Wegen starkem Schimmel in der Mietwohnung kürzten Mieter ihre Miete um Hunderte Euro, weil sie Baumängel vermuteten. Doch Langzeitmessungen bewiesen, dass falsches Lüften die Ursache war, was die vermeintliche Mietminderung plötzlich zur berechtigten Kündigung machte.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Kann Schimmelbefall zur Kündigung der Wohnung führen?
- Wann ist eine Mietminderung wegen Schimmel berechtigt?
- Wer trägt die Beweislast bei Schimmel in der Wohnung?
- Muss der Mieter die Anwaltskosten des Vermieters zahlen?
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wer trägt die Beweislast bei Schimmel in der Wohnung: Mieter oder Vermieter?
- Wie oft muss ich täglich Stoßlüften, um Schimmelbildung sicher zu vermeiden?
- Wann gilt meine Mietminderung bei Schimmel als unberechtigt und löst eine Kündigung aus?
- Muss ich die Anwaltskosten des Vermieters bezahlen, wenn die Mietminderung unberechtigt war?
- Wie kann ich als Mieter mein korrektes Lüftungsverhalten im Streitfall beweisen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 1 S 171/23 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Gießen
- Datum: 06.06.2025
- Aktenzeichen: 1 S 171/23
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Mietminderung, Kündigungsrecht
- Das Problem: Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen ausstehender Zahlungen und verlangte zusätzlich Anwaltskosten. Die Mieter hatten die Miete wegen Schimmelbefalls gemindert und behaupteten, dieser sei durch Baumängel verursacht.
- Die Rechtsfrage: War der Schimmelbefall auf einen Mangel der Wohnung zurückzuführen, der zur Mietminderung berechtigt, oder war die Kündigung der Vermieterin wegen unberechtigter Zahlungsverzüge berechtigt?
- Die Antwort: Die Berufung der Mieter wurde zurückgewiesen. Gestützt auf ein Gutachten konnte die Vermieterin beweisen, dass der Schimmel durch das mangelhafte Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter entstand. Deshalb lag kein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigte, und die Kündigung war rechtmäßig.
- Die Bedeutung: Mieter tragen die Verantwortung für Schimmel, wenn bauliche Ursachen ausgeschlossen sind und sie das zumutbare Lüftungsverhalten nicht einhalten. Der Sachverständige stellte fest, dass zwei bis drei Stoßlüftungen täglich auch bei begünstigenden baulichen Gegebenheiten ausreichend gewesen wären.
Kann Schimmelbefall zur Kündigung der Wohnung führen?
Nichts belastet ein Mietverhältnis so sehr wie der Streit um Feuchtigkeit und Pilzbefall. Es ist der Klassiker im deutschen Mietrecht: Der Mieter meldet schwarze Flecken an der Wand und kürzt die Miete, der Vermieter wirft dem Mieter falsches Wohnverhalten vor. Genau dieser Konflikt eskalierte vor dem Landgericht Gießen und führte am 6. Juni 2025 unter dem Aktenzeichen 1 S 171/23 zu einer richtungsweisenden Entscheidung. Hier ging es nicht nur um ein paar Euro Mietminderung, sondern um die Existenz des Mietverhältnisses selbst.
Die Vermieterin hatte die Reißleine gezogen. Nachdem die Mieter wegen Schimmelpilzbefalls die Zahlungen gekürzt hatten, kündigte sie das Verhältnis außerordentlich wegen Zahlungsverzugs. Die Mieter wehrten sich und argumentierten, die Wohnung sei mangelhaft isoliert und die Heizung zu schwach, weshalb ihnen ein Minderungsrecht zustehe und kein relevanter Zahlungsrückstand existiere. Der Streitwert manifestierte sich am Ende nicht mehr in der Räumung – diese hatten die Parteien bereits für erledigt erklärt –, sondern in der Frage, wer die Zeche zahlt. Konkret ging es um vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 627,13 Euro nebst Zinsen. Das Gericht musste klären, ob die Kündigung ursprünglich rechtmäßig war, was untrennbar mit der Frage nach der Ursache des Schimmels verbunden war.
Wann ist eine Mietminderung wegen Schimmel berechtigt?
Um die Entscheidung der Gießener Richter zu verstehen, muss man die rechtliche Mechanik hinter der Mietminderung durchleuchten. Das Gesetz ist in § 536 BGB zunächst auf der Seite des Mieters: Weist die Wohnung einen Mangel auf, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, ist die Miete automatisch Kraft Gesetzes gemindert. Der Mieter muss dann weniger zahlen. Liegt jedoch gar kein Mangel der Mietsache vor, sondern resultiert der Schaden aus dem Verhalten des Mieters, bleibt die volle Miete fällig.
Hier schnappt die Falle zu, die im vorliegenden Fall zur Kündigung führte. Behält ein Mieter Teile der Miete ein, weil er irrtümlich von einem Mangel ausgeht, läuft er in einen Zahlungsrückstand. Erreicht dieser Rückstand eine gewisse Höhe – in der Regel zwei Monatsmieten oder einen erheblichen Teil über zwei Termine hinweg –, darf der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB fristlos kündigen. Der Dreh- und Angelpunkt dieses Verfahrens war also die Frage: War der Schimmel ein baulicher Mangel (Mietminderung erlaubt, Kündigung unwirksam) oder ein Lüftungsfehler (Mietminderung verboten, Kündigung wirksam)?
Wer trägt die Beweislast bei Schimmel in der Wohnung?
Die juristische Aufarbeitung solcher Fälle gleicht einem Ping-Pong-Spiel, dessen Regeln der Bundesgerichtshof klar definiert hat. Das Landgericht Gießen wandte diese sogenannte Beweislastverteilung strikt an. Zunächst muss der Vermieter den Beweis antreten und darlegen, dass die Schimmelursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt. Er muss beweisen, dass keine baulichen Mängel, wie etwa Wärmebrücken oder Risse im Mauerwerk, vorliegen, die den Feuchtigkeitsschaden verursacht haben könnten. Erst wenn dem Vermieter dieser „Freispruch“ für die Bausubstanz gelungen ist, wechselt die Beweislast auf den Mieter. Nun muss dieser beweisen, dass er sich korrekt verhalten hat – also ausreichend geheizt und gelüftet hat.
War die Bausubstanz mangelfrei?
Im ersten Schritt der Analyse prüfte das Gericht, ob die Vermieterin ihre Hausaufgaben gemacht hatte. Ein gerichtlicher Sachverständiger untersuchte das Gebäude intensiv. Das Ergebnis war eindeutig: Das Haus entsprach zum Zeitpunkt seiner Errichtung den damals geltenden technischen Standards. Der Gutachter konnte keine spezifischen gebäudebedingten Mängel feststellen, die als alleinige Ursache für den Schimmel infrage kamen. Zwar gab es bauartbedingte Eigenschaften wie Glasbausteine oder eine fehlende Heizung im Flur, doch diese stellten nach Ansicht der Experten keinen Mangel im rechtlichen Sinne dar, solange sie dem Baujahr entsprachen. Damit hatte die Vermieterin ihre primäre Beweislast erfüllt und den Ball in das Feld der Mieter gespielt.
Wie oft muss man tatsächlich lüften?
Nun lag es an den Mietern, sich zu entlasten. Sie mussten nachweisen, dass der Schimmel nicht durch ihr Wohnverhalten entstanden war. Doch genau hier kippte der Fall zugunsten der Vermieterin. Der Sachverständige hatte Langzeitmessungen in der Wohnung durchgeführt, deren Ergebnisse für die Mieter verheerend waren. Die Daten zeigten, dass das Lüftungsverhalten „weit von dem Notwendigen abwich“. Im Wohnzimmer fanden zeitweise nur zwei Lüftungsvorgänge pro Woche statt, in anderen Phasen wurde gar nicht gelüftet. Im Flur registrierten die Messgeräte über einen ganzen Monat hinweg keine nachhaltige Lüftung.
Das Gericht folgte der Einschätzung des Experten, dass ein normales, zumutbares Lüftungsverhalten den Schimmel verhindert hätte. Konkret definierten die Richter – gestützt auf das Gutachten und ständige Rechtsprechung – ein Maß von zwei bis drei Stoßlüftungen täglich als zumutbar und notwendig. Wären die Mieter diesem Standard gefolgt, wäre die Wohnung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit schimmelfrei geblieben. Der Einwand der Mieter, der Gutachter habe nicht in jedem einzelnen Zimmer gemessen, half ihnen nicht weiter, da die Ergebnisse aus den repräsentativen Räumen (Wohnzimmer, Flur) bereits ein klares Bild eines generellen Lüftungsdefizits zeichneten.
Reicht eine Raumtemperatur von 19 Grad aus?
Ein besonders spannendes Detail der Entscheidung betraf das Heizverhalten. Die Mieter verteidigten sich mit dem Argument, das Wohnzimmer habe sich baulich bedingt nur auf maximal 19 Grad Celsius aufheizen lassen, weshalb eine Schimmelvermeidung unmöglich gewesen sei. Das Gericht ließ dieses Argument jedoch nicht gelten und sorgte hier für einen e echten Aha-Effekt: Selbst bei einer begrenzten Raumtemperatur von 19 Grad wäre Schimmel vermeidbar gewesen. Der Sachverständige legte dar, dass auch bei dieser Temperatur zwei bis drei tägliche Stoßlüftungen ausgereicht hätten, um die Feuchtigkeit so weit zu reduzieren, dass kein Pilz wächst. Da die Mieter dieses Lüftungspensum nicht erbrachten, war die angeblich mangelhafte Heizleistung nicht ursächlich für den Schaden. Die Kausalität lag allein beim fehlenden Luftaustausch.
Muss der Mieter die Anwaltskosten des Vermieters zahlen?
Das Urteil hat für die Mieter teure Konsequenzen. Da der Schimmel eindeutig auf das falsche Lüftungsverhalten zurückzuführen war, bestand zu keinem Zeitpunkt ein Recht zur Mietminderung nach § 536 BGB. Daraus folgt, dass die vorgenommenen Kürzungen der Miete unrechtmäßig waren und die Mieter in Zahlungsverzug gerieten. Dieser Verzug berechtigte die Vermieterin zur außerordentlichen Kündigung.
Das Landgericht Gießen bestätigte daher das Urteil der Vorinstanz (Amtsgericht Friedberg): Die Mieter müssen der Vermieterin die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 627,13 Euro ersetzen. Diese Kosten gelten als Schaden, der durch die Vertragsverletzung (Nichtzahlung der Miete und Verursachung der Kündigungslage) entstanden ist (§§ 280, 286 BGB). Zudem tragen die Mieter die Kosten des gesamten Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, und eine Revision wurde nicht zugelassen. Für Mieter und Vermieter bleibt die klare Lehre: Wer bei Schimmel die Miete mindert, spielt vabanque – und ohne den Nachweis ausreichenden Lüftens (am besten durch Protokolle) droht am Ende nicht nur die Nachzahlung, sondern der Verlust der Wohnung.
Die Urteilslogik
Der Streit um Schimmelpilzbefall kippt das Mietverhältnis augenblicklich in Gefahr, sobald Mieter irrtümlich die Miete kürzen, denn dies erfüllt sofort den Tatbestand des Zahlungsverzugs und legitimiert die fristlose Kündigung.
- Beweislast teilt sich nach Ursache:
Der Vermieter muss zunächst belegen, dass die Bausubstanz keine Mängel aufweist, die den Schimmel allein verursachen könnten; erst wenn die Bausubstanz entlastet ist, muss der Mieter sein korrektes Heiz- und Lüftungsverhalten nachweisen. - Zumutbares Lüftungspensum:
Mieter gewährleisten die Schimmelfreiheit der Wohnung, indem sie täglich mindestens zwei bis drei Stoßlüftungen durchführen; dieses Lüftungspensum bleibt selbst bei geringeren Raumtemperaturen (wie 19 Grad Celsius) verpflichtend und ausreichend, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. - Risiko der unberechtigten Minderung:
Handelt ein Mieter bei der Mietminderung fälschlicherweise, weil der Schimmel durch sein eigenes unzureichendes Lüften entstand, gerät er in Zahlungsverzug und schuldet dem Vermieter den Ersatz aller aus der Vertragsverletzung entstandenen außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
Die Einhaltung eines objektivierbaren Standards für das Lüftungsverhalten stellt die zentrale Pflicht des Mieters dar und entscheidet rechtlich über die Fortführung des Mietverhältnisses.
Benötigen Sie Hilfe?
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Experten Kommentar
Viele Mieter greifen bei Schimmel vorschnell zur Mietminderung, oft ohne zu wissen, wie riskant dieser Weg ist. Dieses Urteil definiert die rote Linie extrem klar: Sobald der Vermieter beweisen kann, dass keine offensichtlichen Baumängel vorliegen, muss der Mieter nachweisen, dass er zwei bis drei Stoßlüftungen täglich als Mindeststandard erfüllt hat. Die Richter machten deutlich, dass selbst ein angeblich „kaltes“ Zimmer den Mieter nicht von diesem Pflichtprogramm entbindet, solange der Schimmel durch mangelnden Luftaustausch vermeidbar gewesen wäre. Wer in dieser Situation eigenmächtig kürzt, setzt seine Wohnung aufs Spiel, da der resultierende Zahlungsverzug eine berechtigte Kündigung und die Übernahme aller Prozesskosten zur Folge hat.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wer trägt die Beweislast bei Schimmel in der Wohnung: Mieter oder Vermieter?
Die Beweislast bei Schimmelbefall ist nicht statisch, sondern wechselt im Laufe des Rechtsstreits. Zunächst trägt der Vermieter die Beweispflicht, um die Mangelfreiheit der Bausubstanz nachzuweisen. Erst wenn ihm dieser Nachweis gelingt, dreht sich die Situation um. Danach liegt die Beweislast beim Mieter, der sein korrektes Heiz- und Lüftungsverhalten belegen muss.
Die Regel folgt der allgemeinen gesetzlichen Verantwortlichkeit für die Mietsache. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine Wohnung ohne Mängel bereitzustellen und instand zu halten. Er muss daher beweisen, dass die Schimmelursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt. Dazu gehört der Nachweis, dass keine Wärmebrücken, schlechte Isolierung oder andere Baumängel den Feuchtigkeitsschaden verursacht haben. Diesen Startbeweis muss der Vermieter typischerweise durch ein technisches Gutachten erbringen.
Der juristische Lastwechsel erfolgt erst, wenn ein Sachverständiger die Bausubstanz als mängelfrei bestätigt. Erst jetzt müssen Mieter belegen, dass der Schimmel trotz ausreichendem Heizen und Lüften entstanden ist. Mieter machen oft den strategischen Fehler, voreilig ihre eigenen Lüftungsprotokolle vorzulegen. Tun sie dies, ohne dass der Vermieter die Mangelfreiheit des Gebäudes bewiesen hat, geraten sie vorschnell in ihre eigene, schwierigere Beweispflicht.
Fordern Sie den Vermieter schriftlich auf, die Bausubstanz durch einen unabhängigen Sachverständigen auf Baumängel untersuchen zu lassen, bevor Sie eigene Lüftungsprotokolle vorlegen.
Wie oft muss ich täglich Stoßlüften, um Schimmelbildung sicher zu vermeiden?
Die Regel ist klar definiert: Um das eigene Wohnverhalten vor Gericht lückenlos beweisen zu können, müssen Mieter zwei bis drei Stoßlüftungen täglich durchführen. Das Fenster muss dabei vollständig geöffnet sein, damit ein schneller Luftaustausch stattfindet. Dieses Pensum gilt als das zumutbare und notwendige Minimum, um die Feuchtigkeit sicher aus der Wohnung zu entfernen. Wer diese Frequenz nicht einhält, riskiert, die gesamte Schuld für den Schimmel zugesprochen zu bekommen.
Gerichte stützen sich in solchen Fällen auf Sachverständige, die dieses Maß als ausreichend ansehen, um die in der Wohnung anfallende Feuchtigkeit zu reduzieren. Ein generelles Lüftungsdefizit kippt die Kausalitätskette zugunsten des Vermieters, wie das Landgericht Gießen in einem richtungsweisenden Fall feststellte. Dort dokumentierten Langzeitmessungen, dass die Mieter teilweise nur zweimal pro Woche lüfteten. Die Richter folgten der Expertenmeinung, dass das Fehlen dieses Luftaustauschs die alleinige Ursache für den Schimmelpilz war.
Ein verbreiteter Irrtum ist, dass eine bauartbedingte, niedrigere Raumtemperatur die Lüftungspflicht aufhebt. Selbst wenn sich ein Raum nur auf maximal 19 Grad Celsius aufheizen lässt, entbindet das nicht von der Pflicht zur Stoßlüftung. Der Gutachter konnte belegen, dass auch bei dieser Temperatur zwei bis drei tägliche Lüftungen ausgereicht hätten, um den Schimmel sicher zu vermeiden. Die kausale Ursache bleibt somit immer das fehlende Lüften, nicht die niedrige Heizleistung der Wohnung.
Dokumentieren Sie Ihre Lüftungsvorgänge ab sofort lückenlos in einem handschriftlichen oder digitalen Protokoll, um im Streitfall den Beweis zu führen.
Wann gilt meine Mietminderung bei Schimmel als unberechtigt und löst eine Kündigung aus?
Ihre Mietminderung wird unberechtigt, sobald ein Gericht feststellt, dass der Schimmel nicht auf bauliche Mängel, sondern auf Ihr fehlerhaftes Wohnverhalten zurückzuführen ist. In diesem Moment verwandelt sich die vermeintliche Kürzung in einen echten Zahlungsrückstand. Dieser Rückstand löst das akute Kündigungsrisiko aus, wenn er die kritische Schwelle von zwei Monatsmieten erreicht.
Wenn Mieter von einem Mangel der Mietsache ausgehen und die Miete kürzen, handeln sie stets auf eigenes Risiko. Stellt sich nachträglich heraus, dass die Wohnung mangelfrei war und der Schimmel durch unzureichendes Heizen oder Lüften entstand, war die volle Miete stets fällig. Die einbehaltenen Beträge gelten dann als Zahlungsverzug. Dieser Verzug ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB ein schwerwiegender Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter.
Der Vermieter darf fristlos kündigen, sobald der aufgelaufene Rückstand die Höhe von zwei vollen Monatsmieten erreicht oder über zwei aufeinanderfolgende Termine hinweg einen erheblichen Teil übersteigt. Ohne eindeutige Beweise gegen das eigene Fehlverhalten gleicht die Mietminderung einem Vabanque-Spiel, da die Ursachenforschung erst im Gerichtsverfahren erfolgt. Riskieren Sie den Verlust der Wohnung nicht: Nur eine zweifelsfrei berechtigte Mietminderung schützt vor diesem Verzugsrisiko.
Überprüfen Sie umgehend Ihren Gesamtrückstand durch die vorgenommene Mietminderung und gleichen Sie diesen Betrag sofort aus, falls er die Schwelle von zwei Monatsmieten überschreiten könnte.
Muss ich die Anwaltskosten des Vermieters bezahlen, wenn die Mietminderung unberechtigt war?
Ja, wenn ein Gericht feststellt, dass Ihre Mietminderung unberechtigt war, tragen Sie die außergerichtlichen Kosten des gegnerischen Anwalts. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem deutschen Schadenersatzrecht. Durch die unrechtmäßige Nichtzahlung der Miete geraten Sie automatisch in Zahlungsverzug. Dieser Verzug stellt eine schuldhafte Vertragsverletzung dar, welche die Beauftragung eines Rechtsbeistands durch den Vermieter notwendig machte.
Die Kosten für den Vermieteranwalt gelten als unmittelbarer Schaden, der direkt durch Ihren Verzug verursacht wurde. Rechtlich stützen sich solche Schadenersatzforderungen auf die Paragraphen 280 und 286 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ohne den entstandenen Zahlungsrückstand hätte der Vermieter keinen Anwalt beauftragen müssen, um die ausstehende Miete einzufordern. Diese kausale Verknüpfung legt die Kostentragungspflicht eindeutig beim Mieter fest, sobald dessen Minderung unberechtigt war.
Diese Konsequenz zeigte sich beispielsweise im Fall vor dem Landgericht Gießen. Die Richter stellten fest, dass der Schimmel durch falsches Lüftungsverhalten der Mieter verursacht wurde. Da die Mieter dadurch kein Recht zur Minderung hatten, mussten sie nicht nur die gesamte Nachzahlung leisten. Sie mussten der Vermieterin auch 627,13 Euro nebst Zinsen für die entstandenen außergerichtlichen Kosten des Anwalts ersetzen. Zudem trugen die Mieter die gesamten Kosten des Berufungsverfahrens.
Überprüfen Sie daher alle Forderungen auf Basis der §§ 280, 286 BGB genau und verlangen Sie eine detaillierte Aufschlüsselung des geltend gemachten Betrages.
Wie kann ich als Mieter mein korrektes Lüftungsverhalten im Streitfall beweisen?
Wenn der Vermieter Ihnen fehlerhaftes Lüften vorwirft, benötigen Sie mehr als nur Ihre bloße Aussage. Gerichte verlangen präzise, lückenlose Beweise Ihres Wohnverhaltens. Das korrekte Lüftungsverhalten dokumentieren Sie am sichersten durch den Einsatz von Langzeitmessgeräten. Diese Datenlogger protokollieren kontinuierlich Temperatur und Luftfeuchtigkeit, womit Sie objektive Fakten schaffen.
Bloße Behauptungen, Sie würden „normal“ lüften, reichen vor Gericht nicht aus, da Richter präzise Daten und Fakten benötigen. Im Fall des Landgerichts Gießen führten Langzeitmessungen, die ein Sachverständiger durchführte, zur Niederlage der Mieter, weil die Daten ein massives Lüftungsdefizit zeigten. Um solchen Gutachten entgegenzuwirken, müssen Mieter idealerweise eigene, lückenlose Klimadaten über einen längeren Zeitraum vorlegen.
Nutzen Sie Langzeit-Hygrometer oder Datenlogger, die Feuchtigkeits- und Temperaturwerte automatisch speichern. Installieren Sie mindestens zwei Geräte in kritischen Bereichen, wie hinter großen Möbelstücken oder an kalten Außenwänden. Ergänzend führen Sie ein detailliertes Lüftungsprotokoll. Notieren Sie täglich den genauen Zeitpunkt, die Dauer und die Art (Stoßlüftung) jedes Lüftungsvorgangs, um das notwendige Pensum von zwei bis drei täglichen Lüftungen zu belegen.
Kaufen oder leihen Sie sofort mindestens zwei Langzeit-Datenlogger, um kontinuierliche, automatische Datenerfassung zu gewährleisten und Ihren Gegenbeweis zu sichern.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Beweislast
Die Beweislast definiert, welche Partei in einem Gerichtsverfahren die Nachweispflicht für eine bestimmte Tatsache trägt, falls das Gericht die Wahrheit nicht zweifelsfrei feststellen kann. Dieses Prinzip stellt sicher, dass Rechtsstreitigkeiten entschieden werden können – die Partei, die den notwendigen Beweis nicht erbringt, verliert den Punkt.
Beispiel: Zuerst musste die Vermieterin die Mangelfreiheit der Bausubstanz beweisen; erst nachdem ihr dieser Nachweis gelungen war, wechselte die Beweislast auf die Mieter.
Fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung ist die sofortige Beendigung eines Mietverhältnisses, ohne dass die reguläre Kündigungsfrist eingehalten werden muss, weil ein schwerwiegender Kündigungsgrund vorliegt. Das Gesetz gibt dem Vermieter die Möglichkeit, das Vertragsverhältnis sofort aufzulösen, wenn ihm die Fortsetzung bis zum Ende der ordentlichen Frist wegen eines gravierenden Verstoßes – wie erheblichem Zahlungsverzug – unzumutbar ist.
Beispiel: Da der aufgelaufene Zahlungsrückstand der Mieter die kritische Schwelle von zwei Monatsmieten überschritten hatte, berechtigte dies die Vermieterin zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB.
Kausalität
Juristen verstehen unter Kausalität den notwendigen Ursachenzusammenhang zwischen einer Handlung (oder Unterlassung) und einem daraus entstandenen Schaden oder Ergebnis. Um rechtliche Folgen, wie etwa die Geltendmachung einer Minderung oder eine Schadenersatzpflicht, auszulösen, muss das fragliche Verhalten die maßgebliche Ursache für den eingetretenen Zustand gewesen sein.
Beispiel: Im vorliegenden Fall verneinte das Gericht eine Kausalität zwischen der angeblich niedrigen Heizleistung der Wohnung und dem Schimmelbefall, da der Schaden allein durch das fehlende Lüftungsverhalten der Mieter verursacht wurde.
Mangel der Mietsache
Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung vom vertraglich vereinbarten oder dem gesetzlich vorausgesetzten Zustand negativ abweicht und dadurch die Tauglichkeit zum Gebrauch beeinträchtigt wird. Der Vermieter schuldet dem Mieter stets eine mangelfreie Wohnung; liegt ein Mangel vor, erlaubt das Gesetz dem Mieter automatisch, die Miete zu mindern (§ 536 BGB).
Beispiel: Hätte der gerichtliche Sachverständige festgestellt, dass der Schimmel aufgrund von Rissen im Mauerwerk oder einer mangelhaften Isolierung entstand, wäre dies ein baulicher Mangel der Mietsache gewesen.
Schadenersatz
Schadenersatz ist der finanzielle Ausgleich für einen erlittenen Vermögensschaden, der aufgrund einer schuldhaften Vertragsverletzung oder einer unerlaubten Handlung entstanden ist. Das deutsche Recht verpflichtet den Verursacher eines Schadens, den Geschädigten so zu stellen, als wäre der Schaden nie eingetreten; dies soll die ursprüngliche Vermögenslage wiederherstellen.
Beispiel: Da die Mieter durch den unberechtigten Zahlungsverzug einen Schaden verursacht hatten, mussten sie der Vermieterin gemäß den Paragraphen 280 und 286 BGB die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 627,13 Euro als Schadenersatz erstatten.
Zahlungsverzug
Zahlungsverzug tritt ein, wenn der Mieter fällige Mietzahlungen nicht fristgerecht leistet und dadurch in einen Rückstand gerät, der die Geltendmachung von Rechten des Vermieters aktiviert. Sobald der Mieter in Verzug ist, kann der Vermieter Verzugszinsen fordern und, sofern der Rückstand die kritischen Schwellen erreicht, eine fristlose Kündigung aussprechen.
Beispiel: Weil die Mieter fälschlicherweise von einem Minderungsrecht ausgingen und die Miete kürzten, gerieten sie in einen relevanten Zahlungsverzug, der die Grundlage für die anschließende Kündigung des Mietverhältnisses bildete.
Das vorliegende Urteil
LG Gießen – Az.: 1 S 171/23 – Urteil vom 06.06.25
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