Mietkaution: Wann behält der Vermieter zu Recht einen Teil ein?

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 304,82 Euro nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.05.2024 zu zahlen.

Der Beklagte wird verurteilt, nachzuweisen, dass die Kaution gemäß § 551 Abs. 2 Satz 1 und 3 BGB angelegt wurde und den sich daraus ergebenden Zinsbetrag anzugeben und diesen an die Klägerin nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.05.2024 zu zahlen.

Im Übrigen wir die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 70 % und der Beklagte zu 30 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert wird auf 1.500,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Rückzahlung einer Mietkaution.

Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung des Beklagten vom 02.10.2020 bis zum 31.08.2023. Sie zahlte vorab eine Kaution in Höhe von 1.350,00 Euro. Laut Mietvertrag war die Kaution zu verzinsen. Ein Nachweis des Beklagten, die Kaution entsprechend den Vorschriften des § 551 Abs. 3 Satz 1 und Satz 3 BGB angelegt zu haben, erfolgte nicht. Eine Abrechnung der Kaution nebst Verzinsung erfolgte ebenfalls nicht.

Mit Schreiben vom 15.02.2024 wurde der Beklagte unter Fristsetzung zum 26.02.2024 vergeblich zur Abrechnungserteilung und Rückzahlung der Kaution aufgefordert. Der Beklagte verweigerte die Rückzahlung mit der Behauptung, die Wohnung in einem mangelhaften Zustand zurückerhalten zu haben.

Mit Schriftsatz vom 11.9.2024 erklärte er zudem die Aufrechnung mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022 in Höhe eines Nachzahlungsbetrages von 214,64 Euro und hilfsweise die Aufrechnung mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2023 in Höhe eines Nachzahlungsbetrages von 133,04 Euro.

Die Klägerin behauptet, die Wohnung in einem abnahmefähigen und besenreinen Zustand zurückgegeben zu haben.

Soweit der Beklagte die Verschmutzung auf dem Dachboden rüge, sei sie hierzu nicht verpflichtet gewesen, da sie diesen gar nicht genutzt habe. Auch zur Reinigung des Dachüberstandes und der Abdeckung des Kellerschachtes sei sie nicht verpflichtet gewesen.

Bei den vom Beklagten gerügten Mängel handele es sich um normale Abnutzungserscheinungen. Sie sei außerdem auch nicht aufgefordert worden, Mängel zu beseitigen. Das Protokoll habe sie erst lange Zeit nach der Wohnungsübergabe erhalten.

Der Duschkopf sei bereits bei Übergabe des Objektes beschädigt gewesen. Soweit dieser verkalkt gewesen sei, falle dies nicht in ihren Verantwortungsbereich.

Die Treppenstufen habe sie nicht beschädigt.

Das Waschbecken im Badezimmer sei bereits bei Einzug beschädigt gewesen. Überall seien Haarrisse vorhanden gewesen.

Die Rollläden seien aufgrund des jahrelangen Gebrauchs marode geworden. Ein solcher Verschleiß liege nicht in ihrem Verantwortungsbereich. Vielmehr sei das vermietete Haus mittlerweile 40 Jahre alt und offensichtlich nie renoviert oder saniert worden.

Den Whirlpool habe sie regelmäßig gereinigt, allerdings nie benutzt. Der Abfluss habe bis zum Schluss funktioniert.

Etwaige Kratzer an der Duschtür seien auf altersbedingte Abnutzungserscheinungen zurückzuführen.

Die Fenster und Türen seien insgesamt so alt, dass sie überhaupt keinen Wert mehr hätten. Türen habe sie außerdem nicht beschädigt.

Der Garten sei bereits zu Beginn des Mietverhältnisses von Unkraut durchzogen gewesen. Hier habe sie nichts anderes machen können, als das Unkraut flach zu halten.

Sofern sie eine Steckdose beschädigt habe, habe sie diese durch eine andere ersetzt, die allerdings nicht dem Aussehen der mittlerweile über 40 Jahre alten

Steckdose entsprochen habe. Ein Mangel sei darin nicht zu sehen.

Schäden an den Spülkästen der WCs hätten bei Rückgabe der Wohnung nicht vorgelegen. Vielmehr hätten beide WCs gespült. Es sei auch nicht verständlich, was an den Toiletten genau defekt gewesen sein solle. Vielmehr handele es sich um Mängel, die vom Vermieter zu reparieren seien. Unabhängig davon sei die Rechnung über 549,52 Euro brutto weit überhöht.

Der Austausch der Wannenarmaturkartusche und der Ablaufgarnituren sei nicht erforderlich gewesen.

Die Duschtür sei nicht zerkratzt gewesen, Armaturen und Brause seien nicht verkalkt gewesen. Dasselbe gelte für die Fliesen.

Die vom Beklagten vorgelegten Eigenrechnungen würden dem Grunde und der Höhe nach bestritten. Hier werde offensichtlich versucht, einen Schaden zu konstruieren, der dem Grunde und der Höhe nach nicht vorhanden sei.

Die Kosten für die Küchenwandspiegelrandfliese würden ebenfalls bestritten.

Die Auflistung der Gesamtmängel erwecke insgesamt den Eindruck, dass der Beklagte die Wohnung auf ihre Kosten renovieren wolle, obwohl sie dort lediglich drei Jahre gewohnt habe.

Die Klägerin beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.350,00 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem jeweiligen Basisdiskontzinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen sowie eine Abrechnung über die Kaution zu erteilen und den sich ergebenden Zinsbetrag auszuweisen.

2. Den Beklagten zu verurteilen, den sich aus Ziff. 2 ergebenden Zinsbetrag nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem jeweiligen Basisdiskontzinssatz seit Rechtshängigkeit an sie zu zahlen sowie nachzuweisen, dass die Kaution gem. § 551 Abs. 2 Satz 1 und Satz 3 ZPO angelegt wurde.

3. Den Beklagten zu verurteilen an sie, vorprozessual entstandene, nicht anrechenbare Rechtsanwaltskosten in Höhe von 220,27 EUR zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, dass kein Rückzahlungsanspruch bestehe, weil er die Kaution mit Schadenersatzansprüchen und Nebenkostenabrechnungen verrechnet habe.

Die Klägerin habe das Mietobjekt stark verschmutzt und mit zahlreichen Mängeln zurückgegeben.

Die Wohnung sei sowohl im Innen-als auch im Außenbereich stark verschmutzt gewesen. Zahlreiche Räume seien mit Spinnenweben durchzogen gewesen und hätten große Staubanhaftungen aufgewiesen. Etliche Fenster seien verdreckt gewesen und die Fensterbänke hätten voller toter Insekten gelegen. Die Türen hätten Dreck und Schimmel aufgewiesen. Die Terrasse und das Treppenhaus seien nicht gefegt worden. Der Dachüberstand und die Abdeckung des Kellerschachtes seien ebenfalls stark verunreinigt gewesen. Aufgrund dessen habe eine Grundreinigung des Objektes stattfinden müssen.

Hierfür habe er 297,50 Euro an eine Putzfirma gezahlt.

Zudem habe die Klägerin eine Treppenstufe aus Naturstein beschädigt. Die Reparaturkosten würden sich auf 300,00 Euro belaufen. Er habe die Reparatur inzwischen in Eigenarbeit durchgeführt.

Nach Rückgabe der Mietsache hätten beide WCs nicht mehr einwandfrei gespült. Vielmehr sei nach Ende eines Spülvorgangs weiterhin Wasser in das Toilettenbecken gelaufen und habe nur durch mehrmaliges Betätigen beider Spültasten gestoppt werden können. Die Füllventile, Ablaufgarnituren und Kartuschen seien zuletzt im Oktober 2017 erneuert worden nach etwa 17 Jahren mangelfreien Gebrauchs. Nach Auszug der Klägerin sei ein erneuter Austausch erforderlich gewesen, um ein normales Abspülen der Toiletten wieder zu erreichen. Hätte die Klägerin ihm das Problem rechtzeitig angezeigt, wären die Kosten deutlich geringer ausgefallen.

Im Badezimmer sei eine Bodenfliese unter der Türangel beschädigt gewesen. Die Kosten für das Auswechseln der Bodenfliese würden sich auf 170,00 Euro belaufen.

Die Fliesen im Bereich Badewanne seien verkalkt. Ebenso die Düsen im Whirlpool. Das Whirlleitungssystem sei stark verunreinigt gewesen und in der Badewanne hätten sich Striemen befunden. Die Duscharmatur und die Brause seien ebenfalls stark verkalkt. Dasselbe gelte für die Fliesen im Duschbereich.

Die Kosten für die Reinigung beziffere er auf 125,00 EUR.

Der Duschwanneneinstieg zeige eine Abstoßung von 5 mm Durchmesser. Die Kosten zur Beseitigung des Schadens würden sich laut Reparaturkostenbeschreibung im Internet auf 130,00 Euro belaufen.

Die linke Duschtür weise einen Kratzer von ca. 10 cm Länge auf. Die Kosten für das Herausschleifen und Polieren der Kratzer seien mit 70,00 Euro anzusetzen.

Die Türen des Wohnzimmers, der Küche und des Hauswirtschaftsraums hätten nunmehr Kratzer. Der Schaden belaufe sich auf 50,00 Euro für den Kauf eines Ausbesserungsstiftes.

Der PVC-Zaun im Garten weise mehrere kleine Löcher und ein größeres Loch auf, was offensichtlich dadurch entstanden sei, dass beim Rasenmähen Steine hochgeflogen seien. Die Kosten für die Ausbesserung würden sich auf 50,00 EUR belaufen.

Für die Beseitigung von Unkraut und Glas im Kiesbeet sei ein Betrag von150,00 Euro anzusetzen.

Der Drehstromanschluss für den Küchenherd sei nicht in Ordnung gewesen und habe ausgetauscht werden müssen. Die Kosten hätten sich auf 75,00 Euro belaufen.

Die Ersatzbeschaffung für den verkokelten Kaminbesen sei mit 30,00 Euro in Ansatz zu bringen.

Damit belaufe sich sein Gesamtschaden auf 2.230,22 Euro.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens und durch Vernehmung der Zeugen C, F, G, H, B und A. Wegen des Ergebnisses des Gutachtens wird auf das Gutachten vom 16.02.2025 nebst Stellungnahme vom 18.04.2025 Bezug genommen. Wegen des Ergebnisses der Zeugenvernehmung wird Bezug genommen auf das Protokoll vom 22.05.2025.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nur teilweise begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, jedoch nur in Höhe von 304,82 Euro, da dem Beklagten sowohl Schadenersatzansprüche als auch Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2022 und 2023 in Höhe von insgesamt 1.045,18 Euro zustehen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäß gereinigten Zustand zurückgegeben hat.

Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass eine Wohnung lediglich besenrein zurückgegeben werden muss. Im Normalfall genügt der Mieter daher seiner Rückgabepflicht, wenn er die Wohnung lediglich ausfegt. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat. Besonderes Gewicht wird dabei auf die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume, wie Bad und WC, gelegt. Diese Räume müssen sich in einem – auch hygienisch – gebrauchsfähigen Zustand befinden. Staub und Ablagerungen (z. B. Spinnengewebe) sind – auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken – zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden (vgl. hierzu mit weiteren Nachweisen Sternel, Verbleibende Verpflichtungen der Vertragspartner bei Wohnungsübergabe, NZM 2017 169 ff, RnNr. 179).

Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass die Klägerin lediglich die Wohnung ausgefegt hat, ohne sonstige Reinigungsmaßnahmen vorzunehmen. Die Zeugin A hat ausgesagt, die Wohnung nur gefegt zu haben, auf dem Dachboden sei sie gar nicht gewesen. Die Zeugin H hat angegeben, nur beim Umzug geholfen zu haben, nicht aber bei Reinigungsarbeiten. Die Zeugen F und G haben glaubhaft bekundet, dass sich die Wohnung nach dem Auszug der Klägerin in einem stark verschmutzten Zustand befunden habe. Dies wurde außerdem durch die Vorlage mehrerer Lichtbilder nachgewiesen. Es war somit davon auszugehen, dass die Klägerin die Wohnung, insbesondere die Sanitäreinrichtungen, das Badezimmer, Fenster und Türen, seit geraumer Zeit nicht mehr gereinigt hatte. Denn nach den Bekundungen der Zeugen F und G habe der Schmutz regelrecht tief gesessen und sei durch einfaches Abwischen nicht mehr zu beseitigen gewesen. Die Zeugin hat eindringlich geschildert, dass sie aufgrund der erheblichen Verschmutzungen sich nicht in der Lage gesehen habe, die Wohnung alleine zu reinigen, weshalb sie auf eine Reinigungsfirma habe zurückgreifen müssen. Dennoch habe sowohl sie als auch ihr Sohn beim Putzen mitgeholfen, da die neuen Mieter bereits am nächsten Tag hätten einziehen wollen. Die Klägerin hat unstreitig gestellt dass sie den Dachboden während der gesamten Mietzeit nicht betreten und deswegen dort auch nicht gereinigt hat. Ebenfalls habe sie es nicht für erforderlich gehalten, den Kellerschacht zu reinigen.

Der Beklagte hat nachgewiesen, an die Reinigungsfirma einen Betrag in Höhe von 297,50 Euro gezahlt zu haben. Das Gericht hat zudem im Wege der Schätzung gemäß § 287 ZPO die Reinigungsarbeiten der Ehefrau und des Sohnes des Beklagten mit insgesamt 5 Stunden á 15,00 Euro angesetzt. Dies entspricht einem Betrag von 75,00 Euro. Weitere erforderliche Reinigungsarbeiten dürften bei einer 3-Zimmer-Wohnung kaum angefallen sein.

Zudem hat das Gericht weitere erforderliche Reinigungsarbeiten von 5 Stunden für den Außenbereich zur Beseitigung von Unkraut und Glas aus dem Kiesbeet angenommen, mithin weitere 75,00 Euro. Denn insoweit haben die Zeugen F und G bekundet, dass Unkraut aus dem Kiesbeet herausgewuchert sei. Der Zeuge G hat zudem geschildert, dass sich Hunderte von Glasscherben im Kiesbeet befunden hätten, die er mühsam habe wieder heraussuchen müssen, weil vermutlich ein Glastisch zerbrochen sei.

Für die unstreitig beschädigte Steckdose im Kinderzimmer hat das Gericht einen Schaden in Höhe von 30,00 Euro im Wege der Schätzung gemäß § 287 ZPO angesetzt, da insoweit ein Abzug „neu für alt“ zu berücksichtigen war.

Die Abplatzung an der Duschwand stellt keinen normalen Mietgebrauch dar, sondern ist als Beschädigung zu werten. Den Schaden hat das Gericht im Wege der Schätzung gemäß § 287 ZPO im Wege der Schätzung mit 50,00 Euro angesetzt.

Auch der ca. 10 cm lange Kratzer an der Duschtür ist als unsachgemäßer Gebrauch der Mietsache anzusehen und daher von der Klägerin zu entschädigen. Auch hier hat das Gericht die Kosten für die Beseitigung auf 50,00 Euro geschätzt.

Die Kosten für die Beseitigung der unstreitig defekten Küchenfliese hat das Gericht auf 120,00 Euro gemäß § 287 ZPO in Anlehnung an die vom Sachverständigen ermittelten Kosten für den Austausch einer Bodenfliese im Badezimmer unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Größen der beiden Fliesen geschätzt.

Weitere Beschädigungen durch die Klägerin vermochte das Gericht nicht festzustellen.

So hat der Beklagte nicht nachzuweisen vermocht, dass die Klägerin die Natursteinstufe im Treppenhaus beschädigt hat. Die bloße Vermutung, dies müsse beim Umzug passiert sein, ist nicht ausreichend. Unabhängig davon konnte auch kein entsprechender Schaden mehr festgestellt werden, da der Beklagte die Treppenstufe bereits vor Einholung des Sachverständigengutachtens in Eigenarbeit repariert hatte.

Ein Schadenersatzanspruch wegen der beschädigten Bodenfliese im Bad besteht ebenfalls nicht, da es sich nach den Angaben des Sachverständigen um eine Abplatzung der Glasurschicht handelt, die nach seiner Erfahrung durchaus im Zuge einer üblichen Nutzung des Fliesenbelages entstehen kann. Eine Beschädigung durch das Herunterfallen oder Aufschlagen eines größeren Gegenstandes oder einer Einwirkung mit hoher Energie (z. B. durch einen Hammerschlag) schließe er aus, weil sodann Rissbildungen und/oder ein größerer Durchmesser des Ausbruchs die Folge gewesen wäre. Anhaltspunkte für eine vorsätzliche Sachbeschädigung oder eines nicht vertragsgemäßen Gebrauchs durch die Klägerin konnten aber nicht festgestellt werden.

Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten der Firma D für die Arbeiten an der Gästetoilette wegen dauerhafter Spülung besteht ebenfalls nicht, da nicht erkennbar ist, dass die Klägerin für die fehlerhafte Spülung verantwortlich ist. Sofern der Beklagte meint, die Klägerin hätte diesen Schaden zumindest früher anzeigen müssen, dann wären die Reparaturkosten geringer ausgefallen, kann hieraus kein Anspruch auf Bezahlung der Reparatur geltend gemacht werden. Zum einen hat die Klägerin bestritten, dass während ihrer Mietzeit das Problem schon aufgetreten sei. Zum anderen hat der Beklagte nicht schlüssig dargelegt, inwiefern der Schaden geringer ausgefallen wäre, wenn die Klägerin ihm den Mangel früher mitgeteilt hätte. Typische Anhaltspunkte für eine Vertiefung des Schadens aufgrund nicht rechtzeitiger Mängelanzeige sind ebenfalls nicht ersichtlich, zumal dem Gericht auch nicht bekannt ist, wann dieser Schaden erstmalig aufgetreten ist.

Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Erstattung der Reparaturkosten für den Whirlpool wegen Kalkablagerungen. Vielmehr handelt es sich um eine übliche Verschlechterung, die im Laufe der Jahre durch normalen Gebrauch entsteht. Jedenfalls hat der Beklagte nicht nachzuweisen vermocht, dass die Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch seitens der Klägerin verursacht worden sind. Aus der vorgelegten Rechnung der Firma D vom 04.12.2023 ergibt sich vielmehr, dass es sich um Sanitärarbeiten handelt, die typischerweise vom Vermieter zu tragen sind.

Ein Anspruch auf Zahlung der Rechnung der Firma E vom 18.01.2024 besteht ebenfalls nicht, da es sich hinsichtlich dieser Kosten nicht um eine Reparatur der Jalousien handelt, sondern lediglich um die Anbringung von zwei Stoppern. Eine Reparatur der Jalousien wurde offensichtlich nicht vorgenommen.

Ein Anspruch auf Schadenersatz wegen einzelner Kratzer an den Türen besteht auch nicht, da nach den eigenen Angaben des Beklagten die Türen schon vorher einige Kratzer aufgewiesen haben, so dass kein vertiefender Schaden vorliegt, der einen Anspruch rechtfertigt.

Soweit der PVC-Gartenzaun Löcher aufweist, hat der Beklagte nicht nachzuweisen vermocht, dass die Klägerin diese Schäden verursacht hat. Sofern er vermutet, dass dies beim Rasenmähen der Klägerin entstanden sei, weil er gelegentlich gehört habe, dass dabei Steine hochgeflogen seien, handelt es sich um eine bloße Vermutung. Unabhängig davon führt dies aber auch nicht zu einem Anspruch auf Schadenersatz, weil das Rasenmähen zu den Pflichten der Klägerin gehörte und keinen unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellt und erst recht keine vorsätzliche Sachbeschädigung. Dies ist aber Voraussetzung für einen Schadenersatzanspruch.

Sofern der Beklagte meint, dass der Drehstromanschluss am Küchenherd nicht in Ordnung sei und eigentlich hätte ausgetauscht werden müssen, handelt es sich um eine Behauptung ins Blaue hinein, die durch nichts näher belegt wurde und daher keinen Schadenersatzanspruch auslöst.

Dasselbe gilt für weitere behauptete Schäden, wie beispielsweise zum verkokelten Kaminbesen. Insoweit fehlt es bereits an jeglichem Vortrag zum Wert und Alter des Besens. Eine Schadensschätzung konnte daher nicht vorgenommen werden.

Der Gesamtschaden des Beklagten beläuft sich somit auf 697,50 Euro.

Darüber hinaus steht ihm unstreitig ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 214,64 Euro aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022 und ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 133,04 Euro aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2023 zu, mithin in Höhe von insgesamt 347,68 Euro.

Daraus errechnet sich eine Gesamtforderung in Höhe von 1.045,18 Euro, mit der der Beklagte die Aufrechnung erklären konnte.

Zieht man diese Forderung von der Kautionszahlung in Höhe von 1.350,00 Euro ab, verbleibt ein Betrag von 304,82 Euro.

Der Zinsanspruch hierauf beruht auf § 291 BGB.

Darüber hinaus ist der Beklagte verpflichtet, der Klägerin Zinsen für die Mietzeit auszuzahlen sowie nachzuweisen, dass die Kaution gemäß § 551 Abs. 2 Satz 1 und 3 BGB angelegt wurde.

Ein Anspruch auf Zahlung nicht anrechenbarer vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten besteht nicht, da die Klägerin nicht dargetan hat, dass sich der Beklagte bei Beauftragung ihres Prozessbevollmächtigten mit der Rückzahlung der Kaution im Verzug befand. Alleine aus dem Umstand, dass üblicherweise nach Ablauf von 6 Monaten nach Mietvertragsende die Kaution zurückzuzahlen ist, folgt noch kein automatischer Verzug des Vermieters, wenn er seiner Rückzahlungsverpflichtung nicht freiwillig nachkommt. Hierzu hätte die Klägerin den Beklagten zunächst selber auffordern müssen. Ein sofortiger Anspruch auf Beauftragung eines Rechtsanwaltes besteht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.