Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 10. April 2025 – 14 C 708/24 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.
II.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 737,34 Euro um 26,57 Euro auf 763,91 Euro ab dem 1. Oktober 2024 aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB.
1. Im Ergebnis zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die formalen Voraussetzungen der §§ 558a, 558b Abs. 2 BGB noch vorliegen.
Zwar hat die Verwalterin der Klägerin, die D. W. Management GmbH, ihr Schreiben – entgegen §§ 558 Abs. 1 Satz 1, 558a Abs. 1 BGB – als „Mietanpassung zum 01.01.2024“ überschrieben. Sie hat – im Eingangsabsatz – erklärt, dass der von der Vermieterin bisher verlangte Mietpreis unter dem für vergleichbare Wohnungen in der Stadt liege, sie aus diesem Grund die Miete zum 01.10.2024 anpasse. Es schließt sich eine Berechnung der von den Beklagten zum 01.10.2024 verlangten Gesamtmiete an. Erst im dritten Absatz des Schreibens erklärt die Verwalterin: „Wir bitten Sie namens Ihrer Vermieterin, Ihre erforderliche Zustimmung (wie in § 558 BGB geregelt) zu dieser Mietanpassung zu erteilen.“
Offenbleiben kann, ob ein Mieter als Verbraucher (§ 13 BGB) nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) ein solches in wesentlichen Teilen vorformuliertes Schreiben dahin missverstehen kann, dass die Klägerin eine einseitige Mietanpassung vornimmt, dies lediglich mitteilt, daher nicht weiter tätig wird, ohne zu prüfen, ob die Klägerin dazu berechtigt ist. Hier haben die Beklagten reagiert, ohne dies zu beanstanden. Da in dem Mietanpassungsschreiben zumindest auch die Zustimmung zu der Erhöhung der Miete erbeten wird, folgt die Kammer dem Amtsgericht im Ergebnis in der Bewertung, dass die formalen Voraussetzungen des § 558a BGB noch eingehalten sind, obwohl eine Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nur im Wege einer durch beide Mietvertragsparteien vorgenommenen Vertragsänderung möglich ist, wobei die Zustimmung des Mieters (nur) unter den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB, 894 ZPO ersetzt bzw. fingiert werden kann.
2. Zu Recht hat das Amtsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Begründung verneint, dass die aktuell gezahlte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete bereits überschreitet. Diese hat das Amtsgericht zutreffend unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2024 unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als (geeignete) Schätzgrundlage festgestellt. Der Berliner Mietspiegel 2024 hält nicht nur die Anforderungen des § 558c BGB ein, sondern auch die des § 558d BGB. Es wird daher zum einen vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB, zum anderen, dass die bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, § 558d Abs. 3 BGB.
a) Die Beanstandungen der Klägerin betreffen in rechtlicher Hinsicht nicht lediglich die (behauptet: falsche) Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel durch das Amtsgericht, sondern den Inhalt des (qualifizierten Teils des) Berliner Mietspiegels, den rechtlich auszublenden die Klägerin der Kammer – entgegen der im Termin zur mündlichen Verhandlung vertretenen Auffassung ihrer Prozessbevollmächtigten – nicht vorgeben kann. Es ist die Aufgabe der Gerichte, sich mit den von einer Partei erhobenen tatsächlichen oder rechtlichen Einwendungen gegen die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu befassen, das Vorbringen rechtlich zu strukturieren und darauf zu überprüfen, ob es die Kammer hindert, ihre tatrichterliche Überzeugung (§ 286 ZPO) bezüglich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage eines Mietspiegels unter Berücksichtigung einer zur Verfügung gestellten Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zu bilden und vom Einholen eines Sachverständigengutachtens abzusehen (oder nicht).
Es trifft – entgegen ihrer Erklärung – auch nicht zu, dass die Klägerin in diesem Rechtsstreit nicht (auch) den Berliner Mietspiegel 2024 in Frage stellt, eine Prüfung seiner Qualität durch die Kammer damit überflüssig wäre.
Wenn die Klägerin dem Berliner Mietspiegel 2024 beharrlich lediglich eine Indizwirkung zuspricht (vgl. nur Berufungsbegründung S. 12, 14, 21) und in der Replik auf die Berufungserwiderung sogar – begründungslos – suggeriert, der Berliner Mietspiegel sei als ausgehandelter Mietspiegel allenfalls als Begründungsmittel, nicht zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet (Replik S. 3 ff.), hat die Kammer zu prüfen, ob der Berliner Mietspiegel 2024 die Anforderungen des § 558d BGB oder nur die des § 558c BGB in Verbindung mit den jeweiligen Regelungen der Mietspiegelverordnung (MsV) einhält, gegebenenfalls weder die Anforderungen der einen noch der anderen Vorschrift. Die Kammer kommt (unter anderem) ihren Pflichten aus Art. 103 Abs. 1 GG, Art. 15 Abs. 1 VvB nach, wenn sie sich mit diesem Vorbringen der Klägerin auseinandersetzt, dies selbst dann, wenn es in sich widersprüchlich ist.
Werden – wie hier – Einwendungen erhoben, kann das Gericht die Qualität eines Mietspiegels auch nicht ohne Weiteres offenlassen, denn die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (vgl. BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2022 – VIII ZR 223/21 -; Urteile vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 93/20; vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 16; vom 18. November 2020 – VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26; jeweils mwN). Die Qualität des Mietspiegels wirkt sich zudem unmittelbar darauf aus, ob die Richtigkeit der im Mietspiegel bezeichneten Entgelte vermutet oder lediglich indiziert wird. Das wiederum wirkt sich unmittelbar auf die Anforderungen an das Vorbringen der Partei aus, die Einwendungen gegen seine Anwendung erhebt.
Eben solche Einwendungen gegen die Anwendung des Berliner Mietspiegels 2024 hat die Klägerin in der Berufungsbegründung erhoben, wenn sie rügt, dass das Amtsgericht „irrig“ davon ausgehe, dass „die ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung“ bereits bei der Lageeinordnung hinreichend berücksichtigt worden sei und umgekehrt behauptet, dass die von ihr identifizierten wohnwertprägenden Merkmale vom „Berliner Mietspiegel 2024 nicht hinreichend berücksichtigt worden“ seien (vgl. nur Berufungsbegründung S. 3, 4, 6). Sie selbst hat mithin den Prüfungsumfang der Kammer als Berufungsgericht – in dem von der Kammer zugrunde gelegten Umfang – bestimmt, §§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 3 ZPO.
b) Die Beanstandungen der Klägerin sind ungeeignet, die gesetzlichen Vermutungen des § 558d BGB in Frage zu stellen, erst recht, sie zu widerlegen, § 292 ZPO. Ein Verstoß gegen die methodischen und inhaltlichen Anforderungen der § 558d BGB, §§ 6 ff. MsV wird nicht dargelegt (vgl. dazu: BT-Drs. 19/26918, S. 23). Das Einholen eines Sachverständigengutachtens ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt veranlasst.
Im Einzelnen:
aa) Die Voraussetzungen des § 558 Abs. 1 BGB liegen nicht vor.
Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB (nF) legal definiert. Sie wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.
Wichtigstes und verlässlichstes Instrument zur Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel (vgl. nur BT-Drs. 19/26918, S. 1; 12; BT-Drs. 14/4553, S. 36; BVerfG, Kammerbeschluss vom 3. April 1990 – 1 BvR 268/90 -), zu deren Erstellung Gemeinden in den Grenzen des § 558c Abs. 4 Satz 4 BGB (inzwischen) verpflichtet sind.
Der Berliner Mietspiegel ist ordnungsgemäß aufgestellt.
Die Klägerin äußert zwar ohne jede Begründung – von der Kammer nicht geteilte – „gravierende Bedenken“ gegen die „Bildung der Tabellenwerte im Berliner Mietspiegel“ (Berufungsbegründung, S. 12), sieht aber ausdrücklich davon ab, diese zu „substantiieren“, stellt „die Spanne“ vielmehr unstreitig.
Im Ausgangspunkt in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht ordnet sie die hier gegenständliche Wohnung in die Zeile 7 des Berliner Mietspiegels 2024 ein, die für die Wohnung in der XXXstraße 3 in Berlin-Neukölln mit einer Größe von 99,09 qm eine Mietspanne von 4,93 Euro/qm bis 9,97 Euro/qm und einen Mittelwert von 8,52 Euro/qm ausweist.
(1) Der Berliner Mietspiegel 2024 ist ordnungsgemäß aufgestellt, denn er erfüllt die Anforderungen des § 558d BGB.
Gemäß § 558d Abs. 1 BGB ist ein qualifizierter Mietspiegel ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Abs. 5 BGB erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.
Nach Absatz 2 Satz 1 der Vorschrift ist der qualifizierte Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen, nach Satz 3 ist er nach vier Jahren neu zu erstellen.
Der Berliner Mietspiegel 2024 wurde als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB von der nach Landesrecht zuständigen Behörde (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Abs. 6 Anlage 9 zu § 4 Abs. 1 Satz 1 AZG in der Fassung vom 12.05.2022) sowie – kumulativ – Interessenverbänden der Mieter und Vermieter erstellt und anerkannt (Berliner Mietspiegel 2024, ABl. Nr. 22 v. 30.05.2024, 1275, [1277], vgl. Ziff. 1).
Bei den vorgenannten Interessenverbänden handelt es sich um den Berliner Mieterverein e.V., den Deutschen Mieterbund, die Berliner MieterGemeinschaft e.V., den Mieterschutzbund Berlin e.V., den BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V., den BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V. und den Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e.V. Diese Tatsache wird von der Klägerin nicht in Abrede gestellt, auch nicht, dass es sich dabei – auf beiden Seiten – um „nicht ganz unbedeutende Interessenverbände“ handelt (vgl. BT-Drs. 19/26918, S. 23).
(2) Da die Vermutungsgrundlagen feststehen, treten als Rechtsfolge die gesetzlichen Vermutungsfolgen des § 558d Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB ein, die die Klägerin im Wege des Vollbeweises widerlegen müsste, § 292 ZPO (BT-Drs. 19/26918, S. 23).
Da der Berliner Mietspiegel 2024 – nach den Feststellungen unter (1) – ganz zwanglos auch die Voraussetzungen des § 558c BGB erfüllt, kommt ihm auch eine Indizwirkung zu (vgl. nur BGH, Urteil vom 18. November 2020 – VIII ZR 123/20 -, mwN), allerdings beschränkt sich seine Aussagekraft nicht darauf. Der Berliner Mietspiegel 2024 hält – wie ausgeführt – vielmehr zusätzlich die Anforderungen des § 558d Abs. 1, Abs. 2 BGB ein. Er ist auch nicht etwa ausgehandelt, sondern beruht auf einer Primärdatenerhebung, die in seiner Dokumentation im Einzelnen beschrieben ist (ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Dokumentation – Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2024, Juli 2024, S. 31, nachfolgend: Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024).
(3) Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass die ÖPNV-Anbindung und die Versorgungsinfrastruktur (Klägerin: „Nahversorgung“) im Rahmen der Wohnlagenausweisung des qualifizierten Berliner Mietspiegels abschließend berücksichtigt wurden (ebenso, zutreffend: AG Lichtenberg, Urteil v. 04.02.2025 – 7 C 5099/24 -; WuM 2025, 538; AG Schöneberg WuM 2025, 541; AG Pankow WuM 2025, 541; AG Mitte WuM 2025, 542; AG Charlottenburg WuM 2025, 543; AG Wedding WuM 2025, 545).
Eben diese Feststellung des Amtsgerichts rügt die Klägerin in der Berufungsbegründung und äußert damit eine abweichende Auffassung von der Aussagekraft des qualifizierten Teils des Berliner Mietspiegels 2024. Eine Bildung von Zu- (und Ab-)schlägen (etwa in einer Orientierungshilfe) ist nur unter den weiteren Voraussetzungen des § 19 Abs. 4 MsV möglich. Rechtlich betreffen ihre Beanstandungen mithin die Wohnlagenzuordnungen des Berliner Mietspiegels 2024. Sie richten sich damit in der Sache gegen den qualifizierten Teil des Mietspiegels, denn die Wohnlagenausweisungen sind dessen Bestandteil (Berliner Mietspiegel 2024, ABl. Nr. 22 v. 30.05.2024, 1275, [1279], Ziff. 4).
Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang darüber belehrt, dass die Orientierungshilfe als Schätzgrundlage für die Spanneneinordnung (nur) empfohlen wird und nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels gehört, geht dies ins Leere, denn dies ergibt sich bereits zweifelsfrei aus dem Mietspiegel selbst (Berliner Mietspiegel 2024, ABl. Nr. 22 v. 30.05.2024, 1275, [1290], Ziff. 10), ebenso – in Übereinstimmung mit §§ 8 Abs. 3 Satz 2, 3 MsV – aus seiner Dokumentation (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 31). Das Amtsgericht legt dies seiner Entscheidung zugrunde; Umstände bzw. Anhaltspunkte im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 4 ZPO ergeben sich schon deshalb nicht.
Das Vorbringen der Klägerin begründet keine Zweifel an der wissenschaftlichen Erkenntnissen folgenden Berücksichtigung der Verkehrs- und Versorgungsinfrastruktur im Rahmen der Wohnlagenausweisung im qualifizierten Berliner Mietspiegel 2024.
(aa) Die „Lage“ der Wohnung ist nach der Legaldefinition in § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Wohnwertmerkmal, das die ortsübliche Vergleichsmiete (mit-)bestimmt. Davon sind die Ersteller des Berliner Mietspiegels zutreffend ausgegangen (vgl. Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024 S. 45).
Der Verordnungsgeber der Mietspiegelverordnung bezeichnet die Lageeinteilung als eine der schwierigsten Fragen der Mietspiegelerstellung. Wohnlagen könnten regelmäßig nur durch eine kombinierte Bewertung von Einzelmerkmalen ermittelt und darüber hinaus zumeist auch von nicht objektivierbaren Kriterien beeinflusst werden. Die Zuordnung von Lageeffekten und die Gesamtbewertung bedürften einer sachverständigen Beurteilung, die häufig nur bei guter Ortskenntnis unter Berücksichtigung sozialer Gesichtspunkte möglich sei; gewisse Ungenauigkeiten seien hierbei hinzunehmen. Dies zugrunde legend hielt der Verordnungsgeber deshalb ein schlüssiges Beurteilungskonzept für wesentlich und hat die hierfür maßgeblichen Vorschriften in § 19 MsV vorgesehen (BR-Drs. 766/20, S 41 f.).
(bb) Ausweislich der Dokumentation bilden eben diese Anforderungen die Grundlage der Wohnlagenaktualisierung durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel, an der die ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, die – wie ausgeführt – nach Berliner Landesrecht zuständige Behörde, die oben genannten Interessenverbände der Mieter und Vermieter sowie (überobligatorisch) als weitere Institutionen das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg sowie die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin beteiligt waren (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 46 f.).
Entgegen der begründungslos aufgestellten Behauptung der Klägerin zeichnen sich die Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel – den vom Verordnungsgeber formulierten Erfordernissen entsprechend – sowohl durch Sachkunde als auch gute Ortskenntnis aus.
Gründe, aus denen sich Zweifel an der Expertise der Arbeitsgruppenmitglieder ergeben könnten, werden weder benannt noch sind sie sonst ersichtlich. Die Klägerin verzichtet nicht nur darauf mitzuteilen, worauf sie ihre Behauptung stützt, die Experten hätten nicht echtes Wissen und Erfahrungen eingebracht, sondern lediglich „eine bloße Meinung“ geäußert. Es ergibt sich auch nicht, welche überlegene Sach- und Ortskunde (vgl. BR-Drs. 766/20, S 41 f.) die Klägerin qualifiziert, dies beurteilen zu können.
(cc) Die Arbeitsgruppe Mietspiegel hat die nach § 19 Abs. 2 MsV relevanten Wohnlagenindikatoren im Rahmen der – im Straßenverzeichnis (§ 19 Abs. 3 MsV) eindeutig zugeordneten – Wohnlageneinteilung den Anforderungen des § 19 Abs. 1 MsV gemäß abgebildet (Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel, ABl. Nr. 22 v. 30.05.2024, 1275, [1295ff.]).
Gemäß § 19 Abs. 1 MsV müssen unterschiedliche Wohnlagen im qualifizierten Mietspiegel nur insoweit gesondert ausgewiesen werden, als eine sachgerechte Unterteilung in Wohnlagen möglich ist und ein Einfluss der Lage auf die Mietpreisbildung festgestellt werden kann. Unterschiedlich beschriebene Wohnlagen einer Gemeinde können im Mietspiegel dann zusammengefasst werden, wenn der lagebedingte Wohnwert vergleichbar ist.
Nach Absatz 2 der Vorschrift soll zur Ermittlung von Wohnlagen untersucht werden, inwiefern sich durch Beschreibungen mittels vor Ort feststellbarer Faktoren wie insbesondere Bebauungs- und Verkehrsdichte, Zentralität, Infrastruktur, Begrünung oder vergleichbarer Kriterien Wohnlagen einteilen lassen. Wird hierdurch die Einteilung von Wohnlagen nicht sachgerecht ermöglicht, können weitere Bewertungsmaßstäbe wie Bodenrichtwerte oder Kriterien der allgemeinen Beliebtheit bestimmter Wohngegenden berücksichtigt werden.
Weist ein qualifizierter Mietspiegel unterschiedliche Wohnlagen aus, so sind diese exakt zu verorten, etwa durch ein Straßenverzeichnis oder durch eine aussagekräftige Wohnlagenkarte.
Diese Anforderungen hat die Arbeitsgruppe der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2024 inklusive Straßenverzeichnis zugrunde gelegt (vgl. Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. S. 47 ff.). Es wurde ein empirisches datengestütztes Wohnlagenermittlungsmodell erstellt, in das Erkenntnisse der Fachwissenschaft und Praxis einbezogen wurden (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 49 f.). Die Arbeitsgruppe entschied, das Verfahren einer Diskriminanzanalyse zur primär datengestützten Einstufung in die Wohnlagen einfach, mittel und gut beizubehalten. Das datengestützte Modell und die Diskriminanzanalyse werden in der Dokumentation in allen Einzelheiten dargestellt (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 52 ff.). Inhaltlich setzt die Klägerin sich mit dem wissenschaftsbasierten methodischen Vorgehen der Arbeitsgruppe nicht auseinander.
Die mit den Berliner Gegebenheiten vertrauten Mitglieder der Arbeitsgruppe haben aus den in § 19 Abs. 2 MsV genannten Bereichen in Berlin feststellbare und geeignete Indikatoren zur sachgerechten Einteilung in Wohnlagen ausgewählt. In einem ersten Schritt wurden die Indikatoren auf ihre Aussagekraft, Datenverfügbarkeit und ihr Verhältnis zu anderen Indikatoren aufbereitet, in einem zweiten Schritt vergleichbar gemacht. Dabei wurden Erkenntnisse aus der Fachwissenschaft zu Einflussgrößen zur Bestimmung der Wohnlage herangezogen. In der fachwissenschaftlichen Literatur, die in der Dokumentation mit Fundstellen angegeben ist, werden – anders als die Klägerin meint – regelmäßig auch der soziale Status in Form von Imageeinflüssen, Bevölkerungs- und Sozialstrukturen und Gestaltungsqualitäten als besonders bedeutsam angesehen.
Von den zunächst 39 potenziellen Indikatoren hat die Arbeitsgruppe nach Prüfung u.a. ihrer Aussagekraft, Datenverfügbarkeit, Datenaktualität und Korrelation 13 Indikatoren mit – nach Beurteilung der fachwissenschaftlichen Literatur und Praxis – Erklärungswert in die Betrachtung aufgenommen (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 52 ff.).
Weshalb die Auswahl der Indikatoren methodisch fehlerhaft und die Gegebenheiten in Berlin unzureichend abbilden soll, teilt die Klägerin nicht mit. Soweit sie beanstandet, das Amtsgericht habe die Merkmale „ÖPNV-Anbindung“ und „Nahversorgung“ „irrig“ bereits in der Lageeinordnung „einfach“ hinreichend berücksichtigt gesehen, weil für die einfache Wohnlage mitprägend sei, dass sie häufig weiter entfernt von den Zentren der Stadt sei und wenige Versorgungsangebote für den täglichen Bedarf habe, gibt sie die Beschreibung der Wohnanlageneinstufungen in der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 48 f., Ziff. 7.4) so verkürzt wieder, dass sie verfälscht wird.
In der Dokumentation wird entgegen der Darstellung der Klägerin zunächst erläutert, dass der Mietspiegel 2024 bei der Wohnlageneinstufung – einfach, mittel, gut – auf die Unterscheidung zwischen den Wohnlagentypen „Zentren der Stadt“ und „Dezentraler Stadtbereich“ verzichtet, die divergierenden Lagepräferenzen allerdings weiterhin berücksichtigt wurden, nämlich implizit durch die Wahl der Indikatoren. Der Unterteilung des Berliner Stadtgebiets in zwei Wohnlagetypen liegt zugrunde, dass in den Zentren der Stadt beispielsweise besonderer Wert auf eine dichte Verkehrs- und Versorgungslage gelegt wird, im dezentralen Stadtbereich eher Wert auf Begrünung und eine ruhige Umgebung (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 48 f.). Die geprüften Indikatoren wurden dem entsprechend so gewählt, dass sie die verschiedenen Lagepräferenzen abbilden. So seien beispielweise sowohl die Indikatoren für die Begrünung der Umgebung als auch für die Entfernung zu den (Sub-)Zentren in die Auswertung eingegangen. Dies vorangestellt wird in der Dokumentation sodann erläutert, dass einfache Wohnlagen meist eine geringe Durchgrünung und ein unterdurchschnittliches Image aufwiesen. Sie seien häufig (das heißt nicht immer) weiter entfernt von den Zentren der Stadt und überdurchschnittlichem Umgebungslärm ausgesetzt. Für die Versorgungsangebote des täglichen Bedarfs wird angegeben, dass diese mit den vorgenannten Merkmalen sowie unterdurchschnittlichen Bodenrichtwerten Indikatoren für die einfache Wohnlage sein können (das heißt nicht müssen). Dieser ausführlich dargestellte Ansatz der Arbeitsgruppe Mietspiegel folgt damit klar den Ausweisungs- und Untersuchungsanforderungen, die § 19 Abs. 1, 2 MsV aufstellt.
Vergleichbar verhält es sich mit den – vom Verordnungsgeber – als nicht objektivierbar bezeichneten Kriterien (BT-Drs. 766/20, S. 41). In der Dokumentation wird erläutert, dass und weshalb der Wohnwert einer Lage „individuell-subjektiv geprägt“ ist. So würden bestimmte Nachfragergruppen – etwa Eltern mit Kindern – die Nähe von Kindergärten subjektiv höher bewerten als etwa – in demselben Gebäude wohnende – Rentner (vgl. Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 46 f.). Die Arbeitsgruppe Mietspiegel hat – wohlüberlegt und begründet – eine Mittelung allgemeiner Lagepräferenzen nach objektiv nachvollziehbaren Kriterien vorgenommen und die Lage umso höher bewertet, wenn sie im Allgemeinen, also von der überwiegenden Mehrheit der Nachfrager als wertiger erachtet wird. Beispielhaft wird genannt, dass eine gute Versorgung bei gleichzeitig hoher Grünflächendichte von der Allgemeinheit höher bewertet wurde als eine mäßige Versorgung und fehlende Naherholungsmöglichkeiten (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 49).
Das Wohnlagenkonzept des Berliner Mietspiegels beruht auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen. Die Arbeitsgruppe Mietspiegel hat den Vorgaben des Verordnungsgebers entsprechend auf der Grundlage der in der Fachwissenschaft diskutierten Indikatoren für den in § 19 Abs. 2 MsV genannten Faktor „Infrastruktur“ die Einflussgröße „technische und soziale Infrastruktur (Immissionen, Beeinträchtigungen, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten)“ konkret geprüft und (unter anderem) davon ausgehend 13 Indikatoren mit Erklärungswert in die Betrachtung aufgenommen (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 53). Sie ist – dies zugrunde legend – davon ausgegangen, dass das Kriterium der „technischen und sozialen Infrastruktur“ über die Indikatoren „Distanz Zentren“, „Distanz Subzentren“, „Distanz S-, Regional- und U-Bahn“ sowie „Distanz Bus und Tram“ den Anforderungen des § 19 Abs. 2 MsV gemäß abgebildet werden kann, dies auch begründet (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 53 ff.).
Die Verkehrsanbindung und Versorgungslage ist mithin Teil des schlüssigen, so in der Dokumentation auch dargestellten und begründeten Beurteilungskonzeptes der Wohnlagenausweisung im Mietspiegel 2024. Es beruht auf einer Gesamtbewertung einer Vielzahl von Einzelmerkmalen und nicht objektivierbaren Kriterien (§ 19 Abs. 2 MsV; BR-Drs. 766/20, S. 41 f.). Ob sich gewisse Ungenauigkeiten im Einzelfall ergeben, kann offenbleiben; sie wären hinzunehmen (BR-Drs. 766/20, S. 42).
Die Beanstandung der Klägerin, die beiden Einzelfaktoren „ÖPNV-Anbindung“ und „Nahversorgung“ seien nicht (hinreichend) berücksichtigt worden bzw. nicht in die Wohnlagenausweisung eingeflossen, stellen sich letztlich nur als – nicht näher begründete – abweichende Einschätzung des Gewichts dieser beiden Einzelfaktoren im Rahmen der Wohnlagenbewertung dar, die zudem klar und wiederum ohne jede Begründung § 19 Abs. 2 MsV widerspricht.
Das gilt auch für die Ausführungen der Klägerin zum beispielhaften Vergleich verschiedener Ortsteile in Berlin (Berufungsbegründung, S. 7 f.). Die Klägerin blendet mit ihrer stark vereinfachten Sicht – entgegen § 19 Abs. 2 MsV – wesentliche weitere Faktoren aus, im Fall der von ihr gewählten Beispiele unter anderem den wesentlichen Gesichtspunkt der Begrünung und ruhigen Umgebung, der von der Arbeitsgruppe Mietspiegel durch die Wahl der Indikatoren zur Unterscheidung der Wohnlagentypen berücksichtigt wurde.
Der Mietspiegel und sein Wohnlagenverzeichnis nehmen auch nicht etwa eine „großflächige Pauschalierung ganzer Ortsteile“ mit der Folge vor, dass eine für die jeweilige Wohnung sachgerechte und zutreffende Einschätzung der im Einzelfall vorliegenden ÖPNV-Anbindung oder Nahversorgung gar nicht geleistet werden könne (Berufungsbegründung, S. 7 f.).
Diese Beanstandung der Klägerin richtet sich in der Sache gegen die von der Arbeitsgruppe Mietspiegel angewandte Rechtsgrundlage des § 19 Abs. 1, Abs. 2 MsV. Sie bestätigt damit inzident, dass die Arbeitsgruppe diese angewendet hat, was zutrifft. Es wird auf die Ausführungen zur Einstufung der Blockseiten der Gesamtstadt in der Dokumentation verwiesen (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 66 ff.), bezüglich der Datengrundlagen auf die Ausführungen zur Ermittlung der Eichgebiete für die Diskriminanzanalyse (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 58 ff.). Es lässt sich noch nicht einmal feststellen, dass die Klägerin diese überhaupt zur Kenntnis genommen hat. Eine Auseinandersetzung mit dem angewandten Verfahren der Diskriminanzanalyse, das der Verordnungsgeber als wissenschaftlich fundiertes, geeignetes multivariates Verfahren bezeichnet (BR-Drs. 766/20, S. 42), findet ebenso wenig statt wie eine entsprechend fundierte (wissenschaftliche) Begründung der auf bloße Behauptungen gestützten subjektiven Meinung der Klägerin zur (prominenten) Wohnlagerelevanz der von ihr genannten zwei Einzelfaktoren. Es reicht nach der Neufassung des § 558d BGB nicht aus, dass die Klägerin mitteilt, welche Indikatoren sie – abweichend vom qualifizierten Berliner Mietspiegel – subjektiv für richtig hält, zumal sie ihre subjektive Meinung noch nicht einmal begründet, erst recht nicht den Anforderungen des § 19 Abs. 1, 2 MsV entsprechend.
Soweit die Klägerin beanstandet, dass „dann jedoch nur 6 der 13 Indikatoren zur Einstufung der Wohnlage tatsächlich verwendet“ wurden, übersieht sie, dass dies das Ergebnis der Anwendung der wissenschaftlichen Methode der Diskriminanzanalyse ist (vgl. BR-Drs. 766/20, S. 42), einem – in der Dokumentation im Einzelnen beschrieben – Verfahren zur schrittweisen Ermittlung der Indikatoren, die signifikante Trennkraft haben (vgl. Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 59 f., mwN). Weshalb die von ihr subjektiv (allein) für bedeutsam gehaltenen Merkmale der „ÖPNV-Anbindung“ und „Nahversorgung“ in Berlin signifikante Trennkraft haben sollten, legt sie wiederum nicht dar.
Ob die Mietspiegelarbeitsgruppe Indikatoren bei künftigen Mietspiegeln anders benennt oder gewichtet, etwa – wie von der Klägerin angegeben – im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2026, kann offenbleiben. Die rechtliche Relevanz der Mitteilung erschließt sich schon nicht. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ebenso wie das Wohnwertmerkmal der Lage kein statischer Wert, Lagepräferenzen der Nachfrager unterliegen der Veränderung. Jeder Mietspiegel ist gemäß den Anforderungen der §§ 558c f. BGB in Verbindung mit der MsV aufzustellen. Ob ein Mietspiegel dem entsprechend ordnungsgemäß aufgestellt ist und zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann, ist für jeden Mietspiegel zu überprüfen. Anderenfalls wäre (unter anderem) § 558d Abs. 2 BGB überflüssig.
(dd) Für einen – grundsätzlich möglichen – Zu- (oder Ab-)schlag nach § 19 Abs. 4 MsV ist kein Raum.
Die Voraussetzungen der Regelung liegen nicht vor.
Nach § 19 Abs. 4 MsV können wohnwertrelevante Lagemerkmale durch Zu- oder Abschläge zum Ergebniswert oder innerhalb der nach § 15 Absatz 1 oder § 16 Absatz 3 MsV gebildeten Spanne berücksichtigt werden, soweit wohnwertrelevante Lagemerkmale nicht bereits in eine Wohnlageneinteilung einbezogen wurden oder soweit die Lage vom Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen in derselben Wohnlage wesentlich abweicht.
Auf die Feststellungen unter (cc) wird Bezug genommen. Die von der Klägerin für entscheidend gehaltenen zwei Lagemerkmale wurden im Rahmen der Wohnlagenaktualisierung im Rahmen des in § 19 Abs. 2 MsV genannten Faktors „Infrastruktur“ berücksichtigt.
Eine wesentliche Abweichung vom Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen behauptet die Klägerin zwar; es fehlt aber an der durch Tatsachen unterlegten konkreten Begründung. Zu Recht beanstanden die Beklagten zudem, dass die im Termin vor dem Amtsgericht durch Unterbevollmächtigte des Unterbevollmächtigten vertretene Klägerin zur Sachaufklärung nichts beitragen konnte, stattdessen meint, in der Berufungsbegründung ihren unzutreffenden erstinstanzlichen Vortrag korrigieren bzw. sogar ersetzen, teilweise völlig neu vortragen zu können. Ob und in welchem Umfang sie damit nach § 529, 531 ZPO ausgeschlossen ist, kann hier jedoch offenbleiben. Auch das neue bzw. teilweise im Widerspruch zum erstinstanzlichen Vortrag stehende Vorbringen rechtfertigt keine andere Entscheidung.
Die Klägerin vertritt die Meinung, die „Mikrolage“ der hier gegenständlichen Wohnung in der XXXstraße 3 in 12051 Berlin sei „überdurchschnittlich“, dies wegen einer überdurchschnittlichen ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung. Sie trägt nunmehr vor, der U- und S-Bahnhof Hermannstraße liege nur 3 Gehminuten entfernt, in einer Fahrtzeit von 2 Minuten sei der S-Bahnhof Neukölln erreichbar, der einen Umstieg in die U-Bahn-Linie U 7 ermögliche. 5 Gehminuten entfernt befinde sich des Weiteren die Bushaltestelle Hermannstraße, an die diverse Buslinien angebunden seien. Zudem gebe es eine Haltestelle für mehrere Buslinien nur 150 m vom Hauseingang entfernt. Ebenso „weit überdurchschnittlich“ ist nach Auffassung der durch in Essen ansässige Anwälte vertretenen Klägerin die Nahversorgung. In unmittelbarer Nähe zur Wohnung würden sich zwei Supermärkte befinden, die ebenso wie eine Drogerie und das Einkaufszentrum HermannQuartier innerhalb einer Gehzeit von 6 Minuten erreichbar seien. Eine Hausarztpraxis sei in 2 Gehminuten erreichbar, eine Apotheke in 4 Gehminuten. Die Klägerin verweist des Weiteren auf die Nähe zahlreicher Bildungseinrichtungen (drei Grund- und zwei Sekundarschulen, vier Kitas).
Die Klägerin übersieht bereits im Ansatz, dass eine (wesentliche) Abweichung vom Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen Angaben zu der Vergleichsgruppe bzw. zum von ihr in Bezug genommenen Durchschnitt voraussetzt. Diesbezüglich lässt sich dem Vortrag der Klägerin nichts entnehmen. Es ist den Gerichten versagt, der darlegungsbelasteten Partei die Vortragslast abzunehmen.
Die Überdurchschnittlichkeit der „Mikrolage“ ergibt sich angesichts der herausragenden Dichte des öffentlichen Nahverkehrsnetzes im gesamten Stadtgebiet Berlins und der außerordentlich hohen, in der Wertschätzung eher umstrittenen Zahl von Shopping-Centern im polyzentrisch strukturierten Berlin im Vergleich zu den in der Orientierungshilfe vorgeschlagenen wohnwerterhöhenden Merkmalen der „bevorzugten Citylage“ und der „besonders ruhigen Lage“ auch nicht etwa von selbst. Dass (nur) für letztere ein möglicher Zuschlag in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung vorgesehen ist, bestätigt vielmehr die Schlüssigkeit des Beurteilungskonzeptes und die Ortskunde der Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel.
Anders die Klägerin, die es versäumt, die diesem zugrunde liegenden Wertungen – etwa zu individuell-subjektiven Präferenzen, unter die Bildungseinrichtungen ohne Weiteres fallen – und Feststellungen zur Korrelation und Trennschärfe von Indikatoren einzubeziehen. Auch im Rahmen des § 19 Abs. 4 Alt. 2 MsV reicht die Mitteilung der subjektiven Meinung eines Vermieters (oder Mieters) weder tatbestandlich noch nach den Grundsätzen des Prozessrechts zur Darlegungs- und Beweislast aus.
(4) Ebenso ohne Erfolg wendet die Klägerin sich gegen die Feststellungen des Amtsgerichts zur Bestimmung der Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel 2024.
(aa) Das Amtsgericht war nicht verpflichtet, ein Sachverständigengutachten über die Höhe der Einzelvergleichsmiete einzuholen. Es durfte die Einzelvergleichsmiete durch Schätzung gemäß § 287 ZPO ermitteln.
Wie ausgeführt sind die von der Klägerin für allein entscheidend gehaltenen Einzelfaktoren bereits Bestandteil der Wohnlagenausweisung des qualifizierten Mietspiegels; für einen weiteren Zuschlag ergibt sich auf der Grundlage des Vortrags der Klägerin nichts.
Die Relevanz der Ausführungen der Klägerin zu Orientierungshilfen im Allgemeinen und solchen für die Spanneneinordnung zu Berliner Mietspiegeln im Besonderen für das hier gegenständliche Mieterhöhungsverlangen erschließt sich nicht. Anders als die Klägerin wohl meint, ist nicht abstrakt-allgemein zu klären, ob Orientierungshilfen in der Vergangenheit, den Mietspiegel 2024 betreffend oder in Zukunft von den Gerichten zur Bestimmung der Einzelvergleichsmiete herangezogen werden dürfen. Die Frage ist einer abstrakten Klärung bereits deshalb nicht zugänglich, weil ihre Beantwortung von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängt, etwa der Qualität und Aussagekraft des Mietspiegels und der Orientierungshilfe.
Die zugrunde liegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich seit langem geklärt. Geklärt ist auch die Frage, ob die Gerichte im Prozess trotz des damit verbundenen Kosten- und Zeitaufwandes berechtigt sind, die Höhe der Einzelvergleichsmiete durch Einholen eines Sachverständigengutachtens auch dann zu bestimmen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines Mietspiegels ausgewiesenen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete – mit einer Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung – eine geeignete Schätzgrundlage vorhanden ist (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2022 – VIII ZR 223/21 -, mwN zur gefestigten BGH-Rspr.). Die Gerichte dürfen das höhere Beweismaß des § 286 Abs. 1 ZPO anstreben, sind dazu allerdings nicht verpflichtet. Es steht im pflichtgemäß auszuübenden Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens durchführt oder sich – in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge (vgl. BGH, Urteil vom 9. Oktober 1990 – VI ZR 291/89 -) – mit einer Schätzung begnügt.
Wie im Einzelnen ausgeführt, wird die „ÖPNV-Anbindung“ und „Nahversorgung“ – anders als die Klägerin mit der Berufung geltend macht – bereits in der Wohnlagenausweisung des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2024 berücksichtigt. Einwendungen, die geeignet wären, die Vermutung der Richtigkeit der ermittelten Werte in Frage zu stellen oder einen Zuschlag rechtfertigen könnten, bringt die Klägerin nicht vor.
Soweit das Amtsgericht auf die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung als Schätzgrundlage (überhaupt) zurückgreift, liegen die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO vor. Das Amtsgericht hat das ihm eingeräumte Ermessen pflichtgemäß ausgeübt.
Nach § 287 Abs. 2 ZPO sind die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen. Nach § 287 Abs. 1 ZPO entscheidet das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung, wenn unter den Parteien streitig ist, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt nach Satz 2 der Vorschrift dem Ermessen des Gerichts überlassen.
Eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen – hier qualifizierten – Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten gemäß §§ 286 Abs. 1, 144 Abs. 1, 402 ff. ZPO wäre – auch im vorliegenden Fall – mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. st. Rspr. BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04 -, mwN; BVerfG, NJW 1992, 1377).
Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen. Sie ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll. Ein Sachverständiger müsste im Rahmen der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln.
Ein Sachverständigengutachten, das die obengenannten Voraussetzungen erfüllt, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu diente, die Wohnung in die – hier unstreitige – Mietspiegelspanne einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn – wie hier – zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht und von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04 -, zu § 558d BGB aF); hier liegen sogar beide Alternativen des § 558d Abs. 1 BGB aF vor, die § 558d Abs. 1 Satz 1 BGB nF entsprechen, was zur Rechtsfolge des § 558d Abs. 1 Satz 3 BGB führt.
Es entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass für den hier gegebenen Fall, dass ein – zudem qualifizierter – Mietspiegel eine „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“ enthält, in der bestimmte werterhöhende oder wertmindernde Faktoren für die Einordnung der Wohnung vorgesehen sind, der Tatrichter diese und die von ihr vorgesehenen Bewertungskriterien als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO zugrunde legen darf. Zu den Bewertungskriterien zählen dabei nicht nur die dort angegebenen Wohnwertmerkmale, sondern auch die Vorgaben zu ihrer Bewertung. Es handelt sich insoweit um ein in sich abgestimmtes Beurteilungskonzept (BGH, Beschluss vom 14. Juni 2022 – VIII ZR 24/21 -).
Ebenso wie in den vom BGH entschiedenen Fällen beruht die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2024 auf Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden (vgl. Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 31 f.). Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung. Wenn – wie die Klägerin meint – auch bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung einzuholen wäre, würde die in § 558d Abs. 3 BGB enthaltene Vermutung ihre verfahrensvereinfachende Funktion weitgehend verlieren. Die Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können (BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04 -).
Die Kammer teilt nicht die Auffassung der Klägerin, dass die Orientierungshilfe nicht auf echtem Wissen und Erfahrungen von Experten des Berliner Wohnungsmarktes beruhe. Worauf die Klägerin ihre Meinung stützt, lässt sich nicht feststellen. Auch ergibt sich nicht, welche eigene Expertise sie zu einer solchen Einschätzung befähigen soll.
Soweit sie im Zusammenhang mit der Orientierungshilfe nun doch die den Tabellenfeldern zugrunde liegenden Daten beanstandet, wird auf § 558d Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB Bezug genommen. Entgegen ihrer Auffassung sind ihre Einwände nicht substanziiert, was zudem nicht ausreichen würde (§ 292 ZPO).
Soweit die Klägerin die Bildung des Mittelwertes des Tabellenfeldes beanstandet, wird auf § 15 Abs. 2 MsV Bezug genommen. Ihrer Auffassung zur nicht faktenbasierten Signifikanz der Merkmale ist § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB entgegenzuhalten. Die Mietspiegelarbeitsgruppe hat sich an den legal definierten Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete gehalten, die festzustellen Mietspiegel bezwecken.
Nachdem die Klägerin sich zunächst auf die – vom Amtsgericht zugrunde gelegte – Tatsache fokussiert hat, dass die Orientierungshilfe nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist, sind ihre Ausführungen zu einem diesbezüglichen Verstoß gegen Dokumentationspflichten unverständlich. Die Bildung der Mittelwerte und der Spannen wird in der Dokumentation erläutert (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 17 ff.).
Die nach der Tabellenanalyse entstandenen Spannen können sodann durch weitere Hinweise und navigatorische Erläuterungen ausgefüllt werden, um die Einzelvergleichsmiete zu bestimmen. Dazu gibt es zwei Möglichkeiten: Die empirisch-statistische Bestimmung von Zu- und Abschlägen auf den Mittelwert eines Tabellenfeldes oder ein Bewertungssystem von Zu- und Abschlägen, die normativ-qualitativen Charakter haben (vgl. Börstinghaus/Clar/Börstinghaus, Mietspiegelrecht 2023, § 15 MsV Rn. 23). Nur das erstgenannte System ist Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels und unterliegt folgerichtig den Dokumentationsanforderungen an qualifizierte Mietspiegel (vgl. BR-Drs. 766/20, S. 38). Das – mit der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2024 gegebene – zweitgenannte System ist nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels, worauf hinzuweisen ist (§ 8 Abs. 3 Satz 3 MsV; Börstinghaus/Clar/Börstinghaus, Mietspiegelrecht 2023, § 15 MsV Rn. 25), was hier sowohl im Mietspiegel als auch in der Dokumentation geschehen ist (Berliner Mietspiegel 2024, ABl. Nr. 22 v. 30.05.2024, 1275, [1290], Ziff. 10; Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 31). Die Grundzüge sind entsprechend § 4 MsV dokumentiert, § 8 Abs. 3 Satz 4 MsV (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 31 f.; XLV ff.).
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die gefestigte Rechtsprechung des BGH zu Orientierungshilfen, die in einem einfachen und/oder qualifiziertem Mietspiegel zur Spanneneinordnung gegeben werden, nicht gegenstandslos, weil sich die Rechtslage erheblich geändert hätte. Die §§ 558c ff. BGB in der Fassung der Mietspiegelreform und die Mietspiegelverordnung schränken die Heranziehung von Orientierungshilfen als Schätzgrundlage für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete auf der Grundlage von – wie hier – in einem qualifizierten Tabellenmietspiegel ausgewiesener Mietspannen, deren Richtigkeit vermutet wird, weder ein noch stellen die neuen Regellungen die Eignung von Orientierungshilfen als Schätzgrundlage auch nur in Frage.
(bb) Die Bewertung der Ausstattung des Bades, der Küche, der Wohnung und die Bewertung des Gebäudes im Rahmen der vom Amtsgericht vorgenommenen Schätzung nach den Kriterien der Merkmalgruppe 1 bis 4 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2024 greift die Klägerin weder an noch ergeben sich sonst Beanstandungen. Da das Amtsgericht nur insoweit die Orientierungshilfe als Schätzgrundlage nach § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 1 ZPO herangezogen hat, fehlt den allgemein auf Orientierungshilfen und den auf die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2024 bezogenen Einwendungen der Klägerin nach den Feststellungen der Kammer zur Aussagereichweite seines qualifizierten Teils im Übrigen die Entscheidungserheblichkeit. Ob ein Tabellenmietspiegel und/oder eine Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zur Feststellung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete bzw. als Schätzgrundlage herangezogenen werden können, ist von den Gerichten im Einzelfall zu klären.
III.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern nicht eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Die grundsätzlichen Fragen dazu, nach welchem Maßstab die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB im Prozess zu bestimmen ist, sind durch die höchstrichterliche Rechtsprechung geklärt (vgl. nur BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 93/20; vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 16 ff.; vom 18. November 2020 – VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26 ff.; vom 24. April 2019 – VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29 ff.; jeweils mwN). Insbesondere ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass eine Überzeugungsbildung des Tatrichters auf Grundlage eines einfachen und/oder qualifizierten Tabellenmietspiegels mit einer sich anschließenden Schätzung der Einzelvergleichsmiete (§ 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO) unter Berücksichtigung einer im Mietspiegel gegebenen Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bestimmt und vom Einholen eines Sachverständigengutachtens – sei es nur für die Spanneneinordnung – abgesehen werden kann.
Einen weitergehenden Klärungsbedarf wirft der Streitfall nicht auf. Vielmehr ist es einer allgemeinen und abstrakten Klärung nicht zugänglich und von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls, etwa der Qualität und Aussagekraft des Mietspiegels abhängig, ob und inwiefern dieser dem Gericht im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) Feststellungen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ermöglicht.
Der Umstand, dass ein Gericht die Auffassung einer Prozesspartei nicht teilt, ist kein Grund zur Zulassung der Revision. Der Umstand, dass die Klägerin eine Schätzung zu ihren Lasten annimmt, folgerichtig stattdessen eine Schätzung zu Lasten der Beklagten wünscht, verleiht der Sache weder eine grundsätzliche Bedeutung noch führt sie dazu, dass eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich wäre. Es sind noch nicht einmal abweichende Entscheidungen der Instanzgerichte ersichtlich, die auf eine uneinheitliche Rechtsprechung, zudem zu über den Einzelfall hinausgehenden Rechtsfragen, hindeuten könnten. Die Entscheidung des Amtsgerichts beruht auf dem Gesetz und vom Bundesgerichtshof geklärten Grundsätzen.
