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Mietvertrag wegen Bettwanzen vor Übergabe: Wann ist ein Rücktritt wirksam?

Ein Bettwanzenbefall in einer neu angemieteten Wohnung eskalierte zu einem Rechtsstreit zwischen einem Vermieter und seinem künftigen Mieter. Wenige Tage vor dem Einzugstermin erklärte der Mieter den Rücktritt vom Vertrag, da die vollständige Beseitigung der Schädlinge nicht garantiert war. Doch durfte man einen Mietvertrag, der noch gar nicht begonnen hatte, unter diesen Umständen überhaupt auflösen und wer trägt die finanziellen Folgen?

Zum vorliegenden Urteil Az.: 24 U 227/23 | Schlüsselerkenntnis | FAQ  | Glossar  | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

  • Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf
  • Datum: 22.05.2025
  • Aktenzeichen: 24 U 227/23
  • Verfahren: Berufungsverfahren
  • Rechtsbereiche: Mietrecht, Vertragsrecht, Zivilprozessrecht

Beteiligte Parteien:

  • Kläger: Der Vermieter einer Wohnung. Er forderte von der Beklagten die Zahlung von Miete und die Erstattung von Kosten für eine Schädlingsbekämpfung.
  • Beklagte: Ein spanisches Unternehmen, das die Wohnung für seine Mitarbeiter gemietet hatte. Sie erklärte den Rücktritt vom Mietvertrag wegen eines Bettwanzenbefalls.

Worum ging es genau?

  • Sachverhalt: Eine von der Beklagten gemietete Wohnung war vor Mietbeginn von Bettwanzen befallen. Obwohl eine einmalige Schädlingsbekämpfung erfolgte, erklärte die Beklagte ihren Rücktritt vom Mietvertrag, da sie keine gesicherte Wanzenfreiheit erwartete. Der Vermieter klagte daraufhin auf Mietzahlungen und Erstattung der Bekämpfungskosten.

Welche Rechtsfrage war entscheidend?

  • Kernfrage: Kann ein Mieter wirksam von einem noch nicht in Vollzug gesetzten Mietvertrag zurücktreten, wenn die Mietsache vor Mietbeginn von Bettwanzen befallen war und eine einmalige Schädlingsbekämpfung keinen sicheren Erfolg zum Mietbeginn verspricht, und hat der Vermieter in diesem Fall Ansprüche auf Mietzahlung oder Erstattung der Bekämpfungskosten?

Wie hat das Gericht entschieden?

  • Berufung zurückgewiesen (beabsichtigt): Das Oberlandesgericht beabsichtigt, die Berufung des Klägers abzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.
  • Kernaussagen der Begründung:
    • Wirksamer Rücktritt der Beklagten: Die Beklagte konnte wirksam vom Mietvertrag zurücktreten, da die Wohnung zum Mietbeginn wegen des Bettwanzenbefalls objektiv nicht mangelfrei zur Verfügung gestellt werden konnte und eine fristlose Kündigung aufgrund der Umstände gerechtfertigt war.
    • Formlose Rücktrittserklärung zulässig: Die Erklärung des Rücktritts per E-Mail war wirksam, da eine Rücktrittserklärung keiner Form bedarf und die im Mietvertrag vereinbarte Schriftformklausel sich nicht auf gesetzliche Rücktrittsrechte bezog.
    • Keine Ansprüche des Klägers: Aufgrund des wirksamen Rücktritts sind weder Mietzahlungsansprüche noch Ansprüche auf Nutzungsentschädigung entstanden. Auch ein Anspruch auf Erstattung der Schädlingsbekämpfungskosten besteht nicht, da die Beklagte den Bettwanzenbefall nicht schuldhaft verursacht hat.
  • Folgen für den Kläger:
    • Er wird voraussichtlich weder die geforderten Mietzahlungen noch die Kosten für die Schädlingsbekämpfung erhalten.
    • Seine Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil wird zurückgewiesen werden.

Der Fall vor Gericht


Was passiert, wenn man kurz vor dem Einzug Bettwanzen in der neuen Wohnung findet?

Stellen Sie sich vor, Sie haben einen Mietvertrag für Ihre Traumwohnung unterschrieben. Die Kisten sind fast gepackt, der Umzugswagen ist bestellt. Doch wenige Tage vor dem Einzugstermin erfahren Sie: In der Wohnung gibt es Bettwanzen.

Person liest Mietvertrag vor Laptop mit Vertragsrücktrittserklärung; Thema: Rücktritt Mietvertrag wegen Bettwanzen.
Schädlingsbefall in der Mietwohnung: Wenn Ungeziefer zum Grund für den Mietvertragsrücktritt wird, sind Konflikte mit dem Vermieter oft vorprogrammiert. Was sind Ihre Rechte, wenn Ihre Wohnung zur infestierten Zone wird? | Symbolbild: KI-generiertes Bild

Der Vermieter beauftragt zwar eine Schädlingsbekämpfung, aber können Sie sich sicher sein, dass zum Mietbeginn wirklich alle Schädlinge restlos beseitigt sind? Dürfen Sie unter diesen Umständen vom Vertrag zurücktreten, oder müssen Sie trotzdem die Miete zahlen? Genau mit dieser Frage musste sich das Oberlandesgericht Düsseldorf beschäftigen.

Wie kam es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter?

Ein Vermieter, dem 16 Wohnungen gehören (im Folgenden „der Kläger“), schloss am 21. Juli 2022 einen Mietvertrag mit einem spanischen Unternehmen (im Folgenden „die Beklagte“). Das Unternehmen mietete eine Wohnung in der Region Wuppertal/Remscheid für seine Mitarbeiter. Der Mietvertrag sollte am 1. August 2022 beginnen.

Das Problem: In der Wohnung gab es einen Bettwanzenbefall. Dieser Umstand war zwischen beiden Parteien unbestritten. Am 27. Juli 2022, also nur fünf Tage vor dem geplanten Einzug, ließ der Vermieter eine einmalige Schädlingsbekämpfung mit hochwirksamen Insektiziden durchführen. Die Mitarbeiter des Unternehmens, die dort bereits aufgrund einer vorherigen Vereinbarung gewohnt hatten, zogen am 28. Juli aus.

Am 31. Juli, einen Tag vor dem offiziellen Mietbeginn, schickte das Unternehmen eine E-Mail an den Vermieter. Darin erklärte es, dass es vom Vertrag zurücktrete. Die Begründung: Man könne nicht davon ausgehen, dass der Befall erfolgreich und endgültig beseitigt sei. Die Mitarbeiter würden die Wohnung nicht mehr betreten. Das Unternehmen formulierte, dass es den Mietvertrag als „erloschen“ betrachte („…we consider the renting contract extinct.“). Der Vermieter forderte die Schlüssel nicht ausdrücklich zurück, sondern bot die Wohnung am 1. August per E-Mail sogar weiterhin zur Nutzung an.

Was genau forderte der Vermieter vor Gericht?

Der Vermieter war der Meinung, dass das Unternehmen nicht einfach so aus dem Vertrag aussteigen konnte. Er zog vor Gericht und forderte zwei Dinge:

  1. Die Zahlung der Miete für die Monate August, September und Oktober 2022.
  2. Die Erstattung der Kosten für die Schädlingsbekämpfung in Höhe von 388,10 Euro.

Sein Hauptargument war, dass die E-Mail des Mieters keine wirksame Beendigung des Vertrags darstellte. Er verwies auf eine Klausel im Mietvertrag, die sogenannte Doppelte Schriftformklausel. Einfach gesagt, besagt diese Klausel, dass jede Änderung des Vertrags schriftlich erfolgen muss – und dass selbst die Aufhebung dieser Schriftform-Regel ebenfalls schriftlich erfolgen muss. Eine einfache E-Mail reiche daher nicht aus, um den Vertrag zu beenden. Außerdem bestritt der Vermieter, dass nach der Behandlung noch eine Gefahr durch Bettwanzen bestand. Er habe alles getan, um das Problem zu lösen.

Und was war die Position des Mieters?

Das mietende Unternehmen sah die Sache völlig anders. Es argumentierte, dass sein Rücktritt vom Vertrag vollkommen rechtmäßig war. Ein Bettwanzenbefall sei ein ganz erheblicher Mangel, der die Wohnung unbewohnbar mache.

Das Unternehmen stützte sich dabei auf eine prognostische Einschätzung. Was bedeutet das? Es schaute in die Zukunft und bewertete die Situation zum geplanten Mietbeginn am 1. August. Gestützt auf Informationen des Umweltbundesamtes argumentierte es, dass man mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgehen musste, dass die Wohnung zu diesem Zeitpunkt nicht sicher „wanzenfrei“ sein würde. Denn die Eier von Bettwanzen sind extrem widerstandsfähig und eine einmalige Behandlung, die erst wenige Tage zurücklag, biete keine Garantie für eine vollständige Beseitigung. Seinen Mitarbeitern sei es unzumutbar gewesen, unter diesen Umständen in die Wohnung zu ziehen. Daher bestünden weder ein Anspruch auf Miete noch auf die Erstattung der Bekämpfungskosten.

Warum durfte der Mieter vom Mietvertrag zurücktreten, obwohl dieser noch gar nicht begonnen hatte?

Das Oberlandesgericht Düsseldorf teilte in einem Beschluss mit, dass es die Berufung des Vermieters zurückweisen werde. Eine Berufung ist ein Rechtsmittel, mit dem eine Partei die Überprüfung eines Urteils durch die nächsthöhere Instanz beantragen kann. Das Gericht kann eine Berufung aber auch ohne mündliche Verhandlung durch einen Beschluss zurückweisen, wenn es überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Genau das war hier der Fall.

Die Richter stellten klar: Das Unternehmen ist wirksam vom Mietvertrag zurückgetreten. Deshalb sind von Anfang an keine Mietzahlungsansprüche entstanden. Die Argumentation des Gerichts lässt sich in mehreren Schritten nachvollziehen:

Der Rücktritt war schon vor Mietbeginn möglich

Ein Mietvertrag ist ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis – also ein Vertrag, der auf eine längere Zeit angelegt ist und wiederkehrende Pflichten (Miete zahlen, Wohnung zur Verfügung stellen) enthält. Das Gericht erklärte, dass man von einem solchen Vertrag auch schon vor dessen „In-Vollzug-Setzung“, also bevor die erste Miete gezahlt oder die Wohnung übergeben wurde, zurücktreten kann.

Hier kam eine besondere Regelung zum Tragen: der Rücktritt vor Fälligkeit (§ 323 Abs. 4 BGB). Diese Regelung ist wie eine Art Notbremse. Sie erlaubt einem Vertragspartner, schon vor dem vereinbarten Leistungszeitpunkt aus dem Vertrag auszusteigen, wenn bereits offensichtlich ist, dass die andere Seite ihre Leistung nicht vertragsgemäß erbringen wird. Um das mit einem Alltagsbeispiel zu vergleichen: Wenn Sie für Ihre Hochzeit am Samstag eine Torte bestellen und die Bäckerei am Freitag abbrennt, müssen Sie nicht bis Samstag warten, um festzustellen, dass Sie keine Torte bekommen. Sie können sofort vom Vertrag zurücktreten.

Im vorliegenden Fall war für das Gericht offensichtlich, dass der Vermieter die Wohnung zum 1. August nicht wie geschuldet „mangelfrei“ übergeben konnte.

Die Prognose des Mieters war gerechtfertigt

Das Gericht folgte der Einschätzung des Mieters. Ein Bettwanzenbefall ist ein schwerwiegender Mangel. Laut den allgemein zugänglichen Informationen des Umweltbundesamtes ist die Bekämpfung kompliziert und erfordert oft mehrere Behandlungen über Wochen. Da die erste und einzige Behandlung erst am 27. Juli stattfand, war die Prognose des Mieters absolut nachvollziehbar. Es war mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die Wohnung am 1. August nicht garantiert frei von Bettwanzen und deren Eiern sein würde. Allein diese begründete Befürchtung reichte aus, um den Rücktritt zu rechtfertigen.

Für das Gericht war es dem Unternehmen als Arbeitgeber auch nicht zuzumuten, seine Mitarbeiter in eine Wohnung einziehen zu lassen, die

  • potenziell noch von blutsaugenden Parasiten befallen war und
  • kurz zuvor mit starken Insektiziden behandelt wurde.

Wieso musste der Mieter keine Nutzungsentschädigung für die Wohnung zahlen?

Der Vermieter hatte für den Fall, dass der Mietvertrag beendet wurde, hilfsweise eine Nutzungsentschädigung gefordert. Diese kann ein Vermieter nach § 546a BGB verlangen, wenn ein Mieter die Wohnung nach Vertragsende nicht zurückgibt. Man spricht hier von einer Vorenthaltung der Mietsache.

Doch auch diesen Anspruch lehnte das Gericht ab. Eine Vorenthaltung liegt nur vor, wenn der Mieter die Wohnung gegen den Willen des Vermieters nicht zurückgibt. Hier war das Gegenteil der Fall: Der Vermieter hatte dem Unternehmen am 1. August ausdrücklich per E-Mail angeboten, die Wohnung weiter zu nutzen. Er wollte die Wohnung also gar nicht zurückhaben, sondern bestand auf der Fortführung des Vertrags. Ohne einen klaren Rücknahmewillen des Vermieters gibt es aber auch keinen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung.

Und warum musste der Mieter nicht für die Kosten der Schädlingsbekämpfung aufkommen?

Der Vermieter wollte auch die Kosten für den Kammerjäger vom Mieter erstattet bekommen. Ein solcher Anspruch auf Schadensersatz würde aber voraussetzen, dass der Mieter den Mangel, also den Bettwanzenbefall, schuldhaft verursacht hat. Juristen sprechen hier von einem Vertretenmüssen (§ 276 BGB).

Das Gericht stellte klar: Den Mitarbeitern des Unternehmens kann kein Schuldvorwurf gemacht werden. Selbst wenn sie die Bettwanzen unbemerkt im Reisegepäck mitgebracht hätten, wäre dies kein schuldhaftes Verhalten. Das Gericht wertete das Einschleppen von Bettwanzen als Teil des sozialadäquaten und vertragsgemäßen Gebrauchs einer Wohnung. Es ist ein schicksalhaftes Ereignis, das oft nichts mit mangelnder Hygiene zu tun hat und jeden treffen kann. Es gibt keine zumutbaren Präventionsmaßnahmen, die ein Mieter ergreifen müsste, um dies zu verhindern. Daher fehlt es an einem Verschulden, und der Vermieter muss die Kosten für die Beseitigung selbst tragen.

Warum hat das Gericht die Argumente des Vermieters zurückgewiesen?

Das Gericht setzte sich auch detailliert mit den Einwänden des Vermieters auseinander und wies sie Punkt für Punkt zurück.

  • Die Schriftformklausel: Das Argument des Vermieters, die Kündigung sei wegen der Schriftformklausel unwirksam, verfing nicht. Das Gericht erklärte, dass diese Vertragsklausel nur für vertragliche Änderungen oder Ergänzungen gilt. Der Rücktritt ist aber ein gesetzliches Gestaltungsrecht – ein Recht, das das Gesetz dem Mieter in dieser Situation einräumt. Solche gesetzlichen Rechte können durch eine einseitige Erklärung ausgeübt werden und werden von der Vertragsklausel nicht erfasst. Die E-Mail reichte also aus.
  • Die Zeugenaussage des Schädlingsbekämpfers: Der Vermieter wollte den Schädlingsbekämpfer als Zeugen vernehmen lassen, um zu beweisen, dass die Bekämpfung erfolgreich war. Das Gericht lehnte dies ab. Ein Zeuge berichtet über eigene Wahrnehmungen („Ich habe am 27. Juli das Mittel X versprüht“). Die Frage, ob eine Maßnahme garantiert erfolgreich war, ist aber keine Tatsachenfrage, sondern erfordert eine fachliche Beurteilung. Das wäre die Aufgabe eines Sachverständigen, der vom Gericht bestellt wird, und nicht die eines Zeugen. Der Schädlingsbekämpfer war für diese Beweisfrage also das ungeeignete Mittel.
  • Die Frage der Verursachung: Ob nun die Mitarbeiter des Mieters die Wanzen eingeschleppt hatten oder nicht, war für die Entscheidung letztlich unerheblich. Wie bereits erklärt, sah das Gericht darin kein schuldhaftes Verhalten, das zu einem Schadensersatzanspruch führen würde. Entscheidend für den Rücktritt war allein die objektive Prognose, dass die Wohnung zum Mietbeginn nicht mangelfrei sein würde.


Die Schlüsselerkenntnisse

Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigt mit dieser Entscheidung grundlegende Prinzipien des Mietrechts bei erheblichen Wohnungsmängeln und deren prognostischer Bewertung vor Vertragsbeginn.

  • Rücktritt vor Mietbeginn bei prognostiziertem Mangel: Das Urteil verdeutlicht, dass Mieter auch vor der ersten Mietzahlung vom Vertrag zurücktreten können, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt nicht mangelfrei übergeben werden kann. Eine einmalige Schädlingsbekämpfung wenige Tage vor Mietbeginn reicht bei Bettwanzenbefall nicht aus, um eine mangelfreie Übergabe zu garantieren.
  • Gesetzliche Gestaltungsrechte überwiegen vertragliche Formvorschriften: Daraus folgt, dass vertragliche Schriftformklauseln den Rücktritt als gesetzliches Gestaltungsrecht nicht beschränken können. Eine E-Mail genügt für die Ausübung dieses Rechts, auch wenn der Mietvertrag strengere Formvorschriften für Vertragsänderungen vorsieht.
  • Bettwanzenbefall als verschuldensunabhängiger Zufall: Das Gericht etabliert den Grundsatz, dass das Einschleppen von Bettwanzen durch Mieter als sozialadäquater und vertragsgemäßer Wohnungsgebrauch zu werten ist, für den keine Schadensersatzpflicht besteht, da zumutbare Präventionsmaßnahmen nicht existieren.

Diese Rechtsprechung stärkt die Position von Mietern bei der prognostischen Bewertung von Wohnungsmängeln und begrenzt gleichzeitig die Möglichkeiten von Vermietern, durch Vertragsgestaltung gesetzliche Mieterrechte einzuschränken.


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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie kann man von einem Vertrag zurücktreten, bevor er überhaupt begonnen hat?

Man kann unter bestimmten Umständen bereits von einem Vertrag zurücktreten, noch bevor die vereinbarte Leistung erbracht werden soll, wenn klar erkennbar ist, dass diese Leistung mangelhaft sein wird.

Dies ist auch bei Verträgen möglich, die auf eine längere Zeit angelegt sind, wie zum Beispiel ein Mietvertrag, ein sogenanntes „Dauerschuldverhältnis“. Der Rücktritt ist dann möglich, noch bevor die ersten Leistungen (z.B. die Wohnungsübergabe oder die erste Mietzahlung) überhaupt fällig werden.

Diese Möglichkeit wird durch das Prinzip des „Rücktritts vor Fälligkeit“ eingeräumt. Es handelt sich um eine Notbremse für den Fall, dass schon vor dem eigentlichen Leistungszeitpunkt offensichtlich wird, dass eine Vertragspartei ihre Verpflichtung nicht wie vereinbart erfüllen kann oder wird. Ein anschauliches Beispiel hierfür ist, wenn Sie eine Hochzeitstorte bestellen und die Bäckerei bereits am Vortag abbrennt. Sie müssen nicht warten, bis der Lieferungstag verstrichen ist, um zu wissen, dass Sie keine Torte bekommen werden.

Entscheidend ist, dass eine begründete und „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit“ bestehende Prognose vorliegt, dass die Leistung zum vereinbarten Zeitpunkt nicht mangelfrei erbracht werden kann. Bei einer Mietwohnung könnte das beispielsweise ein schwerwiegender Schädlingsbefall sein, bei dem selbst nach einer Behandlung kurz vor Mietbeginn nicht garantiert werden kann, dass die Wohnung vollständig frei von Schädlingen ist und somit nicht wie vertraglich geschuldet nutzbar wäre.

Diese Regelung verhindert, dass man unnötig an einen Vertrag gebunden bleibt, dessen Erfüllung von Anfang an als mangelhaft oder unzumutbar absehbar ist.


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Welche Bedeutung haben vertragliche Formklauseln bei der Ausübung gesetzlicher Rechte?

Vertragliche Formklauseln, wie zum Beispiel die Forderung nach Schriftform, schränken die Ausübung gesetzlicher Rechte in der Regel nicht ein.

Dies bedeutet, dass solche Klauseln, die oft die Schriftform für Vertragsänderungen oder -ergänzungen vorschreiben, nicht für Rechte gelten, die direkt aus dem Gesetz stammen. Ein gesetzliches Recht wird nicht durch eine vertragliche Vereinbarung außer Kraft gesetzt, die nur die Form von Vertragsänderungen regelt.

Solche gesetzlichen Rechte nennt man auch „Gestaltungsrechte“, weil sie es einer Partei erlauben, eine Rechtsbeziehung einseitig zu gestalten oder zu beenden. Ein wichtiges Beispiel hierfür ist das gesetzliche Rücktrittsrecht, wie es einem Mieter bei einem gravierenden Mangel der Wohnung zustehen kann. In solchen Fällen kann das Recht durch eine einfache Erklärung ausgeübt werden, selbst wenn der Vertrag eine Schriftformklausel enthält – eine E-Mail kann dann ausreichend sein.

Das Prinzip stellt sicher, dass gesetzlich vorgesehene Rechte auch dann ausgeübt werden können, wenn der Vertrag andere Formvorschriften für Änderungen oder Kündigungen vorsieht.


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Wann gilt eine Mietwohnung als mangelhaft und welche Rechte ergeben sich daraus für den Mieter?

Eine Mietwohnung gilt als mangelhaft, wenn ihr Zustand erheblich von dem vertraglich Vereinbarten oder dem üblichen Gebrauch abweicht und der Mieter dadurch beeinträchtigt wird, wie beispielsweise durch einen schwerwiegenden Schädlingsbefall. Bei einem solchen Mangel stehen dem Mieter verschiedene Rechte zu, darunter die Forderung nach Mängelbeseitigung, das Recht auf Mietminderung und unter bestimmten Voraussetzungen sogar ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag.

Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht im geschuldeten, also im mangelfreien, Zustand übergeben oder erhalten wird. Ein Beispiel hierfür ist ein Bettwanzenbefall, der die Wohnung unbewohnbar machen kann und als schwerwiegender Mangel gilt. Selbst wenn der Vermieter eine Schädlingsbekämpfung durchführt, kann die begründete Befürchtung, dass die Wohnung zum Mietbeginn nicht vollständig frei von Schädlingen ist, einen Mangel darstellen.

Aus einem Mangel an der Mietsache ergeben sich verschiedene Rechte für den Mieter. Grundsätzlich hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Mangel beseitigt. Solange der Mangel besteht, kann der Mieter die Miete mindern, also weniger Miete zahlen, da die Wohnung nicht wie vereinbart nutzbar ist.

In besonders gravierenden Fällen, insbesondere wenn die Mangelbeseitigung nicht rechtzeitig oder gar nicht erfolgt und der Zustand unzumutbar ist, kann der Mieter sogar vom Mietvertrag zurücktreten. Dies ist auch schon vor dem eigentlichen Mietbeginn möglich, wenn abzusehen ist, dass die Wohnung nicht mangelfrei übergeben werden kann. Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter bestehen nur, wenn der Vermieter den Mangel schuldhaft verursacht hat.


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Wer trägt die Kosten für Schädlingsbekämpfung in einer Mietwohnung?

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Kosten für die Schädlingsbekämpfung in einer Mietwohnung, es sei denn, der Mieter hat den Befall schuldhaft verursacht.

Ein Vermieter ist verpflichtet, die Mietwohnung in einem Zustand zu erhalten, der frei von Mängeln, wie etwa einem Schädlingsbefall, ist. Solche Mängel muss der Vermieter beseitigen und die damit verbundenen Kosten tragen.

Ein Anspruch des Vermieters auf Kostenerstattung durch den Mieter entsteht nur, wenn der Mieter den Schädlingsbefall nachweislich und schuldhaft herbeigeführt hat. Das bloße Einschleppen von Schädlingen, wie zum Beispiel Bettwanzen, wird von Gerichten jedoch oft als ein „schicksalhaftes Ereignis“ oder als Teil des normalen Gebrauchs der Wohnung angesehen.

In solchen Fällen wird dem Mieter meist kein schuldhaftes Verhalten unterstellt, da es oft keine zumutbaren Maßnahmen gibt, die der Mieter ergreifen müsste, um den Befall zu verhindern. Der Vermieter muss also die Kosten selbst tragen, wenn er dem Mieter nicht eindeutig ein Verschulden nachweisen kann; die Beweislast hierfür liegt beim Vermieter.


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Welche Pflichten hat der Vermieter bei einem Schädlingsbefall in der Mietwohnung?

Der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, die Mietwohnung in einem Zustand zu übergeben und zu erhalten, der frei von Mängeln ist. Ein Schädlingsbefall, wie beispielsweise durch Bettwanzen, stellt einen erheblichen Mangel dar, den der Vermieter beseitigen muss, um die Wohnung wieder bewohnbar zu machen.

Ein solcher Befall wird von Gerichten als schwerwiegender Mangel eingestuft, der die Mietsache unbewohnbar macht. Daraus ergibt sich für den Vermieter die Pflicht zur Mängelbeseitigung. Dies bedeutet konkret, dass er professionelle Schritte einleiten muss, um die Schädlinge zu entfernen, beispielsweise durch die Beauftragung einer Schädlingsbekämpfungsfirma. Die anfallenden Kosten für diese Beseitigungsmaßnahmen muss der Vermieter im Regelfall selbst tragen.

Eine Ausnahme von dieser Pflicht, bei der der Mieter für die Kosten aufkommen müsste, besteht nur, wenn der Mieter den Schädlingsbefall nachweislich und schuldhaft verursacht hat. Ein reines Einschleppen von Schädlingen, etwa im Reisegepäck, wird von Gerichten jedoch nicht als schuldhaftes Verhalten gewertet. Dies wird vielmehr als unverschuldetes, schicksalhaftes Ereignis angesehen, das jeden treffen kann und das nicht durch zumutbare Präventionsmaßnahmen des Mieters verhindert werden muss.

Folglich muss der Vermieter die Kosten für die Schädlingsbekämpfung zumeist selbst tragen und kann diese nicht vom Mieter zurückfordern.


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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.


Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Berufung

Berufung ist ein Rechtsmittel, mit dem eine Partei die Überprüfung eines Urteils durch die nächsthöhere Instanz beantragen kann. Sie dient dazu, Fehler im erstinstanzlichen Urteil oder im Verfahren zu korrigieren. Das Gericht kann eine Berufung aber auch ohne mündliche Verhandlung durch einen Beschluss zurückweisen, wenn es überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.

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Dauerschuldverhältnis

Ein Dauerschuldverhältnis ist ein Vertrag, der auf eine längere Zeit angelegt ist und wiederkehrende Pflichten für die Vertragspartner enthält. Typische Beispiele sind Mietverträge, Arbeitsverträge oder Lieferverträge. Im Gegensatz zu einmaligen Leistungen, wie dem Kauf einer Sache, erstrecken sich die Verpflichtungen über einen bestimmten Zeitraum oder auf unbestimmte Zeit. Im vorliegenden Fall ist der Mietvertrag ein solches Dauerschuldverhältnis.

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Doppelte Schriftformklausel

Eine doppelte Schriftformklausel ist eine besondere Vertragsbestimmung, die vorschreibt, dass jede Änderung oder Aufhebung des Vertrags und sogar die Aufhebung dieser Schriftformklausel selbst nur schriftlich erfolgen darf. Sie soll verhindern, dass mündliche Absprachen oder informelle E-Mails bindend werden. Gerichte haben jedoch klargestellt, dass solche Klauseln keine gesetzlichen Rechte, wie z.B. ein gesetzliches Rücktrittsrecht, einschränken können.

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Nutzungsentschädigung

Eine Nutzungsentschädigung ist ein Anspruch, den ein Vermieter unter bestimmten Umständen verlangen kann, wenn ein Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietvertrags nicht zurückgibt. Sie wird in der Regel fällig, wenn der Mieter die Wohnung „vorenthält“, also gegen den Willen des Vermieters weiterhin nutzt. Die Höhe der Entschädigung orientiert sich oft an der vereinbarten Miete.

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Rücktritt vor Fälligkeit

Der Rücktritt vor Fälligkeit ist eine besondere Regelung im deutschen Schuldrecht (§ 323 Abs. 4 BGB), die einem Vertragspartner ermöglicht, bereits vor dem vereinbarten Leistungszeitpunkt vom Vertrag zurückzutreten. Dies ist möglich, wenn bereits offensichtlich ist, dass die andere Seite ihre Leistung nicht vertragsgemäß erbringen wird und eine Fristsetzung zur Nachbesserung sinnlos wäre. Es ist eine Art Notbremse, um unnötige Wartezeiten und weiteren Schaden zu vermeiden.

Beispiel: Wenn Sie für Ihre Hochzeit am Samstag eine Torte bestellen und die Bäckerei am Freitag abbrennt, müssen Sie nicht bis Samstag warten, um festzustellen, dass Sie keine Torte bekommen. Sie können sofort vom Vertrag zurücktreten.

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Vertretenmüssen

Vertretenmüssen ist ein juristischer Begriff, der beschreibt, dass jemand für einen Schaden oder einen Mangel verantwortlich ist, weil er ihn zu verschulden hat. Es geht also um die Frage, ob eine Partei vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat oder ob der Schaden in ihren Verantwortungsbereich fällt. Wenn ein Schaden durch „Vertretenmüssen“ verursacht wurde, kann die schädigende Partei zum Schadensersatz verpflichtet sein. Im vorliegenden Fall wurde dem Mieter das Einschleppen der Bettwanzen nicht als schuldhaftes Vertretenmüssen angelastet.

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Wichtige Rechtsgrundlagen


  • Rücktritt vor Fälligkeit (§ 323 Abs. 4 BGB): Dieses Prinzip erlaubt einem Vertragspartner, schon vor dem eigentlichen Leistungszeitpunkt vom Vertrag zurückzutreten, wenn bereits klar ist, dass der andere seine Leistung nicht wie vereinbart erbringen kann oder will. Es ist eine Art Notbremse, die ein langes Abwarten unnötig macht. Man muss also nicht warten, bis der Schaden eingetreten ist, sondern kann bei offensichtlicher Nichterfüllung schon vorher handeln.

    → Bedeutung im vorliegenden Fall: Dem Mieter war es nicht zuzumuten, bis zum Mietbeginn abzuwarten und dann festzustellen, dass die Wohnung immer noch nicht wanzenfrei war. Da bereits im Vorfeld absehbar war, dass der Vermieter die mangelfreie Wohnung nicht rechtzeitig zur Verfügung stellen konnte, war der Rücktritt vor Mietbeginn zulässig und wirksam.

  • Mangel der Mietsache und dessen Erheblichkeit (vgl. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, § 536 Abs. 1 BGB): Ein Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu überlassen und zu erhalten, der ihren vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Ein Mangel liegt vor, wenn dieser Zustand nicht gegeben ist, weil die tatsächliche Beschaffenheit negativ von der vertraglich vereinbarten oder üblichen Beschaffenheit abweicht. Ist ein Mangel so schwerwiegend, dass der Gebrauch der Wohnung stark beeinträchtigt oder unmöglich ist, kann dies weitreichende Konsequenzen haben, bis hin zum Recht, den Vertrag zu beenden.

    → Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Bettwanzenbefall wurde als ein ganz erheblicher und schwerwiegender Mangel eingestuft. Er beeinträchtigte die Nutzung der Wohnung so massiv, dass sie nicht mehr für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet war, insbesondere nicht für Mitarbeiter, die dort wohnen sollten. Das Vorliegen dieses Mangels war die Grundlage für das Rücktrittsrecht.

  • Prognostische Einschätzung der Mangelbeseitigung und Unzumutbarkeit: Bei der Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt oder erfolgreich beseitigt wurde, schauen Gerichte manchmal in die Zukunft und treffen eine begründete Vorhersage (Prognose). Es wird beurteilt, ob eine bestimmte Situation – hier die vollständige Beseitigung der Bettwanzen – mit hinreichender Wahrscheinlichkeit eintreten wird. Gleichzeitig wird geprüft, ob es einer Partei angesichts der Umstände zumutbar ist, eine bestimmte Situation hinzunehmen oder abzuwarten.

    → Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht stützte sich auf die Prognose des Mieters, dass die einmalige Schädlingsbekämpfung kurz vor Mietbeginn mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zu einer vollständigen und nachhaltigen Beseitigung der Bettwanzen und ihrer Eier führen würde. Zudem war es dem Mieter nicht zuzumuten, seine Mitarbeiter in eine potenziell noch befallene oder frisch mit Insektiziden behandelte Wohnung einziehen zu lassen.

  • Verschuldensprinzip / Vertretenmüssen (§ 276 BGB): Wenn jemandem Kosten oder ein Schaden entsteht, kann er diese von einem anderen nur ersetzt verlangen, wenn der andere den Schaden „vertreten“ muss. Das bedeutet meist, dass er ihn schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) verursacht hat. Handlungen, die zum normalen Lebensrisiko gehören oder unabsichtlich geschehen, führen in der Regel nicht zu einer Schuld im juristischen Sinne.

    → Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Vermieter forderte die Kosten für die Schädlingsbekämpfung vom Mieter zurück. Das Gericht lehnte dies ab, da den Mitarbeitern des Mieters kein schuldhaftes Verhalten bezüglich des Einschleppens der Bettwanzen nachgewiesen werden konnte. Das Einschleppen wurde als schicksalhaftes Ereignis angesehen, für das der Mieter nicht haftbar gemacht werden kann.

  • Reichweite von Schriftformklauseln bei gesetzlichen Gestaltungsrechten: Viele Verträge enthalten Klauseln, die besagen, dass Änderungen oder Kündigungen nur schriftlich gültig sind. Solche Klauseln beziehen sich aber grundsätzlich nur auf die vertraglich vereinbarten Regelungen und Änderungen, die die Parteien selbst treffen. Gesetzlich vorgesehene Rechte, wie zum Beispiel das Recht auf Rücktritt von einem Vertrag, können oft durch eine einfache, einseitige Erklärung ausgeübt werden, auch wenn der Vertrag eine Schriftformklausel enthält.

    → Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Vermieter argumentierte, die Rücktrittserklärung des Mieters sei wegen der im Vertrag enthaltenen Schriftformklausel unwirksam, da sie per E-Mail erfolgte. Das Gericht stellte jedoch klar, dass der Rücktritt ein gesetzliches Recht ist und nicht unter diese Vertragsklausel fällt. Die E-Mail des Mieters war daher ausreichend, um den Rücktritt wirksam zu erklären.


Das vorliegende Urteil


OLG Düsseldorf – Az.: 24 U 227/23 – Beschluss vom 22.05.2025


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