Looschelders in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 305 BGB, Rn. 11), gleichgültig, wie oft sie ihn tatsächlich verwenden wollten. Gegen die Überzeugungskraft der Behauptung, man habe den Vordruck nur einmal verwenden wollen, spricht überdies, dass bereits § 23 des Vertrages und auch das weitere Vorbringen nahelegen, dass bezüglich des Gebäudekomplexes eine Vielzahl von Miet- oder Pachtverträgen abgeschlossen wurden. Auf das einheitliche Konzept und die Notwendigkeit einer engen Zusammenarbeit mit den anderen Mietern oder Pächtern für das „Gesamtkonzept X“ stützen die Kläger gerade ihre Bedenken gegen die Geeignetheit des jetzigen Geschäftsführers der Beklagten als Hotelier.

(2) Die Unwirksamkeit der Regelung folgt aus § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs.1 Nr. 1 BGB) oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Die Zulässigkeit solcher Klauseln im Miet- oder Pachtrecht ist in der Rechtsprechung nicht abschließend entschieden. Sie sind in der Regel unwirksam und nur dann ausnahmsweise zulässig, wenn zu Gunsten des Vermieters ein wichtiger Grund besteht, insbesondere, wenn er an der Person des Mieters ein besonderes Interesse hat (Disput NZM 2008, S. 305 ff (308), Jacobs NZM 2008, S. 111 (116) Jacoby ZMR 2001, S. 409 ff. (413)).

Es besteht jedoch nur ein sehr begrenztes Schutzbedürfnis desjenigen, der mit einer juristischen Person kontrahiert, weil er sich einer solchen Gestaltung bei Vertragsschluss bewusst sein muss (so Staudinger/V. Emmerich (2021) BGB § 540 Rn. 80). Zudem ist der Vermieter grundsätzlich durch die Überlassung der Mietsache zu einem bestimmten Zweck bereits vor einer unabgestimmten Verwendung durch den Mieter geschützt. Ein weiterer Schutz des Vermieters ergibt sich durch die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten bei Nichterfüllung des Vertrages durch den Mieter. Schließlich ändert sich durch einen Kontrollwechsel der Vertragspartner formal gesehen nicht (vgl. Beisel/Andreas Beck´sches Mandatshandbuch Due Diligence, 4. Aufl. 2024, § 14, Rn. 78.). In der Regel hat der Verwender kein besonderes Interesse an bestimmten gesellschaftsrechtlichen Verhältnissen (Zehelein in: Graf v. Westphalen/Thüsing VertrR/AGBKlauselwerke, Geschäftsraummiete, Rn. 12; Baldus in: Guhling/Günter/Baldus, Gewerberaummiete, Anh. § 584b Rn. 19).

Die Literatur äußert daher aus diesen Gründen Bedenken gegen die Wirksamkeit solcher Klauseln: (vgl. z.B. Guhling in: Guhling/Günther, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, BGB, § 540 Rn. 12, dort Fußnote 47 unter Verweis auf Staudinger/V. Emmerich (2021), BGB, § 540 Rn. 80; BeckOK/BGB/Wiederhold § 540 Rn. 9; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, 7. Aufl. 2023, § 543 Rn. 86 ff.; grundlegend: hierzu auch Disput, Anja, Change-of-Control-Klauseln im gewerblichen Mietvertrag, NZM 2008, S. 305 ff.).

Der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Kartellsenat) hat zwar sog. „Change-of-Control-Klauseln“ bei der Konzessionsvergabe zum Betrieb eines Energieversorgungsnetzes (OLG Frankfurt, Urt. v. 03.11.2017, – 11 U 51/17, EWe RK 2018, S. 14, Rn. 75) mit der Begründung für zulässig angesehen, es sei ein berechtigtes Interesse, den Vertragsparteien Reaktionsmöglichkeiten zu gewähren, wenn sich die wirtschaftliche Identität des Vertragspartnern ändere, weil angesichts der langen Laufzeit des Vertrages eine solche Änderung noch Einfluss auf das Investitionsverhalten, etwa bei der Übernahme durch ein Hedgefonds im Zusammenhang mit der Versorgung mit Energie haben soll, um politisch Verantwortlichen die Möglichkeit der Überprüfung und rechtlichen Reaktion zu gewähren. Mit einem solchen Sonderfall ist der vorauszusehende Gesellschafter- oder Geschäftsführerwechsel beim Pächter nicht vergleichbar. Demgegenüber hat der BGH die Formularbestimmung in dem Vertragshändlervertrag der Kraftfahrzeugbranche – im Rahmen einer umfassenden Kontrolle verschiedener Klauseln – beanstandet. Ein einschränkungsloses Zustimmungsrecht und Kündigungsrecht des Kraftfahrzeugherstellers bei personellen Veränderungen im Vertragshändlerunternehmen ist danach unangemessen, wenn es ohne Rücksicht darauf eingreifen solle, ob und inwieweit Interessen des Händlers durch die Veränderungen berührt würden (BGH, Urt. v. 26.11.1984, – VIII ZR 214/83, NJW 1985, S. 623 ff.; vgl. auch Guhling in: Guhling/Günther, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, BGB, § 540 Rn. 12, dort Fußnote 47, der die Übertragbarkeit dieser Rspr. auf sog. „Chance-of-Control-Klauseln“ in Mietverträgen vertritt).

Soweit die Kläger geltend gemacht haben, die Interessen des Klägers seien durch personelle Veränderung auf Pächterseite unmittelbar berührt, insbesondere soweit sie behaupten, man habe durch die sog. „Chance-of-Control-Klausel“ sicherstellen wollen, dass das angestrebte und von allen Pächtern akzeptierte Gesamtkonzept des „X“, welches von verschiedenen Pächtern verwirklicht werden sollte, erreicht werden könne und die Führung des Hotels in einem bestimmten Sinne auch an die Auswahl des Inhabers und seine Kompetenz geknüpft war, ist dieses Interesse nachvollziehbar. Eine entsprechende vertragliche Verankerung, insbesondere eine Verpflichtung, folgt allerdings nicht aus dem Pachtvertrag, insbesondere auch nicht aus der Formulierung im ersten Absatz seines § 23. Hier ist allenfalls eine Geschäftsgrundlage der Abschlüsse der verschiedenen Pachtverträge geregelt, allerdings keine konkrete Vertragspflicht. Es handelt sich um eine unbestimmte sogenannte Good-Will-Erklärung, die nicht einmal konkrete Obliegenheiten regelt, deren Verletzung unter § 241 Abs. 2 BGB gefasst werden könnte.

Es bleibt daher vorliegend dabei, dass ein entsprechendes Interesse an der Formulierung einer weitgefassten „Change-of-Contol-Klausel“ bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrages mit einer Unternehmensgesellschaft fehlt, weil jeder Vermieter mit einem Gesellschafterwechsel rechnet und rechnen muss (so zutreffend: Staudinger/V. Emmerich (2021) BGB § 540 Rn. 80) und die Annahme eines Kontrollinteresses bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung zu weit geht (so zutreffend und ausdrücklich: Zehelein in: Graf v. Westphalen/Thüsing VertrR/AGBKlauselwerke, Geschäftsraummiete Rn. 12).

cc) Vor diesem Hintergrund kommt es auch nicht darauf an, ob der Kläger bei entsprechender schriftlicher Mitteilung des Gesellschafterwechsels seine Einwilligung erklärt hätte (hypothetische Einwilligung).

c) Ein wichtiger Grund zur Kündigung besteht derzeit auch nicht vor dem Hintergrund der von der Klägerseite behaupteten Verletzung von Vertragspflichten durch nachlässige Bewirtschaftung des Hotels, insbesondere durch eine wesentliche Verschlechterung des äußeren Erscheinungsbildes und das unterbliebene Anbieten eines Frühstücks.

Einer Beweisaufnahme zu diesen Einzelheiten bedarf es vorliegend nicht. Denn gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist eine Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag erst nach dem erfolglosen Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Eine solche Abmahnung fehlt im vorliegenden Fall.

Eine solche für die Abhilfe gesetzte angemessene Frist oder entsprechende Abmahnung erfolgte auch nicht in der E-Mail des Klägers vom 03.03.2023 (Anl. 13, Anlagenband eA-LG). In dieser sprach der Kläger zwar gegenüber den (zu diesem Zeitpunkt noch beiden) Gesellschaftern der Beklagten Beanstandungen über die Führung des Hotels an, empfahl „die Frage zu überdenken, ob man Vermieter von Räumen oder Hotelier sein“ wolle und verwies darauf, dass das Hotel einen Stern zu verlieren drohe, wenn weiterhin kein Frühstück angeboten werde. Dies reicht für eine Abmahnung allerdings nicht aus. Denn die Abmahnung muss deutlich erkennen lassen, dass der Vertrag gefährdet ist. Ferner ist eine so genaue Bezeichnung des vertragswidrigen Verhaltens notwendig, dass der Empfänger weiß, wonach er sich richten soll (BGH, Urt. v. 18.11.1999 – III ZR 168/98, NZM 2000, S. 241; Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 216). Sollte das Anbieten eines Frühstücks tatsächlich eine sich aus dem Pachtvertrag ergebende Pflicht des Pächters gewesen sein, hätte es vorliegend der Setzung einer formellen Abhilfefrist i.S.d. § 543 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB bedurft. Auch an einer solchen fehlt es. Die Kläger haben die fristlose Kündigung auf entsprechende konkret benannte und von Abmahnung umfasste Vertragsverletzungen selbst nicht gestützt, sondern vielmehr auf einen vermeintlichen Verstoß gegen § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages. Auf Umstände, die in den Abmahnungserklärungen nicht aufgeführt sind, kann die Kündigung nicht gestützt werden (vgl. OLG Naumburg, Urt. v. 30.06.1999, – 6 U 92/98, ZMR 2000, S. 382; Staudinger/V. Emmerich BGB, (2024) § 543 Rn. 76; Sternel, MietR (1988) Kap. IV, Rn. 463; Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 216).

Schließlich haben die Kläger auch nicht dargetan, dass vorliegend die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 S. 2 BGB vorliegen, insbesondere ergibt sich aus dem Vorbringen der Kläger weder, dass eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung zur Abhilfe entbehrlich war, weil diese offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt gewesen sein könnte (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB).

3. Schließlich folgt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a) und lit. b) BGB.

Soweit die Kläger im Schriftsatz vom 29.11.2024 Bl. 138 ff. d.A.) auf S. 14 (Bl. 144 R d.A.) vorgetragen haben, es werde darauf hingewiesen, dass die Beklagte bis heute mit mehr als zwei monatlichen Pachtzahlungen in Verzug sei, so dass auch aus diesem Grunde eine ausdrückliche Kündigung gerechtfertigt sei, kann dahinstehen, dass die Kläger nicht dargelegt haben, in welchem Umfang genau und mit welchen Mieten sich die Beklagte in Zahlungsverzug befinden soll und wegen dieses Zahlungsverzugs das Mietverhältnis erneut außerordentlich gekündigt zu haben. Denn selbst wenn man davon ausgehen würde, dass mit dem Schriftsatz konkludent gekündigt worden wäre und der Pachtrückstand hinreichend angegeben worden wäre, ist das Vorbringen der Kläger von der Beklagten bestritten worden, mit der Folge, dass die Kläger mit ihrem Vorbringen gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgeschlossen sind.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre rechtliche Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO). Dies gilt auch, soweit der Senat im Einklang mit der Literatur und Rechtsprechung des BGH die Unwirksamkeit der sog „Change-of-Control-Klauseln“ angenommen hat.

Die Festsetzung des Streitwertes folgt aus der Höhe der zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung maßgeblichen Jahresmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung zuzüglich Mehrwertsteuer (13.500,00 Euro × 12 × 1,19; vgl. KG, Beschl. v. 18.02.2013 – 8 W 10/13, MDR 2013, S. 561; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 23.10.2010 – I-24 W 68/10, ZMR 2011. S. 805 f.; Binz/Dörndorfer/Zimmermann/Dörndorfer, 5. Aufl. 2021, GKG § 41 Rn. 11).

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